选房指南--学会四大技能

云淡风轻看世界

　学会四大技能

　　常常发现许多购房者手里拿着一大堆广告，忙着从一个楼盘奔向另一个楼盘，还要忙着看花花绿绿的楼书，忙着看沙盘、样板间，往往还是一脸茫然：不懂得该看些什么。乐居工作室教您四招，琢磨明白了就可以胸有成竹地选房啦！

　　第一大技能：学会识别广告的真实性

　　一项最新的调查显示：90%以上的购房者对楼盘的第一印象都来自广告，可见广告的影响力不容小视；但是，市场上虚假广告像雾像雨又像风，让购房者有如雾里看花，真假难分。据不完全统计，业主与开发商、物业之间的纠纷50%以上都是和虚假广告有关。

　　乐居工作室小贴士：各位购房者在“乱花见欲迷人眼”的楼盘广告面前，要保持足够的理性，不要被广告中美轮美奂的图片或华丽的文字描绘所迷惑。

　　(1)学会辨认常见的虚假广告内容

　　在楼盘宣传的时候，通常会模糊以下几个概念：

　　广告中不标明销售价格的有效期限，这种手段常被一些所谓的“特价房”采取。

　　当具体涉及面积的时候，往往不标明是建筑面积还是使用面积。

　　在大多楼盘广告中都会用大量图片增加视觉效果，购房者需要弄清楚这些图片是建筑设计效果图还是模型照片。

　　把商业、教育、绿化、交通等正处于政府规划中的项目作为楼盘的配套设施进行宣传。

　　(2)掌握对付虚假广告的招数

　　在拿到楼书后，首先要看广告中有没有刊登预售销售许可证号、开发企业的名称等基本信息。另外，由于国家规定广告中不可以使用“第一”、“首个”、“最”等极端形容词语，也不可以主观预测，因此，如果广告中出现一些明示或者隐含升值、保值的内容，甚至出现极端形容词，就要对广告的可信度产生怀疑。

　　一定要去现场实地考察，核实广告中的内容；可以用相机拍下开发商所做的沙盘，做以后维权的证据。

　　在签合同之前或支付定金之前，可以要求开发商提供空白预售合同，以核实广告内容是否包含在内；若广告内容没有在合同中体现，一定要主动提出把未来“发生的内容”写入合同中，对未来景观的效果图和文字、配套设施的承诺等可作为合同的附件，以防止实际与承诺不符的现象发生。

　　最重要的是，购房者一定要保留好所有的楼书、广告，作为日后维权的证据之一。

　　如遇有欺骗，购房者要保留相关证据并立即向各级工商行政管理、房地产管理部门等投诉，还可以向新闻媒体举报，也可向该机构所在地法院提起诉讼。

　　小知识：

　　国家工商行政管理局颁布的《房地产广告发布暂行规定》明确规定了房地产开发商在制作广告时哪些可为、哪些不可为：

　　第6条：房地产预售、销售广告，必须载明以下事项：开发企业名称；中介服务机构代理销售的，载明该机构名称；预售或者销售许可证书号。广告中仅介绍房地产项目名称的，可以不必载明上述事项。

　　第7条：房地产广告中对价格有表示的，应当清楚表示为实际的销售价格，明示价格的有效期限。

　　第10条：房地产中表现项目位置，应以从该项目到达某一具体参照物的现有交通干道的实际距离表示，不得以所需时间来表示距离。房地产广告中的项目位置示意图，应当准确、清楚，比例恰当。

