专家谈2015年楼市：房企转型求生 房价难反弹

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2014年楼市全面收官，房地产这一重要的经济引擎失速，首次出现了非政策因素的市场下行，房地产市场由此进入了全面盘整的“新常态”，也基本宣告了房地产行业黄金十年的结束。


面对2014年楼市的低迷，今年的市场将何去何从？有专家分析称，2015仍处于楼市拐点期，政策方面，将延续“分类调控”的思路，地方政府继续采取“微刺激”的手段，各项楼市政策有望相继出台。市场方面，楼市将持续去年震荡下行的态势，各城市分化加剧，房价难以大幅反弹。另外，面对库存高企的窘境，楼市的主要任务仍是库存去化，在严峻的环境下，各大房企也纷纷走上转型求生的道路。


政策展望：地方政府延续“微刺激” 楼市政策将相继出台


针对市场的发展演变，2014年中央政府的调控思路适时做出调整。中央经济工作会议也连续两年不提房地产调控，“去行政化”调控思路日益明确。调控目标也从过往的以“控房价、抑需求”，转变成当前“促改善、稳消费”。


在“分类调控”的指导下，地方政府各种采取“微刺激”手段，取消限购、减税、购房补贴、公积金新政、普宅标准调整等政策相继出台。除此之外，央行还出台了放松限贷的“930”新政。


谈到2015年的楼市走向，北京市房地产业协会秘书长陈志在接受中新网房产频道采访时表示，中央仍将坚持“分类调控”的思路。从去年年底的中央经济工作会议来看，今年将会出现更多的改革措施，土地制度、税制结构等的改革都将深深的影响房地产行业，行业周围的“土”都在松动。楼市的改革也在不断的推进，今年3月份施行的不动产登记制度就是在为以后的房产税、房地产税打基础。


对于今年有可能出台的楼市新政，知名地产商任志强在第六届地产中国论坛上预测，房地产基金、住房个贷证券化、城市群规划、降准、降息等方面政策都有可能提出。


亚豪机构市场总监郭毅还提到，其实去年多个地方政府，特别是一些产能严重过剩的二三线城市，已经使出了不少“大招”，比如减税、购房补贴这种强刺激手段。但总体来说收效甚微，她指出，这些城市的产业基础薄弱、人口吸附能力不强、需求被提前透支，再强的刺激手段，效果也不明显，只能靠市场慢慢消化。


市场展望：楼市仍处拐点期 震荡下行房价难反弹


2014年全国房地产行业各项指标均高位回落，同时各地市场分化差异显著，趋势性变化逐步显现。国家统计局发布的数据显示，2014年12月70个大中城市的房价同比总体下降，且降幅仍在持续扩大。去年商品房销售面积比2013年下降7.6%，销售额同比下降6.3%。另外，随着销量的低迷和新开工面积的增长，各地楼市库存日渐高企，2014年末，商品房待售面积已高达6.2亿平方米，比2013年末增加了约1.3亿平方米。


在不少业内人士看来，这一楼市“新常态”将会持续更长时间。陈志谈到，楼市的改革将改变房地产过度的、有泡沫的、不健康的发展模式，而调整的过程也就是下降的过程。2014年是楼市拐点确立时期，今年则处于拐点期内震荡向下的过程。但改革也可能会遇到各种利益的博弈，楼市则会出现波动和反复。


另外，虽然去年12月的房价数据显示，部分城市尤其是一线城市的成交量和房价呈现回暖态势，但仍难改总体下行的大势。


今年楼市的分化程度也将不断加剧。郭毅预测，2015年房价将保持平稳，一线城市小幅上涨，一线城市以及经济发达的二线城市成交有望实现同比上涨，经济欠发达的三、四线城市由于库存压力，则需要较长的周期才能消化。


“去年9月份是销售低潮，此后基本上是处于一个持续上升的状态。”任志强预计，2015年销售会迅速回升，但是价格不一定随之上涨，因为我们有庞大的库存，差不多消化完才可能改善库存和市场的关系。


房企展望：内部分化加剧 开发商忙于去库存、转型求生


虽然过去几个月楼市在房贷新政等的利好作用下，房地产市场成交状况有所好转，但房企仍面临严峻的库存去化的问题。郭毅指出，由于房地业过剩产能的消化周期过长，2015年房企的工作重心仍然在于减少库存并优化库存结构，以及改善现金流。


另外，随着行业风险提高，房地产销售规模逐步触顶，主动退出和寻求并购的中小开发商增多，行业洗牌加速，越来越多的房企走上转型道路。万科、万达、恒大、绿地等多家房地产标杆企业近期均有多元化转型举措，或拓展养老地产、转型“服务商”、或涉足互联网、或发力海外地产。


对于多元化扩张之路，郭毅认为，房企还要依托自身优势，围绕产业链横向共生或纵向延伸转型，才更容易取得成功。


另外，从业绩来看，多数房企表现不佳。中原地产研究部的统计数据显示，目前公布2014年销售业绩的40家企业，合计销售额达到了18205亿，相比2013年的15835亿，上涨幅度为15%。但这其中仅16家企业达标，其他24家企业完成任务情况不理想。


这也预示着房企的分化程度加剧，中原地产首席分析师张大伟表示，分化主要体现在两大方面，第一个是市场的分化，不同区域、不同城市、甚至同一个城市，都会因为区域的属性定位和价值以及本身的供求情况而出现不一样的市场行情；第二个是开发商的分化，有品牌、运营、资金和资源优势的开发商将会变得更加强大。总体来看，除部分规模房企外，整体市场很难维持过去的高增长局面。