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红街建设占据了六安城区重要位置，位置优越。六安红街由六安新世纪房产开发，是以房地产的形式运作，公司屋销售为主要收入来源和利润来源。购房业主多为六安当地居民，以获取租金为主要目的。红街建造以钢架结构为主要形式，呈半封闭半开放状态，以大商场的实物形态呈现与市民眼前，又以街道的运营模式运营。红街规模空前，无论把它以商场形式分类、还是以街道形式分类，与安徽省同类别相比较都属于前列。以上所述决定了红街的以下特点：
1、实物形态与运营模式脱节。以大商场的实物形态呈现与市民眼前，又以步行街的运营模式运营必然导致实物形态与运营模式脱节。
2、规模空前导致人气难聚。实地考察，发现整个街道行人寥寥。由于街道空间甚大，一百人置于其中，甚难形成人流。给人以空荡之感，将会给消费者孤独感和寂寞感，同时也会对街道的评价大打折扣，必然影响消费逛街情绪。如此反复，逛街人越来越少，必然聚不起人气
3、建设者缺少对六安市情的考察。六安市常住人口不过60万，全年零售批发总额不过10亿，分派到红街不过1亿，红街由500商户，平均一家营业额不过20万/年一年，批发零售业销售毛利率不过40%，销售毛利不过8万，扣除房租4.2万（50平方计算,70元/平/月）、水电物业0.3万，人工1.8万，一年只能赚取1.7万元（50平方）。资金占用将会5万。很明显一个商人不愿承受如此利润。这必然导致大量商铺的空闲，随着商铺空闲，人流量更少，也会殃及利润可观的商户。
4、商品定位不清晰。红街仿佛想打造成奥特莱斯是的大卖场，殊不知奥特莱斯（outlets）是指出口，出路。是那先过时的产品为了寻找出路而形成的汇集地，不言而明，是那些特价商品。红街高房租，“高设施”摆明了不是租低档品的。如果做低档品，六安有了义乌小市场、六安大市场，已经形成的规模和名气，并且以低成本运营，是其难以与其竞争的。如果定位高档商场，他的这种实物形态很明显不能和商之都、金商都、白云商厦相媲美。如前所述，六安对高档品的需求不高，前面三个商场的供给已经远远满足该类商品的需求。
5、外观设计上曾在缺陷。外面的步行街采用青砖黛瓦式、并且铺设不平整，很难给人以现代购物的情怀，也与现代文化商业文化不相匹配（如果建成旅游节还行，即便如此也缺少历史韵味）。
6、建设工程存在豆腐渣工程。里面的很明显漏水情况严重
7、开发商与商户的利益链断开，开发商后期建设没有动力。如此硕大的工程，凭借几个单户很难推动街道的后期的推广建设和宣传。因为开发商开完毕以后，都卖给单个业主，后期无大的收入来源（不像靠租金收入那样），必然获利闪人的行为（现在可以看到，开发商的活动宣传，大不如以前），最终可能沦为六安金凤凰财富广场那样。
三、结论
六安红街项目存在设计上的缺陷，对当地市场调研不足，利益链与设计形态的脱节，实物形态与运作形态的脱节等多方面的问题，无论是购买还租用都应慎重，笔者认为，红街可能需要得益于六安人民需求结构和需求量的提升，这个过程将注定漫长，短则5年长则15年，可能最终的运作与初中的运作大相径庭。
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发表于 2011-8-20 16:52
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发表于 2011-8-20 17:15
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