新城镇开发：政策利好促企业进入良机浮现

现代实际

目前，中国的城市化发展进程已经进入到了30%发展到70%的国际公认的加速发展时期。2010年，全国城镇人口将达到6.3亿左右，城市化水平将达到45%；2020年，城市化发展水平将达到58%左右。
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在我国快速城市化进程中，新城镇开发有着越来越重要的作用。尤其在当前十七届五中全会公报指出“我国‘十二五’期间将推进城镇化、加强城镇化管理“，明确“十二五”规划期间城市化发展重要性的关键时期，新城镇开发再次成为瞩目关注的焦点。
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根据CRIC研究中心对全国典型新城土地及房价价格走势研究发现，根据不同开发商的造城能力及与ZF博弈能力的不同，CRIC研究中心认为开发商进入新城的时机有两种选择：  
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一是在新城重大利好成为现实之前。
这时进入土地价格还未出现明显的价格上涨，地价较低，项目开发盈利空间较大，如无锡惠山新城的金都项目，但同时也存在被ZF忽悠的危险，如徐州新城。此时是具备雄厚资金实力、造城能力较强，或拥有ZF资源的企业进入的最佳时机，如保利、碧桂园等企业。
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二是在新城重大利好转为现实之后。
在新城重大利好转为现实之后，虽然地价有较大幅度的上涨，但由于新城土地供应相对较多，地价在经过较大幅度的上涨后，地价仍会保持相对稳定，此时进入虽然项目盈利空间有所压缩，但风险性较小，尤其是一些做高端产品的企业如世茂、仁恒、和记黄埔等可借机进入，通过高端产品的高获利弥补土地获取成本较高所带来的利润的下降。
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CRIC研究中心进一步研究认为，出现这两种选择的直接原因除了开发商自身实力以外，最主要的还是以下三个方面因素的影响：
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地价随重大利好出现较大幅度变化
新城由于土地资源相对较为丰富，再加上处于开发初期，因此土地价格保持缓慢增长态势，价格涨幅不大。但当一旦出现对新城发展较为利好的政策或者动作时，土地价格就会出现较大幅度的增长。
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房价会出现较大幅度上涨
与土地价格走势轨迹相似，大多数新城在开发初期房地产价格均保持缓慢增长之势，这主要是因为在新城开发初期，各项生活配套设施都不到位，再加上许多购房者对新城的发展保持迟疑的态度，从而造成房地产市场走势的缓慢；但一旦ZF做出对新城开发较为有力的举措，比如政策扶持或ZF搬迁，都将会快速带动该新城房地产市场的快速发展。
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ZF搬迁利好信息逆转，“热点”变“空城”
徐州新城曾经就由于ZF搬迁的利好而一时引来诸多开发商投资开发，而最后ZF搬迁未能成行，因此目前徐州新城变成了“空城”。临港新城也将面对这样的困惑，随着南汇与浦东新区的合并，原本南汇区部分区级机关搬迁至临港新城的计划可能变成泡影，而原本规划完善，得到ZF大力支持的临港新城热点是否可以依旧也是悬而未决。
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在我国城市化进程中，ZF搬迁至新城的利好以及可执行的对房地产业起到直接扶持作用的政策，这两方面的落实将更有利于新城整体环境的营造及发展。CRIC研究中心研究表明，从以往成功的新城开发来看，ZF的举措将大大影响新城的开发进程和新城开发能否取得成功。因此，在开发商整体实力与政策利好两方面总体影响下，新城镇开发过程中开发商的进入时机受政策利好的影响非常大。
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越来越好了，安徽各地都在发展

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