桂林“经贸广场”易主乱象：无资质房企接盘 被疑官商勾结？

呼之即来

　　中国最知名的旅游名城桂林，在“十一”长假前夕，上演了一场开发商易主乱象。位于该市黄金地段的市级重点项目“经贸广场”在延期交房数年之久，突然冒出开发业主更名，要求数百名购房者更改购房合同。而取代原开发商的竟然是一家接盘时注册仅一天，当时尚未拿到“房地产开发资质”的企业。目前，数百名购房者在遥遥等待中，又陷入了无处求房的深渊，这一事件被怀疑有官商勾结行为。
　　
　　一纸公函无资质房企堂皇做东家
　　
　　据了解，桂林“经贸广场”，作为桂林繁华地段的地标性建筑和市政府重点建设项目，原系桂林市蔚思金马房地产开发有限公司（下称金马公司）与桂林技术交流站（下称交流站）以联建形式，从政府获得房地产开发建设批文，合作形式为金马公司作为开发商承担全部建设资金和一切风险，交流站以土地入股不承担风险纯分享房产。2004年，该项目动工建设，2005年向社会预售，2006年主体封顶，2008年基本完工。
　　
　　但在2010年5月至6月间，“经贸广场”的立项、规划、土地等相关手续，突然从金马公司名下变更到另一家公司——桂林市宏基置业投资有限公司(下称宏基公司)名下。
　　
　　据记者调查，宏基公司取得工商营业执照的时间是2010年3月25日，与交流站签订接盘协议（《合作建设经贸广场项目协议书》）的时间是3月26日，前后仅差一天，并且在26日当天，该公司又与交流站一起向桂林市发改委提交了《关于变更“经贸广场”项目业主的报告》，请求发改委将经贸广场项目业主由金马公司和交流站变更为宏基公司和交流站。
　　
　　2010年5月6日，桂林市发改委向宏基公司和交流站下达《市发改投资函字【2010】24号》函（下称24号函），同意经贸广场项目业主变更为交流站和宏基公司，金马公司退出项目。另据调查，宏基公司于此后的12月21日才取得了房地产开发《暂定资质证书》。
　　
　　也就是说，宏基公司在被桂林市发改委获准成为“经贸广场”开发商的半年多时间里，该公司一直并不具备房地产开发企业资质。
　　
　　被踢出局原开发商与冤家对簿公堂
　　
　　金马公司法人代表邱月明接受记者采访时说：金马公司被桂林市发改委注销业主资格，没有任何道理，被变更一事发生数月后，她才偶然从他人处得知，随即金马公司就向桂林市发改委接连数次申请，要求撤销24号函，但均无结果。无奈之下，金马公司才向桂林市叠彩区法院提起行政诉讼，希望依法维权。
　　
　　2011年7月4日，叠彩区人民法院一审判决维持了桂林市发改委作出的行政许可决定。金马公司不服，随后向桂林市中级人民法院提起上诉。
　　
　　在9月26日的二审庭审中，桂林市发改委称：各级发改委的文均未明确规定房地产项目单位必须具备房地产开发资质、未规定发改委在审核变更业主的项目时也需征求规划、国土等相关部门意见，因此，既然无明文规定，桂林市发改委就可以行使自由裁量权，许可无房地产开发资质的宏基公司成为项目业主，并且不需征求规划、国土、房产等相关部门意见。
　　
　　宏基公司也认为，没有任何法规规定，发改委审核房地产开发项目时，要求新设立的房地产开发企业必须具有房地产开发资质。
　　
　　交流站在庭审中称，金马公司施工进展缓慢构成违约，双方于2009年1月签订了终止合作的协议后，金马公司就已经不再是业主了。
　　
　　“没有资质就当开发商，岂不是拿工程质量、拿购房住户的生命安全当儿戏？！”邱月明在当庭陈述时，神情激动，几欲泪下。庭审后她悲愤的说，金马公司为了“经贸广场”苦心经营10年之久，其间工期拖延是因其他两个早先参与的开发商资金链断裂并导致法院查封所致，并非金马公司的原因，相反，金马公司为了加快工程进度，设法筹资接盘，才促使项目重启，到2006年主体已经封顶，2008年工程已基本完工，眼看快要交房了，想不到却被发改委无端变更给了宏基公司。“宏基公司通过政府变更，不付分文，就将我公司耗资数千万、开发近10年的数亿财产攫取为己有，天理何在？”邱月明在庭审中愤怒控诉。
　　
