[公告][注意][推荐]高房价：压在当今中国市民身上最重的大山(转贴)

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高房价：压在当今中国市民身上最重的大山(转贴)http://finance.sina.com.cn/review/observe/20060307/17172398356.shtml
高房价：压在当今中国市民身上最重的大山
中国新思维：用民生的眼光评判改革的成效

　　在经历了四分之一世纪的改革开放的高速发展后，中国百姓的生活也出现了空前的“裂变”。

　　越来越多的中国人已开始从“发展的结果”来评价和反思中国的改革，力图在得失的比较和权衡中，寻求和探索中国改革发展的最优途径。

　　“科学发展观”的“建立和谐社会”，是新一代的领导人对改革这么多年的发展的所作的准确的总结，是今后中国发展的总纲。

　　“坚持发展为了人民、发展依靠人民、发展成果由人民共享”——当这几句话去年底被在青海考察的中中共中央总书记胡锦涛再一次突出强调时，人们深切感觉到了，“共享富裕”在最高决策层中日渐加重的份量；

　　当胡锦涛要求各级官员“切实解决人民群众最关心、最直接、最现实的利益问题”，人们不仅读到了民生在中国最高领导人心目中的位置，而且也看见新一代领导人的所大力倡导的“新三民主义”(权为民所用、情为民所系、利为民所谋)，已经从政策制定的谋篇布局，进入到 “精耕细作”的实施推进的阶段。“立党为公、执政为民”，正走进老百姓的“民生”之中。在2月21日召开的中共中央政治局讨论政府工作报告稿和审查十一个五年规划纲要草案稿的会议，还专门强调：坚持把解决涉及人民群众切身利益的问题放在突出位置。

　　“新三民”改革观，剑指“最重的大山”——高房价改革的深入和利益群体博弈的强化，使得社会矛盾千变万化。那么，在现实的生活中，什么才是“人民群众最关心、最直接、最现实的利益问题”呢？中国社会科学院经过在全国范围内的调查和研究，得出的结论是“买房贵、上学贵、看病贵”已成为新民生三大问题”，也被称之为“新的三座大山”。老百姓的“老生常谈”，终于被国家最高的权威智囊所认可。

　　而在这新民生的三大问题中，“住房贵”，又因为和百姓收入的关联度最高、影响他们生活水平的力度最大，而成为民生中的头号难题。根据最新公布的中国社会调查所为今年“两会”所做的对全国16个城市公众的调查，住房已成为老百姓最关注的“两会话题”，关注度高达75.3%。

　　据国家统计局前几年所作的《首次中国城市居民家庭财产调查总报告》，在中国城市居民家庭户均22.83万元总的财产中，房产就占到家庭财产的47.9%，达到10.94万元。其他包括存银行、买股票、搞经营和家里的大件耐用消费品等所有的家庭财产加到一起，

　　才只有52.1%，仅仅比家庭房产多一丁点。而这还是在房地产暴涨之前的2002年中的统计。在经历了这几年的房价疯涨以后，大多数城市房产的价格都翻了一倍以上，大中城市里花上20多万元就可以买到的新老住房已十分罕见。而居民的其他的财产收入增长，却远远落在房价的后面。推算下来，现在的家庭房产已成了占据居民家庭财产四分之三的超级主力。对城市居民来说，有房无房，房大房小，是好是坏，不仅是关系到他们财富的绝对多寡，而且更成为他们可否实现全面小康、和谐安宁生活的头等大事。

　　万众一心，一起 “搬走”“最重的大山”——高房价

　　这个超级主力同样更意味着，任何人要成为有房户，要有“体面和尊严”居住，至少要花掉毕生所赚取的四分之三全部财产，才能“居者有其屋”。人们不禁惊奇地发现，来世一趟，“居住权”不仅不是与生具有的，而且竟成了人生在世的“最大成本”。“居者有其屋”，在不经意之间，突然变成了“奋斗一生只为屋”！

　　这也就难怪在老百姓中早就流传这样的现代民谣：“房改就是要把你的钱包掏空 ，教改就是要把你的父母逼疯 ，医改就是要给你提前送终。”而在这三者之中，最狠的“掏空钱包”的高价房。

　　因为“住房贵”问题的刚性还在于：没人能够无房可居度一生。

　　你可以通过多多锻炼身体，尽量使自己少生病，或者没病得不得了的时候，能抗就抗一下，但你不能没房住；你也可以让孩子少读一些书，或者只在基本的学校受受教育，但

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住房改革为何会把民众买房负担推向世界之最

住房改革为何会把民众买房负担推向世界之最
发展中国家，社会主义的国有土地，租地买房的中国居民住房负担的“房价收入比” 却创造了世界之最，甚至超过了土地私有制下、最发达国家买地买房的数倍

