九大秘诀小户型“偷面积”法

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层高小于2.2M的空间不算面积是国家的规定，偷面积是指通过把一些房间做成不算面积的房间的手段，比如卧室改花台，花架。这样你原来的容积率可以做120平米的房子，你偷面积后的房子是120平米，不过在施工验收之后，开发商会带施工队把花台，花架这样不算面积的改成卧室，这样就可以再买的时候多算出很多面积。  

(一)低台凸窗和落地凸窗

主要技巧：通过步入式飘窗来“偷”面积应该说是开发商最早、也是用得最多的招法。其主要的技巧是把带窗外墙向外推移，把窗台放到最低，做成大玻璃窗，这样在外立面上会凸出一部分。由于现行建筑设计规范规定2.2米以下空间不计入建筑面积，只要凸窗部分层高不超过2.2米，便可有效“偷”到面积。

在设计中，为了层高不超过2.2米，通常开发商会做一个较低的平台，这称为低台凸窗，这是最早的“偷”面积办法。发展到现在已有改进，开发商在设计图纸中和毛坯房交付时可能会有“低台”，但客户装修时，这个“低台”往往可以打掉。由于本身凸窗有2.2米的层高，加上打掉的那部分“低台”，凸窗部分的层高可以达到2.3米甚至更高。

这样通过低台凸窗变落地凸窗的做法，使得房屋的空间更舒适，有效地内部空间结合起来。

业内点评：这样的招法最早在广州、深圳一带最早出现，如今在南京的各大楼盘中已能看到。包括河西中海塞纳丽舍等楼盘在内的项目均有步入式飘窗，这样给使得户内空间更明亮、舒适。不过，东南大学建筑设计研究院建筑设计综合三所副所长孟丽敏认为，这样大凸窗设计也会带来诸如外墙保温、外墙渗漏等问题，需要开发商在材料、建筑设计上下功夫。

（二）超大入户花园和大阳台

主要技巧：由于入户花园和阳台只计一半建筑面积，开发商通过做大入户花园和阳台也属“偷面积”之举。在南京城东某楼盘，为了表现其阔绰舒适，其入户花园接近10m2，当属通过入户花园“偷面积”之典型。

业内点评：入户花园和大阳台作为私人空间，增大了房屋的舒适度。但入户花园及阳台不宜太大或太小，如何通过入户花园和做大阳台将面积“偷”得既合情又合理，是开发商需要考虑的。南京万科置业总办主任王培介绍，深圳最早出现的一些大露台项目让人过目不忘，但这些3米进深的露台，会造成下层的厅房遮阴过多。而后期如“翠海花园”、“星海名城”3期阳台1.8米的进深则只能使人在阳台上坐一排,难以围合成圈喝茶、聊天、打牌。

此外，作为购房者，由于入户花园要计一半建筑面积，在规定面积内，大的入户花园必然造成室内空间的变小。  

（三）赠送大露台和半地下室

主要技巧：大露台和2.2米以下的半地下室由于不计入建筑面积，不少开发商通过赠送大露台和半地下来增大使用空间也属于“偷”面积之列。在赠送大露台中，开发商往往将大露台与客厅或者卧室相连。而对一楼住户赠送半地下室，有开发商的做法是通过一个楼梯将半地下室和一楼客厅相连，使得楼上楼下有机结合起来。

业内点评：通常送露台都是顶楼，如果每层都送（如仙林尚东区的花园洋房）则需要退台。二楼的面积少于一楼的面积，三楼的面积少于二楼，少于的部分用于露台建设。由于赠送了大露台，相关的防漏水、外墙保温等就需要特别设计，以防止大露台漏水、外墙保温达不到标准等。

此外，赠送地下室也存在一定争议。南京鸿意地产销售部经理王林林认为，按照相关规定半地下室应该属于业主共有空间，如果送给只送给一楼住户则有可能侵犯了其他业主的合法权益。  

（四）共享梯厅

主要技巧：现今市场上共享梯厅的做法主要是“一梯两户”。如河西金马郦城，其每台电梯可以前后双开门，电梯开门后可以直接进入房屋，将以前的电梯等待区改为私人空间，把入户门外移，使得业主可以多出部分面积。

业内点评：共享梯厅无疑增加了业主对楼梯、过道的使用率，多出部分会为客户节省很多空间。南京天创建设总经理助理张亮介绍，在电梯、过道上做文章的还有变“一梯两户”为“一梯多户”，减少分摊面积，从而使得业主使用面积增加。  