　　业主被瞒天过海发改委称“无须告知”
　　
　　桂林市发改委一纸公函，直接将“经贸广场”开发商易主，但在此后的近一年时间，“经贸广场”项目的数百名购房业主却被蒙在鼓里。
　　
　　一位黄姓业主在接受记者采访时说，经贸广场早在2008年就已经封顶，但房子的交接手续迟迟不能办理，2011年5月，他在向金马公司询问时被告知，经贸广场的开发商已经换成了宏基公司，“经过房管局备案的正规购房合同，卖方突然物是人非，我们该找谁要房？各方至今未给过我们购房户明确的说法，大家都议论纷纷，不知所措！”
　　
　　2011年9月7日，桂林市房管局召开注销金马公司“经贸广场”《商品房预售许可证》决定的听证会，开发商易主的消息正式浮出水面，面对突如其来的易主旋风，业主们沸腾了。
　　
　　购房业主伍女士接受记者采访时说，2005年她以3290元/平方米的价格在经贸广场购买了两套房子，购房合同是和金马公司签订的，至今一直没有交房，儿子的婚期因为等房一拖再拖。“如果金马公司不是项目业主了，我们该向谁要房去？我们的血汗钱会不会打了水漂？”。
　　
　　业主王先生的说法代表了诸多业主的心声。“这么大的事情涉及到上百个家庭，几百号业主的切身利益，发改委说变就变，而且交给一个没有开发资质的企业，变更时为什么不听听我们业主的意见？谁来为我我们的房子和违约赔偿问题负责？”
　　
　　面对质疑，桂林市发改委在当日庭审中却称：广大购房人不是本案的利害关系人，发改委对“经贸广场”业主（开发商）的变更也不直接关系他人重大利益，不需要告知和听证；（做出变更）虽未通过媒体向社会公布，但却可以接受公众查询。
　　
　　对此，“经贸广场”业主表示，他们将准备联合起来，集体维权。
　　
　　律师：桂林发改委有“越俎代庖”之嫌
　　
　　就此这起房地产项目开发商变更事件，10月8日，记者采访了北京市拓夫律师事务所房地产专业律师丁暄。
　　
　　丁律师认为，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》而制定的《房地产开发企业资质管理规定》第三条规定：未取得房地产开发资质等级证书的企业，不得从事房地产开发经营业务。
　　
　　在本案中，由于宏基公司当时并未取得房地产开发资质，依法是不能从事投资开发建设“经贸广场”的，桂林市发改委的24号函许可其成为项目业主，直接违反前述法律法规的。
　　
　　同时，按照《中华人民共和国行政许可法》之规定，任何一项行政许可，都必须经过申请、审查、等一系列必经程序。如该法第36条规定，行政机关对行政许可申请进行审查时，发现行政许可直接关系他人重大利益的，应当告知该利害关系人，申请人、利害关系人有权进行陈述和申辩。行政机关应当听取其意见；第47条规定，行政许可直接涉及申请人与他人之间重大利益关系的，行政机关在作出行政许可决定前，应当告知申请人、利害关系人享有要求听证的权利；申请人、利害关系人提出听证申请的，应当组织听证。
　　
　　本案中，作为原项目业主的金马公司，如果其没有申请要求桂林市发改委变更业主，那么发改委的变更行为将有“越俎代庖”和行政“强制”之嫌。而不是一种行政“许可”行为。因为这种所谓的“许可”直接剥夺了原业主金马公司的财产。同时，如果该发改委未将宏基公司申请变更一事告知业主金马公司，将导致金马公司失去申辩、要求听证等权利和机会；此外，该发改委在明知项目存在有与金马公司签订购房合同的大量购房者，却没有告知和听取广大购房业主意见，也没有在作出许可决定之前告知金马公司和购房户享有要求听证的权利，等等。发改委在这种情况下做出的变更，是直接违反法定程序的。
　　
　　另外，根据国家发改委《企业投资项目核准暂行办法》、《广西壮族自治区企业投资项目核准暂行办法》的规定，核准机关对于可能会对公众利益造成重大影响的项目，核准机关应当征求公众意见、对是否核准的决定应向社会公布。
　　
　　本案中，桂林市发改委在审查时如果没有征求公众意见、没有将作出的变更决定向社会公布，该行政许可决定也同样构成违反法定程序。