法律讲堂：与裕安区法院共同探究析理六安市住房和城乡建设委员会 违法所作的六拆裁字【2014】1号裁决书
2010年以来，中国的城市化建设如火如荼。地处安徽西部的六安市，其最繁华的市中心大别山路原温州建材大市场迎来了大拆迁。和其他一部分被拆迁人一样所占恒科恒远两家商业开发商地块的被拆迁人鲁文贤，平生第一次面临拆迁，既高兴又不知所措。2010年的上半年某一天，恒科开发商在量完东边邻居房子之后，鲁文贤就喊来了恒科开发商方面的林某过来量房，林某看后便说鲁文贤的南面占地约两间经营房是恒科开发商拆迁安置，剩下来的大部分是你本地人开发，并说所属恒科拆迁地块的是以后的规划路不盖楼，等你本地人进场后再说。
同年年底，本地人恒远开发商朱某路过看后便说，你这所属我公司的拆迁地块是以后的第三期开发，还早。你去找恒科先谈。之后，两家商业开发商相互推诿、相互踢皮球。2013年8月份，恒远商业开发商请来了工作组。工作组李正主任、钱书记等人，在恒远开发商三楼办公室邀鲁文贤商谈拆迁安置事宜。鲁文贤提出了
1、先选房后用书面文字确定下来，杜绝空谈假谈；
2、按照六安市一贯的做法现场确权；
3、如商谈不成评估结算，多退少补；
4、最后搬迁。鲁文贤当着工作组众多人的面选择了皋城公馆一号楼09及12两套商铺。恒远开发商答应了鲁文贤的选房要求并报出了该两套商铺352平米的面积【含公摊】。当时恒远公司因漫天要价而又说不出理由，致使商谈不成。为了尽快拆迁，鲁文贤就说：商谈不成，评估结算，多退少补。第二日，恒远开发商当着工作组众多人的面，推翻昨天的承诺。恒远开发商出尔反尔，言而无信。使工作组无法工作。之后，被拆迁人鲁文贤数次找解放路小学、裕安区教育局等单位督促恒科开发商先来谈，以上单位该作为的不作为，不该作为的乱作为。
恒远开发商出尔反尔，言而无信，违法剥夺被拆迁人的房屋选择权。以解放路小学所谓的”消防通道”为名，以达不成拆迁协议为由，申请六安市住房和城乡建设委员会裁决。欲以司法强拆替代低价违法拆迁之实。
为维护正当的合法权益，阻止不当的司法强拆。2014年5月中旬，被拆迁人鲁文贤向裕安区法院提起行政诉讼，诉六安市房地产管理局登记错误；2014年7月1日，被拆迁人鲁文贤向金安区法院提起行政诉讼，诉六安市住房和城乡建设委员会违法向第三人六安恒远房地产开发有限公司颁发【拆迁许可证】，金安区法院于2014年7月16日立案，第二日便送达给六安市住建委及恒远开发商。在诉期间，被拆迁人鲁文贤用特快专递分别于2014年5月30日及2014年7月25日向被告六安市住房和城乡建设委员会寄去了【中止裁决程序申请书】，2014年8月4日下午，被拆迁人鲁文贤亲自到被告处递交【答辩书】、【请求现场确权函】、【协助执行书】、【营业执照】、【中止函】【签到表】，并用手机向被告方经办人刘伟发去了以上六份资料，作为送达证据。在诉期间，被告六安市住房和城乡建设委员会无视国家法律法规，强迫原告鲁文贤陪其走“违法裁决程序”。2014年8月8日，被告六安市住房和城乡建设委员会违法作出了六拆裁字【2014】1号裁决书。被拆迁人鲁文贤遂提起行政诉讼请求裕安区法院依法判决撤销被告所作的违法的六拆裁字【2014】1号裁决书。2014年9月15日上午，裕安区法院开庭审理了此案。
被告六安市住房和城乡建设委员会提供的证据：1、立项批复；2、建设用地规划许可证；3、拆迁补偿安置方案；4、房屋拆迁许可证；5、此前红线图；6、拆迁期限延期的批复；7、拆迁人资料；8、被拆迁人资料及房屋确权资料；9、拆迁当事人双方协商记录；10、开发企业关于协商选择房屋评估机构的通知及文书送达记录；11、关于要求指定评估机构的申请；12、选择评估机构通知及送达记录；13、评估机构协商记录；14、指定评估机构通知及文书送达记录；15、房地产价格评估报告书及送达公证书；16、裁决申请书及相关资料；17、房屋拆迁纠纷裁决受理通知书及文书送达记录；18、房屋拆迁纠纷裁决答辩书；19、调解笔录及会议签到簿；20、六安市住房和城乡建设委员会城市房屋拆迁裁决书及文书送达记录。
