新一轮调控，反暴力也不能只瞄准开发商

六安论坛②

        现有的市场调控虽然力度很大，坚持的时间也已很长，但仍未触及市场的要害，这个要害就是开发商仍然可以获取暴利，暴利的很大部分自然产生于房价。

　　房价开始出现拐点，房地产市场调控的呼声仍然很高，在此背景下，市场频传一些房地产开发商开始面临困境的消息。但是，市场调控开展这么久，房地产开发商能够从市场得到的利润却依然是个未解之谜。央视去年年底的报道称，开发商近5年来平均毛利率接近40%，且每年都维持在一个较高的水平上。而在房地产行业的上游钢铁行业，毛利率低得可怜。以其代表企业武钢和鞍钢为例，近三年的平均毛利率分别只有7.88%和8.96%。对此，业内人士评价，“相比于实业毛利率，房地产行业利润的确堪称暴利”。

　　这种状况说明，现有的市场调控虽然力度很大，坚持的时间也已很长，但仍未触及市场的要害，这个要害就是开发商仍然可以获取暴利，暴利的很大部分自然产生于房价。去年底，国家发改委主任张平表示，有关部门正在研究制订商品房领域反暴利规定。中国指数研究院副院长陈晟表示，发改委将主要从价格方面对楼市进行管控，反房价暴利制度的实施，很有可能是楼市调控的一个重要手段。

　　我国的房价之所以离普通老百姓的实际购买力越来越远，其中一个很重要的原因确实是市场在开发商的操纵下形成了暴利。但是，需要追问的是，开发商凭什么能够轻而易举地掌握操纵市场价格的权力。从表面上看，由于长期以来在保障房建设上存在“欠账”的情况，导致民众对房屋的居住、改善需求都只能依赖购买商品房，再加上对投资投机需求没有必要的限制，千军万马集中于商品房市场，使市场供求出现了失衡。房价的市场博弈机制已经基本失灵，从而给开发商获取暴利创造了有利条件。

　　但是，还有一个不可忽视的重要原因是，由于地方政府的“土地财政”制度一直很坚固，因此地方政府对于从房地产市场掘金的欲望并不亚于开发商，甚至有更强烈的冲动。由于地方政府握有开发商所不具备的行政权力，因此它可以借助制度之利保证自己的利益，同时也放任开发商从这个市场获取暴利。就我国房地产市场的现有格局来说，地方政府实际上已经在很大程度上形成了与开发商的“利益同盟”。

　　下一步市场调控将以反暴利为目标，这可能成为新的一年市场调控的重点。但要实现这个目标，显然不能只以开发商为矛头，而需要房企和地方政府共同承担责任。必须看到，市场调控发展到今天，对于“土地财政”仍少有触及。很显然，反暴利的一个前提条件是需要从根本上对目前的房价形成机制进行改造，简单地说，就是房价必须建立在“成本+合理利润”的基础上，而不能继续让房价充满泡沫。

　　要实现这个目标，地方政府就必须有勇气割舍自身利益。目前地方政府通过土地供应和税费征收获得的利益占了整个商品房成本的将近一半，而这部分成本对于开发商来说是刚性的，但对地方政府来说却是“无本万利”的收入，用“暴利”来形容并不过分。只有杜绝了地方政府从房地产市场获取暴利的可能性，建立起合理的房价形成机制，市场调控才能逐渐接近形成合理房价的目标，即使在将来取消限购政策以后，房价也难以出现快速反弹。