天和财富：楼市调控政策更趋常态化 房价“坚冰”渐融

kuya

　　在调控政策持续发力态势下，房地产业正在步入全面调整期，不仅楼市成交量陷入低迷，房价下行趋势愈发明显，房地产投资、新开工增速等指标也出现明显放缓。
　　预计限购政策在明年不会放松，优化住宅市场供应结构、房产税试点改革等常态化调控手段可能落到实处。
　　【人民币汇率改写新高纪录】外汇交易中心最新数据，12月28日人民币对美元汇率中间价报6.3146，连续第二个交易日改写汇改以来新高纪录。隔夜国际外汇市场表现平淡，美元小幅波动。中国银行间外汇市场人民币即期汇价大幅走高，带动人民币对美元汇率中间价连续第二个交易日创出新高。
　　记者采访的专家认为，明年上半年，由于调控政策仍将较为严厉，需求仍被抑制，货币政策微调也难以很快缓解房地产业资金压力，而过去两年新开工项目将入市，推动库存量进一步上升和房价下行。
　　松动
　　房价“坚冰”渐融降价潮涌
　　在年初“国八条”、限购、限贷及限价等措施之下，“屡调屡涨”的楼市开始加速降温。尤其是进入下半年后，日趋低迷的市场使得开发商的销售速度大减，库存量逐月攀高。中原监测数据显示，截至11月份，十大标杆企业合计库存量较前6个月增加约六成。
　　持续低迷的成交量也令房价“坚冰”开始消融。10月被视为楼市分水岭，当月70个大中城市的价格平均环比指数年内首次出现负增长。进入11月，房价下行速度加快，70个大中城市中有七成新建商品住宅价格环比下降。由于面临年末业绩大考，各房企近期的降价项目日渐增多，“降价潮”已向二三线城市蔓延。
　　在杭州、深圳及上海等近来已经出现不少降价项目的城市，房价下行的“多米诺骨牌”效应已然显现。与此同时，在合肥、青岛及大连等前期尚未出现明显降价的城市，房价“坚冰”也开始消融。
　　中原集团研究中心认为，随着元旦及农历新年销售淡季的即将到来，在限购限贷政策短期内暂不可能放松的环境下，众房企的年关将会寒意萧瑟。
　　在开发商频频以较大幅度折扣让利冲量的同时，二手房价格也呈加速下行态势。据21世纪不动产对北京典型区域的房价监测显示：房价自9月起已连续3个月环比下行，且下降幅度呈逐渐加大之势，其中，11月房价平均环比下降3.9%。其次，降价的区域范围也再扩大，议价空间也再拉大。在监测的99个板块中，有81个板块约82%区域交易价格处于下行通道中，这些区域已由外围区域逐渐波及至中心城区。21世纪不动产北京区域副总经理寇海龙表示，随着对周边新房降幅的认同，预计更多业主会跟进加入主动让利的队列。
　　中原报价指数周报预计，临近年底，市场参与各方均在期待年后市场走势的明朗化，导致目前楼市陷于胶着。
　　链家地产首席分析师张月认为，临近年底，新入市项目的成交难度逐渐加大。一方面，10月份以来新房市场上降价潮不断涌现，使得部分购房需求已经被消化。另一方面，明年政策走向已经明确，调控将继续执行，购房者降价预期加深。
　　回落
　　房地产业步入全面调整期
　　“量价齐跌”的同时，房地产业步入全面调整期。11月，全国房地产开发景气指数比10月份降低0.4个百分点，比去年同期回落3 .33个百分点，创近27个月以来新低。
　　《中原地产研究年刊2011》数据显示，至2011年11月，全国房地产行业运行情况总体不如2010年同期，房地产投资、新开工增速等指标均出现明显放缓。2011年1至11月，全国商品住宅累计新开工面积为13.5亿平方米，同比增长17.6%，增幅较2010年同期大幅回落28.6个百分点。全国商品住宅开发投资完成额39856.64亿元，增长32.80%，增幅较2010年同期回落1.4个百分点。
　　上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭接受《经济参考报》记者采访时说，前11月，全国房地产开发投资同比增长29 .9%，预计全年为29%左右，这一增幅自2010年2月触顶后，持续小幅回落。前11月，全国房地产开发企业房屋新开工面积同比增长20.5%，全年预计为19%左右。这一增幅自2010年5月触顶后持续回落，今年3月趋稳，近期再度下滑。虽然开发投资和新开工量情况明显好于商品住宅市场成交，但主要是受今年1000万套保障房建设因素的推动。
　　杨红旭预计，明年国房景气指数仍将继续下行，二季度前后可能会探明底部，这轮下行周期的时间，将显著超过上一轮。预计明年年底之前，重新升至100以上的可能性较小。
　　中国指数研究院统计显示，1至11月，一二线代表城市月均成交面积分别为64万平方米和57万平方米，同比分别下降15%、7%;三线代表城市为36万平方米，与去年同期基本持平。
　　受市场大势影响，开发商的发展速度亦有所放缓。2011年前11个月，中原重点监测的十家标杆房企累计合约销售面积约4477万平方米，较去年同期增加16%。这一增长速度较2010年全年下降了3个百分点。
　　与此同时，各地土地市场成交陷入深度低迷，流拍不断，房企拿地策略也较往年更趋谨慎。中原地产数据显示，截至11月份，35个城市流标地块合计达到117宗，环比10月份的22宗上涨了432%，流标面积达到了1580万平方米。