年中楼市观察:房价跌了还是涨了?下半年怎么走?

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资料图：工人操作挖掘机在山西太原一商品房建设工地施工作业。中新社记者 韦亮 摄

中新网客户端北京7月5日电(记者 邱宇)今年下半年要不要买房？先别着急做决定。除了考虑自身的实际情况，你或许还要了解一下楼市的最新政策，听听业内人士的看法。

房价跌了还是涨了？

今年上半年各地房价的涨跌，用一句话归纳就是：一线、二线、三四线城市房价走势分化明显。

由于调控政策不放松，一线城市房价较为稳定。根据国家统计局数据，今年2-4月，一线城市二手房价连续出现环比下降，5月则有所回升，但涨跌幅度都不大。

北京一名房产中介告诉记者，近几个月，购买首套房和换房的人居多，很多人偏好小户型密集社区的小两居。与年前相比，购房者议价空间变小，但房价并无明显上涨。

二线城市则有所分化。3-5月，南京、杭州、无锡、合肥、福州等热点城市新房价格环比连续下跌，但也有一些城市，比如成都、西安、青岛等，房价涨幅较为明显。

部分三四线城市房价涨幅较高。4月和5月，丹东、三亚、海口连续两个月成为新房价格环比涨幅前三的城市。

另据易居研究院发布的5月100城新房数据，一线、二线、三四线城市成交均价同比增幅分别为3.2%、14.0%和11.8%。其中，漳州、金华、莆田增幅分别达到66%、56%和54%。

从整体来看，一线城市房价较稳，部分二线和三四线城市楼市有所升温。

资料图：在“抢人大战”中，一些城市的落户门槛一降再降。图为天津举行的一场招聘会 。 中新社记者 佟郁 摄

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资料图：在“抢人大战”中，一些城市的落户门槛一降再降。图为天津举行的一场招聘会 。 中新社记者 佟郁 摄

部分城市房价缘何上涨？

在上半年的“抢人大战”中，一些城市的落户门槛一降再降。天津有“海河英才”计划，海南有“百万人才进海南”新政，西安放宽投靠直系亲属限制，石家庄、长春、郑州、合肥、长沙等多地还发布了购房补贴政策。

“各地人才政策吸引人才过来之后，也增加了购房的需求，供需紧张带来房地产市场的上涨预期。”中原地产首席分析师张大伟说。

从数据来看，棚改在三四线城市去库存的过程中起到了重要作用。

易居研究院报告显示，2018年5月，其监测的100个城市中，三四线城市新建商品住宅存销比为9.8个月，是2010年以来的月度最低值。

在去库存过程中，不可避免会产生价格波动。

“国家通过货币补偿盘活棚户区居民不动产资产，大幅提升居民购买力，拆迁同时也创造了居民住宅需求和地产下游消费需求。”川财证券报告指出。

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资料图：呼和浩特某棚户区居民收到首批征拆补偿款。 中新社记者 刘文华 摄

稳楼市，调控不断升级

为了解决部分城市房价波动较大的问题，地方ZF频繁出台调控政策。

据中原地产研究中心统计数据，2018年1-6月，全国房地产调控政策发布次数多达192次，比2017年1-6月增加65%。其中，5月单月的调控次数更是刷新了历史纪录。

与之前比，调控政策有何特点？

特点一：摇号城市不断增

“摇号可保障购房者更为公平地获得购房权利，也能从侧面打击收取‘茶水费’、内部关系买房等行为。”58安居客房产研究院首席分析师张波说。

目前已有南京、上海、长沙、成都、武汉、西安、杭州7个城市发布了摇号购房政策，深圳也有楼盘开始摇号。

但由于新房限价，甚至比二手房价格更低，有人认为买到就是“赚到”，摇号中出现了“抢号”和违规操作现象。比如，杭州某人名下三个公司在同一楼盘摇号中全部中签，西安某楼盘摇号时存在违规销售行为，部分公职人员受到处分。

特点二：“旧四限”基础上增“新四限”