　　一、都市新怪：七成新人买不起房 三成买房靠“啃老”

　　中国新一代，结婚成本“火箭般”飞向了天价

　　一段时间以来，在国内不少网站和论坛上，盛传着这么一件“黑色冷笑话”：生活在北京、上海、深圳、广州、杭州和南京等地的年轻职员们，有一天忽然都严肃起来，要一起做一道“解析题”，看看在各地“娶一个老婆的成本究竟是多少”。

　　南京人答题最快：娶一个南京老婆的成本是人民币70万。此言一出，一片哗然。南京小生的算法也很简单：房屋一套(市区80平米，均价6000元) 48万＋5万元中等装修＋3万元家电及家具(有部分女方以嫁妆形式出资承担)＋10万元普通轿车一辆＋新马泰港澳或云南、海南度蜜月1.6万＋2.4万元的2年谈恋爱吃饭、娱乐和送礼费用，所有这些加在一起，不多不少正好是70万(婚宴开支和所收红包相抵，不列)。

　　由此推算，以男方家庭有20万的家产，他本人年收入5万来计算，最后得出结论是：讨一个南京中上条件的老婆的成本＝男方倾家荡产＋男人不吃不喝工作10年［(70-20)/5］。

　　应该说，这位年轻人的算法除了在轿车和蜜月开支可删可减外扣除10万元以外，其他近60万元基本上属于正常。尤其是占开支最大的住房一项，每平米6000元在南京城区内要买到较好的房子已属不易，而80平米的面积等有了小宝贝后连人均30平方米的小康标准也没达到。这还是一个接近中产(有20万元存款，年收入达到5万元)的家庭的算法，一般普通的家庭就更可想而知了。

　　北京、上海、深圳、广州和杭州等地的结婚成本的计算结果也纷纷贴到了网上，不比不知道，一比吓一跳。南京的60万“天价”竟然还是最低的。其中北京结婚的合理的成本为85万元(其中在三环外买房80平米，为64万元)，上海为100万元(其中买房花去80万元)、深圳76万元(买房占其中58万元)，广州为85万元(买房花去其中64万元)，杭州和广州一样，总成本也是85万元，买房也是为64万元(备注：各地的买房标准和南京一样，在市区的普通地方，面积均为80平米)。

　　“天价结婚”高速引擎：买房

　　面对这样的天价结婚成本，作为“准新人”的父母和兄长辈，也许早就是“十有八晕”了。因为这和他们那个结婚的年代相比，相差的可算是地地道道的“十万八千里”。

　　年岁稍长的人还清楚得记得，在七十年代，结婚基本上就等于一个发喜糖和两家人在一起吃饭的钱。住房的问题，在领结婚证的时候一般单位就要帮助解决，尽管房子很小很老。所有开销在加在一起，基本上在百把元上下。只是到了七十年代后期和八十年代初，有了“三大件”(手表、自行车、缝纫机)和一些简单的家具之后，才进入了几百元时代。从八十年代中开始，随着逐年不断增加的录音机、电视机等家用电器和请客规模和档次的提升，结婚成本才开始进入千元、万元时代；那时租单位房子，房租也就几块钱。直到98年房改之前，当时一般人的结婚成本还是在几万元上下打转转。

　　也就是在这一代人的功夫，虽然人们的收入的水平从过去的几十元提高了现在的几千元，涨了近百倍，但结婚成本却飞涨的更快，从100多元火箭般的涨到了50多万元以上。数千倍的涨幅，归根结底还是“高房价”的“功劳”，尽管我们住房的面积只比比过去增加了1-3倍，尽管住宅的水平只有一点点的提高。

　　比较各地的天价结婚成本，你可以发现，除了买房外，这几个大城市的结婚的其他花费加在基本上都是在20万元上下(深圳人给红包“份量”重一些，可以为新人省掉一些，南京人的生活水平低一些，花钱自然也省了不少)。天价结婚成本的关键，还是在高昂的房价上。它占据了各大城市整个结婚成本的75%以上，高的达到80%以上。

　　如此高昂的结婚成本，使得社会上“黑色冷笑话”又有了“递进”的空间：现在小年轻为什么同居多，原来都是让高房价给吓得啊！事业小有成就、属于白领的“青年才俊们”都不敢结婚了，众多的打工仔就更只能搞“地下工作”了！

　　高房价下的“非常6＋1”：七成新人不买房，三成买房靠“啃老”

