2015年中国房地产市场走势的20个重要预测

正二八经小青年

两会期间，不动产登记、央行降息、房产税征收让房地产成为两会会议上的焦点话题之一。2014年楼市遭遇寒冬，如今羊年开年没多久，央行降息就如同为2015年楼市的开端打入了一支巨大的强心针，近日楼市回暖、成交走高就是最好的证明。那么究竟2015年的楼市走势会是怎样？如果你想了解2015年的楼市和各种房地产政策，就一定要看看下面中国房地产市场20个重大走势预测！

1、未来供给面趋收缩，投资活动趋保守，新开工收缩，2015年供应下降5%。

房企减少拿地、放缓开工节奏等战略收缩已成既定事实，存货积压、现金流紧张、负债率攀升让开发商放慢扩张步伐。

数据显示，1-9月份，房地产开发企业土地购置面积2.40亿平方米，同比下降4.6%，降幅比1-8月份缩窄1.4个百分点；土地成交价款6781亿元，同比增长11.5%，增速下降1.3个百分点。9月份土地市场需求仍未见明显起色。

针对目前楼市库存量大、消化时间长的问题，任志强此前认为，不是所有的库存都能消化，有些库存可能再过10年也消化不了，比如鄂尔多斯这样没人的地方，库存就一直都消化不了，但在全国统计中，库存总量会逐渐累积起来。

“从总的库存量的情况看，和今年减少的销售量来看，再加上ZF提供的住房销售情况来看，今年至少到7月份为止，我们的总需求并没有下降，而且应该还是在上升的。”

从2011年“十二五”计划开始提出建3600万套保障性住房，2012年计划签任务书开始建设，2013年下半年就开始大量的进入市场，“这一部分的量是非常大的。现在看，如果按5年计划3600万套，意味着每年要700万套。加上棚改又增加了1200万套。”

任志强提到，在2013年以前，每年开发商建设的房子也就是700多万套，意味着保障性住房等于翻了一倍的供应量，所以才会有大量的库存出现。因为保障性住房要有人住的话就会分流一部分购买能力，也分流一部分消费需求。

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2、行业库存去化周期在年底出现改善迹象。

前几年各地热衷于开发房地产，如今，楼市供应速度已快于销售速度，而住房库存也悄然翻倍。

统计显示，截至今年8月末，商品房待售面积56160万平方米，与低点时(2012年3月全国商品房待售面积为30122万平方米)相比，增幅达到86.4%。过去两年多，全国商品房库存几乎翻倍。与2010年年中相比，最近4年来，全国商品房库存增加了约190%。

截至8月底，全国35个城市新建商品住宅库存总量为26931万平方米，环比增长1.3%，同比增长22.6%。35个城市新房去化周期为17.5个月。

近几年来市场供应量迅速上升，主要由3个原因所致。首先，为应对金融危机，2008年国内释放大量流动性，但由于实体经济不振，大量的资金直接或间接地进入了房地产领域。

其次，2011年1月26日，我国推出了调控楼市的“新国八条”，祭出限购和限贷政策，并使得全国40多个城市开展限购。受此影响，投资房地产的形式也发生了变化，从直接购买房产过渡到购买房地产信托等。这些资金又进入房地产开发投资领域，成为供给资金。

第三，从2011年开始，地方ZF对土地财政的依赖程度明显提高，土地出让的速度加快，使得供给端的增长速度很快。

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3、资金价格方面，预计2015年实际利率平稳回落，回落速度缓于2012年

根据中金宏观组预测，2015全年将有两次降息，而CPI同比增速将滑落至1.4%的低位(2014年预测：2.0%)，意味着实际利率在2015年将呈现稳步小幅回落趋势，回落速度缓于2012年，而实际利率与房价负相关，预示着2015 年房价平稳。

预计2015年M2增速依然将保持13%的同比增长，新增信贷额达9.5万亿元。按照过往经验，新增信贷的15%-20%将用于按揭贷款投放，加上按揭贷款到期释放出的按揭额度，估计全年新发放按揭贷款将在3.4万亿元左右，同比增长14%，将支持住宅销售额同比增长5%至6.91万亿元。

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4、2013年开始，中国房地产市场逐步由住房短缺时代走向升级改善时代，标志性事件是户均1套房的实现。