（五）隐藏式衣橱

主要技巧：隐藏式衣橱的设计方法有点类似于低台凸窗，通过外墙外移并将其做成凸窗完成，只是这里的凸窗改成了“衣橱”。和凸窗一样，隐藏式衣橱的高度通常也在2.2米以下，不用计入建筑面积，但业主却可以使用。

业内点评：此种“偷”面积方式和步入式飘窗、低台凸窗有异曲同工之处，所带来的问题也同样是外墙保温问题。此外，由于外墙凸出，如统一不好，有可能影响整个小区的外立面。

（六）可拆卸凸窗和可打掉步入式凸窗梁

主要技巧：和前面提到的“凸窗”相比，这里多了两个字眼，一个是“可拆卸”，一个是“可打掉”。在南方一些楼盘的设计中，开发商为了“偷”面积，故意将楼盘凸窗部分设计出一道横梁，使得凸窗层高不高于2.2米。而客户在拿到房子后，这样一道专为“打掉”设计的横梁便可“拆卸”掉，使原本2.2米的层高变成2.8米，与正常房屋层高一致。

将这种“偷”面积方式发挥到极致的是，开发商在屋内做一道假梁，将部分空间隔成两层，下层空间不超过2.2米，上层空间0.6米左右用于储藏室。在装修的时候，购房者可以将故意设计的那道假梁打掉，使得房屋空间变大。

业内点评：由于本身将横梁设计为“可拆卸”、“可打掉”的，这样在装修时打掉这些“梁”应该不会带来安全问题。可拆卸式凸窗打掉后的室内空间，比步入式凸窗更好使用，空间也没有压抑感。与凸窗同样的问题是，拆卸后如何保证墙体的隔热、保温。

（七）空调机安放处变生活阳台

主要技巧：在一些楼盘的设计中，为了能给客户实惠，开发商往往会多设计出一个或者两个空调外机安放处，或将其层高控制在2.2米以内，或在顶上做一个假梁，使得这个空调机安放处可以装修成为一个生活阳台。

业内点评：将空调机安放处改为生活阳台，虽只能“偷”得1——2m2左右的面积，但多出的每一平米，对购房者而言均是实惠。  

（八）层高做大，变成挑高房源

主要技巧：这即是南京很多小户型采用的方法，挑高5米、挑高4.9米，实际上也是“偷”面积的一种。在将房屋层高设计到4.8米、4.9米甚至更高后，购房者通常可以将其隔成两层，使空间得到充分利用。

业内点评：挑高房是利用“层高”偷面积的一种，但由于规划中每个项目均有总限高，在将房屋层高做大的同时意味着整个项目的建筑面积可能减少。所以挑高房源的单价往往也更高。  

（九）空中院馆

主要技巧：在两个单元之间做一个连接的空中过道，使得业主多出一部分空间。业主既可以分别隔开，作为自己的私人空间；也可以作为空中院馆，供业主共用，多出一个休闲空间。

业内点评：通过“空中院馆”偷面积使得两单元连接起来，并为各自争的一可利用的休闲空间，但两单元业主的生活私密性有可能受到影响。

开发商为了“偷”面积，故意将楼盘凸窗部分设计出一道横梁，使得凸窗层高不高于2.2米。而客户在拿到房子后，这样一道专为“打掉”设计的横梁便可“拆卸”掉，使原本2.2米的层高变成2.8米，与正常房屋层高一致。将这种“偷”面积方式发挥到极致的是，开发商在屋内做一道假梁，将部分空间隔成两层，下层空间不超过2.2米，上层空间0.6米左右用于储藏室。在装修的时候，购房者可将假梁打掉，使得房屋空间变大。

点评：拆卸后无法保证墙体的隔热、 保温 。

其主要的技巧是把带窗外墙向外推移，把窗台放到最低，做成大玻璃窗，这样在外立面上会凸出一部分。在设计中，为了层高不超过2.2米，通常开发商会做一个较低的平台，这称为低台凸窗，开发商在设计图纸中和毛坯房交付时可能会有“低台”，装修时，“低台”可打掉。由于本身凸窗有2.2米的层高，加上打掉的那部分“低台”，凸窗层高可达2.3米或更高。这样通过低台凸窗变落地凸窗的做法，使得房屋的空间更舒适。

点评：存在外墙渗漏、外墙等问题，设计要求高。

这是很多开发商在做小户型项目时采用的方法，就是将房高挑高5米或挑高4.9米，这实际上也是“偷”面积的一种。在将房屋层高设计到4.8米、4.9米甚至更高后，购房者通常可以在装修时自行将其隔成两层，使空间得到充分利用。一般情况下，都是将客厅挑高，其他空间部分间隔成两层。  