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三、中国市民，背负着全球最重的买房负担

　　对其他国家的居民住房水平和具体负担就承受状况有了客观的了解后，回过来再看看我们国内居民、尤其是大城市居民的住房负担是否合理，就会有一个更准确的认知和定位。

　　就拿我们上面所举例“天价结婚成本城市”来具体分析。依据的标准稍靠“小康”。即面积为90平米普通公寓、地点处在传统上市民所居住的市城区(不是郊县和新开发区)、三口之家(父母工作、子女上学)住一套房。就可以破解中国的大中城市的高房价究竟有多可怕了。

　　还是先从南京开始。根据南京市房产局的“南京市网上房地产”的最新资料，传统上的南京六城区(包括重新规划后原来属郊区县的土地)商品住宅房价最高要7000出头，低的也在5500上下，我们取6000元为其中间值(实际上这个结果只能买到南京六城区边缘的房子)，6000元×90平米＝54万元。而南京城区居民的收入，根据统计局方面的最新资料，在比上年“激增”19.9%的“超常规增长”后(长三角速度第一)，2005年南京市城市居民人均可支配收入为14997.47元，三口之家就是4.5万元。而按照南京本地媒体的另外一项报道，根据该市劳动保障部门的推算，去年南京职工人均收入正好突破2万元，如果家家都没下岗，平均每户的年收入为4万元。根据一套54万元的房价标准，按照前者的推算，54万元除以4.5万元，南京的房价收入比为12，正好比世界公认的房地产泡沫还多了一倍；而按照后者的推算，54万元除以4万元，南京的房价收入比又提高到了13.5，基本上相当于世界上公认为“国际最难承受地区”房价的一倍。这也就难怪国人就是再“吃苦耐劳”，也经不住这样的“超级高房价压迫”。

　　按照南京的计算模式和标准，部分根据《个人理财》杂志去年提供的2004年各大城市的人均收入资料，计算北京、上海、深圳、广州和杭州的市城区真实的房价收入比。由于《个人理财》杂志上的房价包括了郊区县这些非传统上市城区居民所居住住宅的价格，所以还是以各地网友提供的资料为依据。各城市的实际城区房价分别如下：

　　城市 人均可支配收入 三口之家一年 房价 90平米总价 房价收入比

　　北京 15638元 46914元 8000元/平米 72万元 15.35

　　上海 16683元 50049元 10000元/平米 90万元 17.98

　　深圳 27596元 82788元 7200元/平米 64.8万元 7.83

　　广州 16884元 50652元 8000元/平米 72万元 14.21

　　杭州 14565元 43695元 8000元/平米 72万元 16.48

　　这里应该特别说明的是：我们的房价收入比，是建立在“准小康”的低标准的基础上的。首先在面积上和欧美等发达国家相比，我们的标准只定在他们的三分之一到二分之一，也就是说，如果面积标准向欧美看齐，我们的房价收入比要现在提高3-2倍；如果再加上他们是精装修房，有的还配上高档电器，面积计算方法上也接近使用面积的话，我们的房价收入比还要抬高50%。

　　其实，不仅在相对负担上中国大中城市的房价创造了“世界之最”，而且国内上海、北京等大城市的绝对房价，也超过了一些世界上发达国家大中城市的水平。一年前记者就问过一位经常在上海工作的波音公司高级经理，同样水平、面积和档次的住房，是上海贵还是西雅图贵，没想到这位华人高级经理毫不犹豫的说，上海贵。上海有不少人在日本东京待过。这几年回来的人纷纷网上发出感叹，上海内环内的实际房价比东京还要贵。一位经常在中美两国之间往来的跨国公司亚太地区经理也公司记者，按照同样的标准，上海的房价比美国大多数城市的房价都要贵。

　　房价收入比，“穷国”真的该比“富国”高吗

　　据了解，国内的一些“既得利益集团”对“房价收入比”的国际比较极为“反感”，认为发达国家的房价收入比低是因为他们的经济水平所决定的，发展中国家本身由于经济实力的问题，房价收入比高是“很正常的”。情况真是这样吗？

　　稍有些经济常识的人都会知道，这种说法是极为荒唐和可笑的。首先，它违背了发展中国家由于吃饭问题占了居民收入的极高比例(恩格尔系数高)，人们不可能有更多的财富支向住房，从而导致房价收入比低的基本的经济学常识；其次，它故意忽略了在新德里、墨西哥城和里约热内努这样的世界上人口最拥挤的发展中国家大都市，很多的中下收入者不要买地就私自盖房(如贫民窟等)或政府提供相应住房保

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二　是谁盗取和倒卖了我们的基本居住权

城市的土地本来就 “国有”，意味着市民拥有共享的权利。但这“代表中国先进生产力的发展要求”的最公平的土地制度，为什么会产生了违背“最广大人民的根本利益”的最不公平房价
　　政治文明滞后 造就“不规范市场”的张狂