自1998年住房制度全面改革以来，中国住房市场化程度不断提高，住宅投资增速明显，住房供给规模快速增加。1998-2013年，中国城镇住宅投资额由4311亿元增加到58951亿元，年均增长19%。城镇居民住房条件明显改善，人均住房建筑面积从1998年的18.7平方米提高到2012年的32.9平方米。

在城镇商品住房市场不断发展，居民住房水平不断提高的同时，我国住房保障体系逐步建立并不断完善。特别是进入“十二五”时期以来，保障性安居工程建设加快推进，住房保障受益群体持续扩大。

截至2012年年底，中国累计用实物方式解决了3100万户城镇家庭的住房困难，覆盖面达到12.5%。如果“十二五”期间能顺利完成3600万套保障房新开工任务，到2015年年底，全国就可以累计用实物方式解决5178万户城镇家庭的住房困难，城镇家庭保障覆盖面将达到20.4%。

届时中国住房市场结构会发生很大变化，ZF在解决城镇中低收入家庭住房困难方面将发挥更积极的作用。

但未来住房潜在需求将逐年下降，市场重心转为“改善”+“保障”，调控政策也将由2010~2013年的压制需求转为鼓励住房消费、防范房地产市场风险。

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5、土地制度：鼓励旧城改造，严控特大型城市新增建设用地；或将有改性/城市更新的制度性框架出台。

近年来，相对于土地保有量大的城市，不少土地资源或腹地有限的二三线城市在探寻新区发展的同时，也正在践行大规模的旧城改造。

随着之前众多城市旧改项目的经验总结，人们已经普遍意识到，旧城改造给城市带来的并不仅是在新容积率下各物业的再组合，而是城市价值的再创造。旧城区在新城市发展趋势下所承载的应该是未来的价值。这些未来的价值，往往通过商业早期传递给市场。

中国国土资源部此前向社会公布《关于强化管控落实最严格耕地保护制度的通知》，明确耕地保护优先原则，将重点控制东部地区特别是京津冀、长三角、珠三角建设用地规模；严禁在流转农地上建设旅游度假村、高尔夫球场、别墅会所等。

目前，中国土地开发强度总体偏高，建设用地存量大、利用效率低。官方在中共十八届三中全会、中央经济工作会议等重要会议上，多次强调严守18亿亩耕地保护红线、耕地数量和质量保护并重等。

今后，人口500万以上特大城市的中心城区，除了生活用地及公共基础设施用地，原则上不再安排新增建设用地。但是，何谓“生活用地”，是否包括商品房用地；“原则上不再新增供地”如何执行，成为房地产市场的最大悬念。

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6、2015年是房地产投资的“小年”，预计投资增速降速至8%，新开工面积同比下降10%，以下第7点成其理由。

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7、历史上看，房地产投资增速是到位资金来源及行业销售额的滞后指标，2014 年行业到位资金的快速下降将继续拖累房地产投资增速；目前行业可售库存依然在高位，拿地未有明显起色，预期2015 年新开工将继续缩减，从产业逻辑链看，行业投资增速恢复上行需要等待可售库存系统性下降，拿地恢复时点或在2015 年2 季度及以后。

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8、按揭贷款支持将有所好转，预计销售额同比增长5%左右，销售面积同比增速3%。

行业销售指标的先行指标则是信贷增速，中金宏观组预计2015 年M2 增速依然将保持13%的同比增长，新增信贷额达9.5 万亿元。

按照过往经验，新增信贷的15%~20%将用于按揭贷款投放，加上按揭贷款到期释放出的按揭额度，我们估计全年新发放按揭贷款将在3.4 万亿左右，同比增长14%，将支持住宅销售额同比增长5%至6.91 万亿。

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9、9大重点城市数据显示，2015 年供需缺口将收窄，预计城市供应同比下降7%，需求同比回暖9%。

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10、中小型城市面临高基数，回暖幅度偏弱：而看到中小型城市，比如我们观察的2.5 线城市及三四线城市(中金2.5 线城市定义为，除开40 个一二线城市外、房地产市场发展情况较好的46 个地级市)，近年来逐步进入市场发展的平稳期(类似二线城市的2009~2014 年)，限于高基数，我们预期2015 年城市商品住宅销售额同比涨幅分别为4%和-2%，明显弱于一二线城市8%以上的整体水平。