　　第11条：房地产广告中涉及的交通、商业、文化教育设施及其他市政条件等，如在规划或者建设中，应当在广告中注明。

　　第12条：房地产广告中涉及面积的，应当表明是建筑面积或者使用面积。

　　第13条：房地产广告涉及内部结构、装修装饰的，应当真实、准确。预售、预租商品房广告，不得涉及装修装饰内容。

　　第14条：房地产广告中不得利用其他项目的形象、环境作为本项目的效果。

　　第15条：房地产广告中使用建筑设计效果图或者模型照片的，应当在广告中注明。

　　第16条：房地产广告中不得出现融资或者变相融资的内容，不得含有升值或者投资回报的承诺。

　　第18条：房地产广告中不得含有广告主能够为入住者办理户口、就业、升学等事项的承诺。

　第二大技能：学会看楼书

　　相比大众媒体上的房地产广告，楼书的内容更为翔实和丰富，除了楼盘名称、位置等基本信息说明，产品的功能与格调、开发商的设计初衷、给购房者带来未来生活的期许等也都在楼书里面得到了体现。但是，购房者要么被楼书漂亮的形式所迷惑，而忽视了里面的内容；要么觉得楼书信息太多，不会取舍，更多地愿意听售楼人员的介绍。

　　楼书一般包括以下几个方面的内容：

　　(1)区域纵览。包括区域优势、生态核心等。

　　由于房产是一种稀缺资源，区位的重要性尤为凸显；另外，区域位置对房屋的增值、保值起着决定性作用。因此，楼书中常会看到“临近某个成熟商圈”的字样来体现楼盘的地理位置优势。

　　(2)楼盘概况。包括推广名称、占地面积、建筑面积、小区整体布局、容积率、绿化率、物业结构、物业座数、开发商、投资商、策划代理公司、设计施工单位、公司等。

　　开发商为了吸引购房者的眼球，会在楼盘推广名称上搞很多噱头；但楼盘推广名称并不一定就是签订购房合同中的名称。

　　凡是正规开发的房地产项目，楼书上肯定有开发商、投资商的名称。

　　(3)位置交通。包括出行交通状况介绍、楼盘所处位置示意图、交通路线等。

　　有些楼书中描述的出行交通状况是一种在现实生活中很难实现的理想状况，如“十分钟车程到某地”，“距某某商业中心仅20分钟路程”等，可能是在马路上畅通无阻的情况下，目的是为了给购房者一种交通十分便捷的感觉。

　　楼盘位置示意图仅为“示意”，有些不负责任的开发商以地图上两点间的直线距离计算楼盘与市中心或区域核心地段的公里数。因此，从楼书上看楼盘几乎都处在一个非常好的位置。

　　(4)规划设计。包括规划理念、规划特点、建筑特色、环艺风格等。

　　楼书中这部分的文字常常是如散文诗般亦真亦幻的语言，成片堆砌的华丽词藻，令购房者颇觉如坠云雾，真假莫辨。

　　(5)生活配套设施及周边环境。包括建筑环境、景观环境、教育、商场、医疗、金融、餐饮、休闲娱乐等。

　　许多开发商常会把正处于政府规划中的项目作为楼盘的配套设施写入楼书中进行宣传。

　　为了让购房者对建筑环境、景观环境有直观地感知，楼书中常会运用大量图片，这些图片可能是效果图或实景图。

　　(6)户型介绍。包括户型图、户型特质描述。

　　户型是影响购买的关键购买驱动因素之一，因此，楼书中会不遗余力地把户型特色、户型优点“悉数”展示。

　　(7)楼盘预售或销售许可证号、售楼地址、销售电话等信息。

　　只有手续正规、齐全，开发规程规范的楼盘才能被政府部门授予销售资格，并且要在广告中标出销售资格证号。楼盘具备了上市销售资格，日后在办理产权时出现问题的概率也比较小。

　　(8)售价。

　　不同的楼书会使用不同的价格概念，有些楼书标注的价格很具有诱惑力，但可能只是起价。实际售价会由楼层、朝向、户型结构等因素决定。

　　有些销售价格是有有效期限限制，购房者一定要注意。

　　拿到楼书，还未去楼盘实地考察前，购房者可以通过&l[FS:Page]dquo;四看”手中的楼书，对楼盘进行初步地“筛选”：

　　(1)看楼书制作的质量、预售或销售许可证号、开发商、投资商、策划代理公司、设计施工单位、物业管理公司等基本信息，初步判断楼盘是否正规、开发商的实力如何，有必要可以打售楼电话进一步核实。