　　当一项“改革政策”的结果明显违背了基本常识和国际惯例，已经对民生造成了极大的伤害，那么也就到了应该及时地去探讨和反思这项政策的轨道和途径的正确与否的时候了。

　　世界银行和联合国的一些专家认为：一些国家和地区房价收入比之所以高，大多与这些国家和地区住房市场还不成熟、不规范或市场运行效率低有关。

　　我国大中城市居民的房价收入比及买房负担，已成为公认的“世界之最”，也可以说，是这些城市房地产市场极端畸形发展的突出标志。国际上权威专家的观点，同样也适合于对这些中国大中城市房地产市场的分析和判断。

　　实事求是的说，由于社会主义中国的房地产市场起步较晚，直到九十年代末住房制度改革时才开始，房地产市场确实存在不成熟和运行效率低下的情况，但这还远远不足以造成房价收入比的“世界纪录”。恰恰是房地产市场的“极端不规范”，依傍中国系统改革的不协调、尤其是政治文明建设的滞后的大环境，使得中国不少大中城市房地产的畸形发挥到了极致。

　　之所以这样说，是因为在我们匆匆进行的房改中，有相当多的最基本的考量，被相关行政执行部门、尤其是地方政府的高官所疏忽。

　　如：在制定房改的政策时候，基本参照的体系是私有制下的市场经济国家，忽略了不同社会制度导向和功能的根本区别，忽略了和社会主义国家之间的住房市场的比较和借鉴。尤其是在急于从“福利分房”巨大负担中摆脱的大背景下，“唯市场论”使社会主义公民的基本居住权利从“负责任政府的基本义务”，变成了“大锅饭时代的幻想”。

　　在居民住房问题上从“责任政府”到“市场政府”，还仅仅是权力变异的第一步。在后来的住房市场体系的实际操作中，“市场万能论”的喧噪，又使成熟住房市场下必须的严密规制和不可缺失的保障化为乌有。“市场政府”又变异为听任房价连年暴涨、任凭开发商垄断、掌控刚刚成长起来的各地的房地产市场。更有甚者，相当多地方的政府，和开发商合谋抬高城市的房价，成了名副其实的“失职政府”甚至是违背民意的政府。

　　正是在这种状况下，宪法赋予大众的基本居住权，被行政者所漠视。失去了法律法规的保障，加上缺失人大政协和和舆论媒体的有效而强力监督，使本来就不成熟的、刚刚成长起来的大中城市房地产市场，成了“张着血盆大口”的不法奸商和胡作非为的官员肆意巧取豪夺的“巨大蛋糕”。一方面，房地产成了中国公认最暴利的行业，在连年评出的中国富豪排行榜上，靠着房地产暴富的不在少数；另外在地方官员一面，房地产不仅成了高官和市长们搞“光鲜”的所谓“政绩工程”的“巨大金库”，而且更是成为腐败高官寻租的最佳“战场”。这几年所揭露出来的贪污上千万以上的贪官污吏们，有几个不是在房地产上“猛”捞了一把！

　　当然，所有这一切唯一的牺牲对象，只能是城市居民原本可以用极少的代价和成本就可以享有的体面住房权利。

　　问题的关键在于，当一个城市，由于行政官员的胡乱作为，使广大市民的实际生活水平逐渐下降、生存的压力徒然而升，特别是城市居民最大的利益——住房权利被肆意的践踏和牺牲的时候，为什么没有被列为“最大的行政过失”，去严查那些本该是代表大众利益的 “人民公仆”行政失责呢？一个突发的安全事故可以使省长市长被“追责下台”，一次偶然的污染环保事件也会让部级高官“引咎辞职”，为什么那些长期把老百姓搞得民不聊生、民怨甚大的高官和市长，就不能被罢免下台？

　　有人认为，根本的问题，是在经济改革的急剧发展同时，缺少相协调的政治体制改革及政治文明的同步发展。比如：

　　在把住房问题市场化的同时，保障和维护市民居住权的基本的人权理念和社会主义制度土地国有及全民共享的基本指导思想，在政府的行政作为中，有没有得到基本的体现？

　　当国家房改政策规定的“以经济适用住房为主的住房供应体系”被地方政府演绎成“高价商品房占据房地产市场江山”的时候，当占居民人口七八成以上的中低收入群体，按国家房改规定应该享受的“利

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农民要有田种地吃饭，市民要有地盖房居住，这是人与生具有的天然权利，是“地球人都知道”的公理。无地则天下大乱，安居方乐业安康。

