元旦后六安房奴月供增加，提前还划算吗

打工仔

   "听说元旦过后房贷利率就将按照最新的利率计算，每个月要多还钱了，是不是真的?那我要是现在提前把房贷还完，会不会划算一点?”近日，我们接到不少关于房贷方面的咨询，大家反映的基本上都是同一个问题，那就是明年还款金额的变化。受央行今年三次加息影响，明年的房贷利率将执行7.05%的最新标准，不少市民的房贷月供都将增加。以贷款30万元20年期为例，如果按照利率7折计算，月供将增加74.4元；如果以基准利率计算，月供将增加80.49元。
元旦后月供有不同程度增加
      央行在今年2月9日、4月6日、7月7日三次上调了金融机构人民币存贷款基准利率。目前，五年以上贷款基准利率已经从年初的6.4%上调到现在的7.05%。但三次加息的影响，房奴们今年还感受不到，因为绝大多数购房者在签订个人房贷合同时，均与银行约定贷款基准利率的调整方式为“次年1月1日”。也就是说，无论央行今年加息或减息多少次，个人房贷都要在明年的1月1日才执行新基准利率。

        以贷款金额30万元、贷款期限20年、等额本息还款为例，按照年初的基准利率，每个月的还款金额为2254.42元，而到明年1月份，还款金额要上涨到2334.91元，月供将增加80.49元。

         不过，如果你的贷款利率有折扣，一般情况下这一折扣将继续享受。同样，如果是30万元贷款20年等额本息还清的话，7折利率，每个月增加的还款金额为74.4元。

提前还贷不一定划算
       明年还款额要增加，一些市民的第一反应就是要提前还贷。不过银行的工作人员表示，提前还贷需视情况而定，有些情况提前还贷不一定划算，特别是以下四种情况：

情况一：贷款金额少和享受7折利率房贷
       贷款金额少的，如上文所说的30万元，每个月增加的月供不到百元；即使贷款金额比较大，但享受7折利率的，利率调整前后月供之差也不过100元，对购房者日常生活影响并不大，这部分客户不需要提前还房贷。

情况二：等额本息还款到中期
       等额本息还款是每月还款总额固定，其中还款本金递增，还款利息递减，也就是说借款人前期还的利息比重较大，本金比重较少。如果借款人到还款中期再选择提前还贷的话，已经偿还了大部分的利息，提前还款的部分则更多的是本金，这种情况再选择提前还贷的话意义不大。

情况三：等额本金还款已超过1/3
        等额本金是将贷款额总额平分成本金，根据所剩本金计算还款利息，随着还款时间的增加，所剩本金减少，还款利息也越来越少。据测算，使用该还款方式的还款周期，当还款期超过1/3时，其实借款人已还了一半的利息，此时再选择提前还贷的话，偿还的更多是本金，不能有效节省利息支出。

情况四：投资收益高于贷款利率
         尽管投资有风险，但如果不贪心，一年赚10%还是很有希望的。对于已经享受7折或85折优惠房贷利率的借款人而言，即使没有好的投资渠道，赚不到更高的收益，但目前半年期、一年期理财产品的收益率就已经高于打折后的房贷利率，足以应付加息后增加的月供支出。

        另外，提前还贷要注意三个问题：首先要问清银行要求，如是否要收违约金。客户也要准备相关文件，如身份证、借款合同到银行办理审批手续。客户要及时退保及解抵押。借款人如果结清贷款的话，一定要及时携带房产证、结清证明和抵押在银行的其他权利证去各区住建委办理解抵押。这样自己的房产才可以说完全是属于自己的财产。