点评：在限高的情况下，减少建筑面积，单价较高，同时在消防要求上很难达标，许多地方都已经禁止这种设计，所以此类方法目前应用比较少。

隐藏式衣橱的设计方法有点类似于低台凸窗，通过外墙外移并将其做成凸窗完成，只是这里的凸窗改成了“衣橱”。和凸窗一样，隐藏式衣橱的高度通常也在2.2米以下，不用计入建筑面积，但业主却可以使用。这样的做法可以有效的提高室内使用面积，使衣橱与墙体完美集合。目前这种方法是众多发展商所使用的。

点评：外墙的保温和整个小区的外立面的协调性,此外对衣橱本身的维护会有一定影响。     

开发商为使自己的小户型项目能够得到更多的消费者青睐，于是将空调室外机位改造成生活阳台，根据相关规定，空调室外机位不计入建筑面积。改为生活阳台后，业主可以作为使用面积，起码“偷”了一半面积（阳台只计一半建筑面积）。这种做法，使得每户“偷”了约一个多平方米。

点评：所“偷”面积不多，对于小户型住宅，所“偷”面积应多多益善。

“可延展客厅”，将原设计的两户之间的管道井面积，两家各分一半（可做到9平方米之多）。在样板房中明显地将此面积用红色墙面表示。在竣工验收时该红白墙面交界处有砖墙分隔。待验收后，组织重新隔墙，按照样板房样式向业主交楼，业主可根据个人需求将其扩展为客厅或卧室使用。

点评：通过“空中连廊”偷面积使得两单元连接起来，两单元业主的生活私密性有可能受到影响。     

一楼住户赠送半地下室，有开发商的做法是通过一个楼梯将半地下室和一楼客厅相连，使得楼上楼下有机结合起来。有些则与入户花园结合，成为一个极富个人情趣的私密空间。

点评：赠送地下室存在一定争议，按照相关规定半地下室应该属于业主共有空间，如果送给只送给一楼住户则有可能侵犯了其他业主的合法权益。所以，一定要让律师做一份严密的解释条款。

客厅设计成3.9-4米，标准层高2.8-3米，夹层一般为2.15-2.19米。标准层和夹层不在同一水平位置上，内部通过楼梯连接 。夹层处于两个标准层之间，一般来说，如果一层4户，就两层的夹层处于标准层下面，另两层的夹层在标准层的上面；一层两户就奇数层的夹层在标准层的上面，偶数层的夹层在标准层的下面.

点评：夹层由于受层高的限制，作为居住用途有点压抑感，建筑成本也有所上升。

由于入户花园和阳台只计一半建筑面积，开发商通过做大入户花园和阳台也属“偷面积”之举，业主可通过自行装修的方式将阳台改为书房使用。此方法一般只在大户型单元且自然资源景观较好的楼盘中使用。

点评：作为购房者，由于入户花园要计一半建筑面积，在规定面积内，大的入户花园必然造成室内空间的变小。另还必须考虑到底多大的入户花园和阳台适合多大的户型,因此，入户花园和阳台仅在大户型项目中常常出现。

在两个单元之间做一个连接的空中过道，使得业主多出一部分空间。业主既可以分别隔开，作为自己的私人空间；也可以作为空中院馆，供业主共用，多出一个休闲空间。

点评：通过“空中院馆”偷面积使得两单元连接起来，并为各自争的一可利用的休闲空间，但两单元业主的生活私密性有可能受到影响。      

电梯厅花园由两层高露台组成，形成了可供两层业主共同使用梯厅花园。电梯可以前后双开门，电梯开门后可以直接进入房屋，将以前的电梯等待区改为私人空间，把入户门外移，使得业主可以多出部分面积。由于电梯厅露台两层高度，按照建筑计算有关规定，不计入容积率部分，因此这部分面积没计公摊面积，给业主带来了实惠。  

点评：对电梯的配置要求较高,会增加相应成本。

双层高露台首先在从室内空间向外界的自然延伸上，对居住的舒适性肯定有所帮助。对于错层大露台（或入户花园）如果是可以用玻璃窗封上，或加楼层板使上下两家都增加面积。

点评：因采用的是错层双层的形式，所以上下楼层的可能出现可以对视的现象，这对于业主个人生活隐私产生很大影响，建议采用如采用内封闭的方式。