　　居住权：宪法、人权宣言和国际公约如是说

　　实际上，国际上早已把公民的居住的权利(也称住房权、住宅权)的生存权，作为一种基本的人权而有明确的“说法”：

　　《世界人权宣言》第二十五条就规定：“人人有权享受为维持其本人和家属的健康及福利所需的生活水准，包括食物、衣着、住房、医疗和必要的社会服务”。

　　《公民权利和政治权利国际公约》在第一条中也指出：“所有人民得为他们自己的目的自由处置他们的天然财富和资源,……在任何情况下不得剥夺一个人民自己的生存手段”。

　　《经济、社会及文化权利国际公约》第十一条规定：“本公约缔约各国承认人人有权为他自己和家庭获得相当的生活水准，包括足够的食物、衣着和住房，并能不断改进生活条件。各缔约国将采取适当的步骤保证实现这一权利……

　　一九九一年，联合国经济、社会和文化权利委员会还专门发表了《关于获得适当住房权的第四号一般性意见》，“意见”的第一条规定：“适足的住房之人权由来于相当的生活水准之权利，对享有所有经济、社会和文化权利是至关重要的。”

　　其实，作为社会主义国家，我国的宪法更是对城市土地的“全民公有”做了明确的规定。宪法第十条指出：“城市的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。”同时宪法在还特别强调：“任何组织或者个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地的使用权可以依照法律的规定转让。”

　　所以，从宪法的角度来说，国有土地既然为全民所有，每个公民都应该享有属于他的那块“生存之地”。从这点来说，“居者有其屋”是宪法赋予公民的一项基本人权。只要市民均等的使用城市土地，不多占多拿，不搞特殊化占有城市最好的土地资源，就不应该向政府交纳“土地使用费”(土地出纳金)。对一个只享受城市中平均和普通土地资源的公民来说，他所需要承担的，仅仅是城市建设和发展的费用。而这一点也不是新买房人独有的义务，所有拥有城市房产的公民多应承担共同的义务。

　　谁是“大盗”？“故事版”的居住权倒卖流程

　　一个“贼”，偷了你一些小钱的时候，我们称他为“小偷”，如果他偷的是你毕生中几分之一的“血汗所得”，并且“一偷”就让绝大多数人难以幸免，同时还让所有被偷的人都“不知不觉”、甚至还没感觉失去自己的最大的财富的时候，那他就一定是一个举世无双的“超级大盗”。

　　既然宪法、人权的基本公理和国际公约，都清楚不过的强调了居住权利的与生具有，那么，作为大中城市的公民就不禁要问，又是哪个个“大盗”，把我们的身边把这项涉及芸芸众生的最大民生利益，如何“神通广大”从我们的手中悄悄的盗走的呢？

　　让我们从一个故事讲起：从前有一个叫“guoyou”的天然牧场，里面有着数百万头“主人”牌绵羊，上帝规定，“guoyou”牧场由这些“主人”绵羊共同享有。一个叫“shizhang”的公仆说为了让绵羊们生活的更好，自告奋勇的来到牧场管理。以前“shizhang”保管“主人”绵羊的时候，虽然财力有限，绵羊们住的勉强一些，但还能维生。忽然有一天要现代化了，“shizhang”发誓要让所有的绵羊过小康日子，牧场要好好打扮以弄一个“政绩工程”。于是，“shizhang”请来了一个叫“开发商”的，一起来“经营牧场”。“开发商”先是重新翻建开发了一片羊圈，“主人”牌绵羊看见了“小康羊圈”后一个个都很兴奋。可是当原来羊圈中的绵羊要搬回到新羊圈时，开发商却说，要住可以，先拿钱来。绵羊们想想，毕竟人家出力出材料。于是就拿出盖新羊圈的材料钱和劳务费。可开发商看了后冷笑，现在这个地方“shizhang”已经批给我搞现代化了，不仅新的羊圈是我的，连地也是我的了。这点钱就想打发，想得美哦。要想住进来，至少再加上几倍的银子。一些先富起来的绵羊见此，连忙掏出所有的积蓄和借来的票子，争先住进了“小康羊圈”。

　　原先羊圈的绵羊们不干了，他们找到shizhang抗议。shizhang说，你们可要辨证的看啊。我这么做还不是为了我们牧场率先小康和现代化吗？何况他们还只是借我们的土地使用权吗，也就70年的时间。你们说到时连孙子也不在了也没关系吗，牧场的“两

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之三：高房价洗劫了谁的财富 让我们成为了谁的长工

房地产，盛产中国“暴富”的独特行业

　　前几年，记者在加拿大温哥华访问的时候，发现一个很奇特的现象，南京好几位知名的房地产商，早已悄悄的在这里买下了自己的“洋豪宅”。

　　在当地风景最优美的花园——伊丽莎白公园，旁边一最佳位置上伫立着一栋三层楼的“大豪司”(豪华别墅)。住在这里的是一位在南京家喻户晓的房地产商。这位南京的“名人”平时并不住在这里，只是夫人带着孩子住在这儿。没几天在当地的另外一个富人区，其他朋友又告诉记者，在这里也有好几位来自南京的房地产商。有人甚至连到超市买菜，都是用长城卡刷的。回国后，记者把在温哥华的“见闻”告诉了南京房产界的几位熟人，谁知“见怪不怪”的他们会心一笑，说南京房地产商到温哥华“投资移民”，早已成了一种时尚。