　　(2)看小区整体布局图，大致能够掌握小区周边的情况，确定小区的布局是否合理，比如是否坐北朝南、视野是否开阔、绿化率是否高、居住环境是否静谧、进出小区是否便利等，这些对讲究风水的购房者非常重要，上风上水是良宅。

　　(3)看对规划设计、景观环境介绍的文字。

　　规划设计理念体现了楼盘的定位，它是楼盘差异化的体现，购房者可以从中判断这种定位是否符合自己的经济实力、社会身份、生活品味。

　　景观环境是否优雅对未来生活质量影响很大，也是衡量小区居住质量的一个重要标准，也是影响购房者考虑楼盘的因素之一。

　　(4)看户型图，好的户型对于后期的装修和居住都将带来较大的便利。

　　正规的户型图会明确标注尺寸，长多少、宽多少”等一次性尺寸，而不是用“面积是多少”等面积尺寸；前者便于核实，后者核实起来就比较困难。

　　正规的户型图上，和一般的墙相比，窗的表示是三或四条平行细线，而钢筋结构墙的表示则是粗黑的实线。值得注意的是在一些印刷质量不够好或不规范的户型图上，细密线的窗就可能会和粗黑的钢筋墙混淆。这关系到具体户型的采光，以及具体墙体能否拆除的实质操作性。

　　不要忽略看整层的平面图。很多户型图上，某一单位的户型图会占到版面的70%以上，而整层的平面图则被隐藏在版面中不被注意的角落里面。看整层的平面图能够反映出各个单元的相对位置。

　第四大技能：学会看样板间

　　乐居工作室小贴士：购房者在看样板间时一定要带上尺子，实地测量，尤其对在售楼处的样板间要注意丈量其面积、层高、墙体厚度、 家居 的尺寸是否符合市场通常的规格；要把户型图与样板间对照来看，发现不一致的地方要及时询问。

　　选房时看什么

　　如上文所说，学会了四大技能，就应该胸有成竹去选房了。别忘了，选房前，一定要是明确了购房目的和预估了自己的购房预算。

　　每个人选房的时候都有自己看重的因素：有的人看重地段；有的人希望拥有宽敞明亮空间，看重朝向；有的人因生活习惯，看重户型；有的人因喜欢浓厚的生活气息，看重小区环境……那么，哪些因素是在选房时看重的呢？在乐居工作室进行的一个网民调查中发现，地段、交通、配套设施、内交通、价格、户型、隔音、私密性、分摊、物业管理等十大因素受到了网民不同程度的重视。下面，乐居工作室将逐一讲述这些选房因素的相关知识。

　　一看：地段

　　二看：交通

　　三看：配套

　　四看：内交通

　　五看: 价格

　　六看：户型

　　七看：隔音

　　八看：私密性

　　九看：公摊

　　十看：物业管理

　　自定指数巧选房

　　上面介绍了十个衡量因素，如何取舍呢？乐居工作室教您先编个指数，再根据这个指数来理性消费。这个方法的思路是：将十个因素赋予适当的权重，然后对所选中的房子逐一从这十个维度进行打分，最后加权平均得到的一个数值，数值越大说明这套房子越适合购买。

　　在使用这个方法之前，购房者首先可以将大大超过预算和性能过差的项目剔除，才能进行综合比较。

　　首先用确定十个因素的权重。用Excel或者手工做一个表格，把这些因素分别输入表格的行和列，如下表所示；以 “列”为基础，逐个和“行”对比，“列”比“行”重要，给1分，否则给0分，自己和自己对比的地方都打0分；按照“行”把分数加起来，得到各行的“总分”；把各行的“总分”加起来，得到“总分之和”，再把每行“总分”除以“总分之和”得到每个“行”的权重。