中国房地产市场陷于空前困境，救还是不救令ZF两难

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部分业内观察人士本周指出，中国经济增速此前持续放缓的状况，或许已经开始迫使政策制定层来考虑更多的强力宽松手段，以重新扶助房地产行业这一经济支柱，来避免整体经济进一步下滑。而此前中国1月新房价格创纪录下跌的状况，或许也是本周中国政府在结束春节休假后立即又推出了定向降准等新政的主因。


而分析人士本周指出，若此后各项经济数据表现继续指向经济下行，中国政府可能会在此后祭出更多定向刺激措施来扶助房地产市场，包括降低二套房按揭首付比例，同时宣布购房满两年后即可免征二手房交易税，而非原来的五年。


但却也有持相反观点者认为，诚然，中国政府在2008年时曾经采取过的全面宽松措施确实曾令其经济在当时全球经济环境的一片凄风惨雨中屹立不倒，但时过境迁，国内外经济格局都已与当年大不相同，因此如果当年的整套宽松措施再来一遍，那么只可能会犯下“刻舟求剑”的错误。

事实上，中国房地产市场由盛转衰的主因更多已来自供给层面而非需求层面，这一点往往被许多人所忽视。 经济咨询公司龙洲经讯的经济学家姚丽蔷(Rosealea Yao)在研究报告中指出，中国房地产市场面临的真正问题是住宅新开工建设的停摆，眼下无论销量与房价如何变化，开发商都不愿重新进场。在新楼盘开工量锐减的状况下，政策宽松措施的传递链即被切断。无论政府采取何种新政措施刺激，房地产的上游产业，如建材、水泥、钢铁等产业都无法得到有效扶助。而这些产业此前曾吸引了大量的就业人口和投资资金。


姚丽蔷指出，投资者吝于开工新盘的状况，事实上是因为大家已经意识到了新建住房供给过剩的状况，并开始自行加以修正。虽然，总体住房销售量在今年年内或许会有所恢复，但开发商消化存量楼盘的漫长过程对于其上游产业而言仍是灾难性的，因此，即使住房销售反弹，对于整体经济的带动能力也将是微乎其微。国内房地产市场在此后或许会逐步过渡到以二手房交易为主的成熟市场模式，这意味着住房交易量和投资量之间的关联将被打破。


数据显示，中国住宅开工面积在2014年12月份同比下降26%，此前在11月的降幅更是达到35%。这一方面意味着所有依赖房地产行业的上游产业都将面临空前的困境，令中国市场对铁矿石等原材料的需求锐减，另一方面，也意味着地方政府失去了土地出让金这一重要财源，使本已严峻的地方债务问第在此后陷入更加麻烦的境地。


而姚丽蔷表示，单从需求层面来看，情况也不容乐观，随着人口结构的变化，中国新增的住房“刚性”需求已经见顶，并将很快开始回落，这与供给过剩状况相叠加，意味着即使没有任何新楼盘开工，库存房存量也要至少两年才能被消化完。在此状况下，房屋销量和钢铁产量之间的传统正比关系将被打破。她因而认为，对新政措施效果最乐观的估计也就是住房销量能被暂时性提高2个百分点，同时将新建住宅开工降幅控制在10%。


而基于此前日本、美国和部分欧洲国家房市泡沫破灭引发全面金融市场动荡和经济危机的教训，中国政府采取措施重新提振房地产市场的行动也确实有其合理性，但在全社会负债水平已经居高不下的情况下，通过政策诱导重新推高房价或有饮鸩止渴之嫌，可能令日后的经济问题变得更难处置。这也意味着此后中央政府在面对由房地产市场引发的困境时，料将遭遇投鼠忌器的两难境地。


更令人忧心的状况是，国内投资者在此前相当长一段时间以来就已对进一步宽松的货币及财政政策措施预期寄予厚望。而与此同时，政府却更希望能够尽快推动经济转型，使之由投资与出口拉动形转向服务业导向型，但在此过程中，政府也不希望经济增速的短期过快下降会引发失业增加以及资金外流等难题。因此，究竟怎样的宏观经济状况才是政策制定层可容忍的底线，以及触发其采取全面宽松行动的导火线，目前尚有待进一步观察。


显而已经，中国政府需要在提振经济与遏制进一步投机之间找到平衡点，央行也需要带头通过货币及监管杠杆措施来确保在提振经济增速的同时不增加社会总债务负担。在此状况下，高层或需要尽快找到一个可以替代房地产成为经济新稳定阀的全新经济模式，在此过程中，一定程度的经济增速进一步放缓或仍在政府所允许的范围之内