　　当时的第一印象，就是南京的百姓买高价房多花的“血汗钱”，一转身就成了开发商在海外的豪华别墅。不知南京的市长和百姓，知道了这样的“财富转移大法”，会作怎样的感想。据说，这几年来自中国的房地产商在温哥华买房，已再也不满足在一般的富人区了。在温哥华最豪华的西温地区，九七前后在此地置办豪宅的香港的富豪大亨们，已经多了不少来自中国大陆的房产富豪邻居。

　　其实，和像别墅这样的有形资产转移相比，更多的则是人们看不见的大量资产私下的悄悄流出。如果按照温哥华当地的对投资移民的基本要求以及投资者在当地买房的费用，每个房地产商在当地的开支，至少在1000万元以上。整个算起来，仅南京一地仍在“奔小康”的百姓，就为早已现代化的温哥华的发展，贡献了数亿元的资金。

　　和这些“看的出来”的房地产商的“腰包”相比，中国房地产商的“暴富”的“水平”，往往是“偶尔露峥嵘”的时候，人们才能“窥见”其中的“威力”。

　　人们也许还记得，在前年北京举办的某次名人字画拍卖会上，来自南京的某房地产商“面无表情地”用15分53秒的时间，花掉了6930万元，买了一套名画家的山水画册。据说这近七千万的投资对这位房地产商来说还一笔“小”买卖。按照当地媒体的说法，该新富的收藏已多到“斋室盈满，无下足处”。以他为主的几位房地产商合搞的“国内首屈一指”的民营博物馆，现已“有6000多件书画藏品，价值10亿元人民币”。并且每年还用超过一亿元的资金“用于收藏”。

　　不过，你要是以为这位把顷刻间甩手近7000万视为“小买卖”的地产商是房地产界的了不得的“大碗”，那你未免太小看房地产大亨的力量了。在某媒体去年评出的江苏富豪榜中，尽管前10名中有6名以房地产为主业或者和房地产有关，但并不能见到他的名字。别说拿到全国和其他“富豪排行榜”上同行相比，他的“份量”就“一般”了。

　　其实早在2001年也就是房改刚刚开始的2-3年的时候，人们就注意到房地产业成为制造中国巨富的“特别行业”。在当年评出的《福布斯》2000年度中国大陆首富排行榜中，前10名巨富中就有5位主要从事房地产，房地产商成为富豪榜人气最旺的“族群”。这种“造富”的势头近年来一直不减。到了2005年，《福布斯》当年富豪榜前十名中第1、2、4、6、7、9名共计六人都从事房地产业，而这还是在当年国家对房地产业实施宏观调控、使房地产商财富的积累速度受到制约的情况下的结果。

　　据了解，由于不规范造成的“极大的寻租和投机空间”，中国房地产商比全球其他地方的同行更有“点石成金”的“运气”。和《福布斯》中国大陆富豪榜排名前100位中有一半以上涉足房地产业形成强烈对比的是，《福布斯》全球500富豪榜中却只有30人左右是地产商。

　　不过，与房地产商暴富同样急剧高速增长的，是大众对中国房地产公认的批判。从掠夺式的城乡拆迁、土地寻租中的腐败合谋，到哄抬操纵房价暴利、以及暴富后各种目无法纪的偷漏税等，房地产不仅成了中国腐败的集聚地，而且也成为社会不安的制造者。众多房地产商的“为富不仁”，不仅使其在公众心目中名誉扫地，八成以上的网民对其持负面印象，而且就是其他行业的富翁也因其“太臭”而不屑于与之为伍。

　　预期利润达千亿？一个房地产富豪的财富读本

　　那么，房地产商又是通过怎样的运作，像巨大无比的高速泵一样，把国家和社会的财富顷刻“抽吸“到自己的怀中的呢？让我们以一个中国房地产大亨为标本来解剖起。

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一般来说，房地产商的建房成本有这么几块组成。

　　首先，是开发商的楼面地价成本，南京市平均在1000元；

　　第二，建筑商建造房屋的建安费，包括包括建材费、人工成本、机器使用费等等，一般多层建筑每平米在700多元，小高层在1000多元，高层在1500-2000元之间。由于在“降低平均房价”中“贡献最大”的郊区县房基本上都是多层，而且加权的比例也最大，所以建安费估算也是每平米1000元；这两项一般来说是房地产商建房分最大的成本。至于其他费用，琐碎而十分烦杂，南京市物价局在“南京市商品房作价办法”中，仅“成本构成”一项就有几十条之多，非专业人士所能明了。前一段时间由于公布南京河西部分楼盘价格成本“民间版”而名声大振的南京自建房网的邵角等人告诉记者，其他的成本可以分为两大类：