2016年9月30日，北京发布楼市新政，开启全国新一轮楼市调控浪潮。几十个城市陆续出台了多种调控措施，其中最典型的是“四限”：限购、限价、限贷、限售。

2018年上半年，房地产调控进一步升级，但一些城市房价环比涨幅持续扩大，且摇号乱象屡禁不止。于是，调控压力继续增大。

6月底，长沙市发布楼市新政策，措施非常严厉。易居房地产研究院副院长杨红旭指出，在限购方面，长沙新出了四条堵漏洞的措施：限离婚、限新落户、限公司、限未成年。

其中，限离婚与限新落户人员购房在5月成都出台的新政中也有出现；限公司购住房则在6月西安和杭州、7月上海的新政中有所体现。

尤其是“限公司购住房”，以往的限购政策多针对个人或家庭，对公司买房却鲜有限制。张波认为，这一政策通过“打补丁”方式堵住了假借企业名义投机炒房的漏洞，预计还会有更多城市跟进。

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资料图：上海浦东陆家嘴。 汤彦俊 摄

特点三：约谈力度明显加强

4月底和5月初，住建部分两次约谈西安、海口、三亚、长春、哈尔滨、昆明、大连、贵阳、徐州、佛山、成都、太原等12个城市。

值得注意的是，被约谈的12城并非全是房价有明显上涨的城市。张大伟说，这与住建部建立的预警系统有关，警示一些地方未来房价可能会上涨。与以前的事后管理不同，这次约谈是事前预警。

2017年底，住建部提出，研究建立房地产统计和市场监测预警指标体系，加强对地方稳定房地产市场工作的评价考核和约谈问责。

张大伟指出，12个城市的约谈，其实是上述政策的落地，代表了未来预警-约谈-问责，房地产调控从过去的一城一策开始升级到“三步走”。

下半年房价怎么走？

“下半年调控政策依然偏紧”，贝壳研究院(原链家研究院)首席分析师许小乐预计。

他认为，房贷利率将继续当前高位或有进一步提升的可能。加之企业融资将继续受限，棚改力度高位放缓，人才引进等政策短期影响消散，下半年楼市下行压力略大。

社科院城市发展与环境研究所副研究员王业强预计，由于房地产紧缩调控政策不放松，一线和热点二线城市会率先探底。政策相对宽松、需求外溢等因素仍将支持三四线城市保持一定热度，但随着去库存政策逐渐退出，预计下半年三四线市场调整将会出现。

另外，住建部等七部门下半年将在北京、上海等30个城市开展治理房地产市场乱象专项行动，重点打击对象有四个方面：投机炒房团伙、房地产“黑中介”、违法违规房地产开发企业、虚假房地产广告。

“上述30城是房地产调控的‘牛鼻子’，这些城市平稳了，全国房地产市场也就平稳了。”张大伟说。(完)

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【延伸阅读】 将迎拐点 房价去哪儿

棚改货币化的推出与去库存政策密切相关，在地方楼市库存已经大幅下降的情况下，棚改货币化政策的调整也在情理之中。值得一提的是，棚改货币化在三四线楼市去库存过程中成效明显，不过，棚改货币化的迅猛发展也推升了三四线城市房价。在业内看来，棚改货币化缩减后，三四线城市房地产市场将迅速降温，同时房价也将迎来拐点。“边拆边卖”成为历史后，如何保证持续性需求成为三四线城市楼市平稳运行的关键。

是否还要去库存“棚改货币化推出时，就被作为三四线楼市去库存的主要手段之一。房地产市场对棚改政策非常敏感，这也是支撑最近几年楼市的关键因素，特别是三四线城市，严重依赖棚改的货币化安置。”一位房地产机构研究人员如是分析。

上述人士进一步称，自2015年开始，ZF开始推动棚改货币化安置比例的提升。这种转变背后，正值国内房地产市场出现分化，一二线城市销售火爆，而三四线城市楼市库存压力却逐渐增大。棚改货币化安置比例的提升，客观上会帮助三四线城市楼市去库存。

数据显示，国内2015年棚改货币化安置比例为29.9%，2016年这一比例上升到了48.5%，2016年棚改货币化帮助地方消化了2.5亿平方米的楼市库存。截至目前，住建部尚未对外公布2017年全国棚改货币化安置比例，此前业界一般认为会超过50%，这将帮助消化楼市库存2.5亿-3亿平方米。