　　第三， 配套建设费用：包括勘察设计及前期工程费和住宅小区基础设施费两大项。前者包括勘察费、设计费、项目可行性研究、审图费、放样费等。后者包括小区道路工程费、供电供水工程费、室外地下网管建设费、绿化工程费、通讯工程费、人防建设费、环保工程费、消防建设费、监理费等等。这些费用大多为政府部门或指定单位收取，有较明确的收费标准。南京市平均的收费标准应该在500元；

　　第四，开发商的运营成本：包括开发商的管理费用、销售费用、财务费用等等。人工费、广告、贷款利息和纳税等都在该大项内。他们认为，该大项费用一般不超过商品房销售价格的10%，我们以400元为平均数。

　　南京市2005年商品住宅平均成本就应该为：

　　1000元＋1000元＋500元＋400元＝2900元。

　　应该说，这样的推出的成本，符合南京的实际。前几年在南京房价最高的鼓楼区边上，有个国家级的康居示范工程智能化示范小区，采用了很多新材料。如外墙所用的保温隔热新材料，使空调制冷节能达50%，连电梯也是配置进口的。就这样的高标准住宅，最低的售价也只有2500元上下。由此不难看出，就是剔除地价上涨的因素，南京建房的其他成本也不像开发商渲染的那样“玄妙”。

　　算出了建房的平均成本，南京市房地产商的平均利润就一目了然。等于：

　　住宅每平米的平均利润为： 4400元-2900元＝1500元；

　　住宅平均利润率为：1500÷4400=34%

　　平均每户买房人给房地产商贡献的利润为：107平米×1500元＝16.05万元

　　南京人一年买商品住宅给房地产商贡献的利润：806万×1500＝120.9亿元

　　根据以前对商品房价格管理的有关规定，普通标准商品住宅的平均利润率最高不得超过8%。也就是说南京市住宅商品房的利润率，高出了有关方面认可的最高标准26个百分点，“超标”幅度在3倍以上。

　　如果按“约定俗成”的普通商品住宅最高8%的利润率，那么：

　　南京市普通商品住宅的价格应该为：2900元×1.08＝3132元

　　房地产商从每户买房人多拿利润为：(4400-3132)×107＝13.5676万元(占85%)

　　房地产商一年从南京买住宅百姓多拿利润：(4400-3132)×806万＝102.亿元

　　每户买房人向房地产商户均多交13.56万元“银子”意味着什么呢？按照南京市人均年工资2万元计算，夫妻两个都有单位工作，一方的工资用于日常的所有开销，以维持基本的生活，一方的工资全部用于支付房款(相当于用家庭收入的50%用在买房，远远超过一般国家不超过30%的水平)，平均每个买房的家庭要为房地产商的暴利多打工6.78年。如果这些家庭不因为买房而对自己生活极为“苛刻”到处处节衣缩食，只把家庭收入的30%用在支付房款，那么，平均每个买房的家庭就要为房地产商的暴利多打工11.3年。

　　这里要特别提示的是，以上还是根据“官方统计”的材料而做出的。其实，南京城区的房价要比房管局公布的房价高得多早已为“人所皆知”。如果相关部门敢于公布真实的、经得起严格审计南京市区的房地产市场一手材料的话，人们会发现，高房价对社会各阶层财富“洗牌”的效应要比人们想象的还要大的多。

　　如果根据现实中可以买到房子的价格(每平米6000元，地点还是主城区

天涯明月

四：经济适用房是被谁导向成了低收入者保障房的房地产市场出现的越来越多、越来越严重的问题，人们不禁反思：中国的房地产市场发展到今天这一步，问题究竟出在了哪？

是当初制定的房改政策存在“严重的缺陷”，还是“正确路线被地方政府严重歪曲”？还是让我们正本清源， 先从当年房改的精神和原则探讨起。

　　我们现在的住房制度和体系，来源于一九九八年七月三日由国务院发布的『国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知』，一般简称为国发[1998]23号文。就是这么一个只有3000多字的“通知”(据说“级别相当于行政规章)，从此彻底改变了中国人的住房命运。　　

在此之前，城市居民的住房一般都是单位实物分房或者是房产局提供的公房，极少数是祖传的私房。尽管人均面积和住房条件都不高，但住房问题基本上都是公家包办的。国发九八23号文件，宣告了福利分房制度的终结和新的住房制度改革的开始。　　23号文给出的城镇住房制度改革的一个主要目标就是：“停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化 ；建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系”。同时，它还对房改的基本原则定了调，这就是“坚持在国家统一政策目标指导下，地方分别决策，因地制宜，量力而行；坚持国家、单位和个人合理负担；坚持‘新房新制度、 老房老办法’”等。　　请注意，这里提出要“建立和完善”的是“以经济适用住房为主”的多层次住房供应体系。全文还用近三分之一的篇幅、专门的两个章节对经济适用房的性质、地位，并对如何“加快发展”进行了具体的阐述。　　如：对什么样的人应该买什么性质的住房上，23号文明确规定：“对不同收人家庭实行不同的住房供应政策。最低收人家庭租赁由政府或单位提供 的廉租住房；中低收人家庭购买经济适用住房；其他收入高的家庭购买、租赁市场价商品住 房。”　　那么，“最低收入、中低收入和高收入”家庭的比例究竟是定在多少呢？当时建设部有一个很保守的算法，就是在整个住房供应体系中，70-80%的居民住房应该是经济适用住房。也就是说，城镇居民中70-80%的家庭都属于“中低收入者”，都有权靠购买经济适用房来解决住房问题；而最低收入者和高收入者则分别为10%上下。而当时在一般大城市房改办的测算中，可以买“经济适用房”的“中低收入家庭”，最低的也要占到居民人数的80%以上，高的要占到总人口的95%。　　

为什么要在这里如此强调至少80%以上的市民拥有购买“经济适用住房”的权利呢？这不仅是因为仅仅在房改几年以后，“经济适用房”已被“强势利益集团”主导的“主流舆论”导向成的“低收入者的保障房”的“正统形象”，必须在这里“拨乱反正”、“正本清源”，更重要的是在经济适用房中，还凝聚和包含着作为公民的基本居住权利——土地使用权的自然拥有。　

　建经济适用房所用的土地是国家划拨的。这也就相当于作为公民的城市百姓，在买房用地上所涉及到的用地的基本居住权利，已经得到了国家和政府的具体保障。也就是说，居民买房用地不用再向国家“交租子”了，只要承担“征地和拆迁补偿费、勘察设计和前期工程费、建安工程费、住宅小区基础设施建设费”等这些基本的建房成本就可以了。　　另外还有一点非常重要的，就是在23号文件中还对经济适用住房的价格和利润进行了严格的控制。“通知”规定：“新建的经济适用住房出售价格实行政府指导价，按保本微利原则确定。”。并为此还做了具体的要求：“利润控制在3%以下。”除此以外，23号文还规定各地“取消各种不合理收费，特别是降低征地和拆迁 补偿费，切实降低经济适用住房建设成本。” 　

　从这点说来，中国城市居民的作为公民的基本居住权，在当初的房改文件中是有所保证的，经济适用房，就是中国市民居住权利的具体体现和化身。

所以，经济适用房不是低收入者甚至最低收入者特有的“专利”，而是占城市人口至少80%以上的中国普通市民共有的权利。

试想一下，在房改之初，如果没有经济适用房的“灵魂所在”，中国的今天，还会有住房制度改革吗？！

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天涯明月

六安人均工资就算一千吧！（很多人达不到！）一年一万二，房价一千七－一千八，（必需是郊区，而且是砖混结构，质量没有保证，楼层不好！）八十平方米大约１３万６千－－１４万４千（不包括契税等费用）加上装璜，三四万至五万，加上电器，家具．生活必需品，二十多万！结婚费用至少四五万！合起来，就要近二十七八万！一个人要２０多年不吃不喝才够！即便男女双方也要十几年才够！所以许多＂啃老族＂就居然心安理得．理直气壮的存在啦！

天涯明月

中新网5月14日电 中国建设部新闻发言人14日表示，建设部已责成各地进一步调整住房供应结构，重点增加中低价位、中小套型普通商品住房和经济适用住房供应。

　　这位发言人提醒广大消费者，要理性消费，避免被社会上的虚假信息所误导而盲目跟风。
　据新华网报道，最近一个时期，社会上流传着少数城市商品住房可售房源不足等消息，引起了各方面的广泛关注。建设部新闻发言人14日明确指出，这类消息不属实。

　　这位发言人说，从全国40个重点城市房地产市场信息系统数据看，目前各地可售房源完全能满足正常的市场需求，不存在房源不足问题，少数城市存在大户型较多，中小户型、中低价位供应不足等问题，随着宏观调控政策的落实正在逐步改善。

　　据这位发言人介绍，截至4月底，40个重点城市可售商品住房面积总量达到12000万平方米、100万套，而且不同套型面积段可售住房都有供应。

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