实际上，棚改货币化在三四线城市去库存过程中的重要性不言而喻。不过，棚改货币化带动近几年房地产市场销售良好，一些房地产库存大的地区已经逐渐进入“库存合理区间”。

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中原地产首席分析师张大伟认为，从全国库存看，房地产市场已经基本告别库存积压时代，当前房地产去库存任务初步完成，一、二、三四线城市商品房库存去化已十分充分,很多城市去化周期均在12个月以下。

易居研究院数据显示，2018年5月，一、二、三四线100个城市新建商品住宅存销比分别为12.6、9.5 和9.8个月。相比4月的12.8、9.9 和 10.4个月的数值，三类城市均有收窄的态势。

横向对比看，三四线城市的存销比下跌较为明显。当前数值也是 2010年以来的月度最低值，即最近九年中三四线城市的去化周期达到了最低值。

房价去哪儿

在本轮去库存周期中，三四线城市楼市得益于棚改货币化释放出的强劲购买力。与库存下降形成明显对比的是，三四线城市的房价一路上涨。

有业内人士分析认为，尽管这轮三四线城市房价上涨被认为受需求外溢、政策宽松、品牌房企下沉等多方面因素影响，但棚改货币化安置也是重要推手之一。“以往拆迁户都是拆一补一，拿的是实物补贴，如今货币化安置成为主流，拆迁户手握重金入市。大拆大建加上大补贴，从而彻底激活三四线城市的楼市，引发新一轮的全民抢房潮。”

根据易居研究院发布的百城房价报告显示，5月该机构监测的100个城市新建商品住宅成交均价为12514元/平方米，环比增长0.7%，同比增长11.3%。其中，三四线城市新房成交均价同比增幅达到11.8%。而房价同比涨幅超过30%的三四线城市也不在少数。

在易居研究院智库中心研究总监严跃进看来，当前去库存任务已经初步完成，棚改政策，特别是货币化安置政策，应该到了调整并减少的时候了。届时，经过此轮上涨行情的三四线城市房价将迎来拐点。

同策咨询研究中心总监张宏伟认为，过去一年多，由于棚改货币化安置比例较高，加上房企布局下沉至三四线城市，总体上推动三四线城市楼市轮动上涨。如果棚改货币化安置刹车，由于三四线城市人口数量有限、需求有限，楼市将会降温。另外，三四线城市二手房市场并不活跃，没有人接盘，一旦楼市开始调整，其市场状况要比一二线城市更糟糕。

变革边拆边买

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值得注意的是，棚改货币化缩减后，“边拆边买”的购买力势必会迅速削弱，届时三四线城市楼市要如何避免动荡、保持平稳运行呢？

在业内人士看来，过去几年的棚改货币化安置促进下，三四线城市库存去化加速，同时，部分城市房价上涨过快，需求显著透支，修正或调整已有的棚改政策，或已迫在眉睫。

不过，作为改善困难群众住房条件的政策工具，棚改货币化安置具有容易操作、成本较低等优势，不应该完全退出，但应该把握棚改项目资金的供应总量和节奏。在棚改贷项目的审批过程中，应当对项目做前瞻性评估，尤其关注项目可能会对当地房地产市场的供求结构造成何种程度的影响，因城施策进行审批，减小棚改项目对当地市场的冲击。

在业内看来，棚改货币化不会被“一刀切”叫停，而是会逐步退出，这也给三四线城市楼市一个缓冲的机会。

严跃进认为，在“边拆边买”的需求逐渐退出后，三四线城市如何吸引可持续的置业需求成为楼市平稳发展的关键。实际上，随着新型城镇化的持续推进，三四线城市基础设施、公共服务的短板逐渐补齐，三四线城市与大城市的差距持续缩小，这是三四线城市楼市持续发展的动力。同时，重视产业发展，吸引人口流入是增加内需的关键。

此外，根据当地购房者的需求，提供多层次、有品质的产品也是三四线城市楼市发展的一个方向。

北京商报记者 彭耀广