第三人六安恒远房地产开发有限公司提供的证据：1、恒远房地产开发有限公司的营业执照；2、建设用地规划许可证；3、规划路图纸。 原告鲁文贤提供的证据：1、安徽省六安市人民法院协助执行通知书；2、请求中止申请书；3、金安区人民法院立案通知书；4、证据保全公证书；5、营业执照；6、EMS全球邮政特快专递；7、钢筋混凝土地脚粱实物图片；8、国家房屋测量规范；9、裕安区房屋拆迁文件；10、房屋登记办法；11、苏彬的回迁安置房实物图片。
原告鲁文贤诉被告六安市住房和城乡建设委员会违法裁决一案，此案审查判决应从当事人的诉讼主体资格开始，然后对六安市住房和城乡建设委员会作出的六拆裁字【2014】1号裁决书的真实性、合法性、合理性进行审查。
首先对原告、被告及第三人诉讼主体资格的审查 被告的证据2、证据4、证据6、证据20证明被告六安市住房和城乡建设委员会是适格主体。 第三人的营业执照及建设用地规划许可证，证明第三人六安市恒远房地产开发有限公司是适格主体。 原告的证据1、证据2、证据3、证据4、证据6及原告的身份证，证明原告鲁文贤是适格主体。 然后对被告六安市住房和城乡建设委员会所作的六拆裁字【2014】1号裁决书内容的真实性、合法性、合理性进行审查
一、对六拆裁字【2014】1号裁决书内容的真实性进行审查： 六拆裁字【2014】1号裁决书内容不真实，理由如下： 1、原告的待拆迁房地产是商业房地产，不是仓库。原告的证据1、证据5，证明原告的房地产是商业房地产经营房； 2、原告的房屋结构是砖混结构，不是砖木结构。原告的证据4、证据7，证明原告的房屋是砖混结构； 3、原告的房屋整体面积不是164.23平米，是350平米，证据4、证据8，证明原告的商业房屋面积是350平米； 4、原告因拍卖而来的4.41平米三角形附属房，不是8.82平米长方形附属房。 5、[评估报告书不真实 ，六公房估字【2014】第0950号房地产价格评估报告书严重失真。没有真实体现被拆迁人商业房地产的市场价值。
二、对六拆裁字【2014】1号裁决书内容的合法性进行审查： 1、六安市房地产管理局只是对房屋权属面积进行登记的发证机关。它只能对住宅与非住宅的房屋分类而进行登记。它不具备对房地产的性质进行认定的主体资格。被告的证据8，证明六安市房地产管理局违法行政。违法行政的行为结果也是违法的，因此，被告的证据8【房地产权证登记号：六房*3230023255】是违法的房地产权证，也是无效的房地产权证。用违法的房地产权证进行评估，不能真实体现被拆迁人的商业房地产市场价值。因此，六公房估字【2014】第0950号房地产价格评估报告书，依据违法的房地产权证进行评估，构成实体违法。
2、【安徽省城乡规划条例】第三十三条 选址意见书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、乡村建设规划许可证有效期为一年。需要延期的，应当在期限届满三十日前向发证机关提出延期申请，延期期限不得超过六个月。逾期未申请延期或者申请延期未获批准的，选址意见书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证以及乡村建设规划许可证自行失效。
被告的证据2建设用地规划许可证地字第341500201000069号发证日期是2010年9月26日，被告及第三人在法定举证期限内、在庭审中均未提供该建设用地规划许可证的延期批复及其审查资料，应视为举证不能。举证不能，证明该建设用地规划许可证过期失效。被告及第三人用过期失效的建设用地规划许可证对被拆迁人实施裁决程序，其行为违法。不仅构成六公房估字【2014】第0950号房地产价格评估报告书违法，也构成六拆裁字【2014】1号裁决书违法。因此，地字第341500201000069号建设用地规划许可证构成实体违法。
3、第三人六安恒远房地产开发有限公司及被告六安市住房和城乡建设委员会用无六安市住房和城乡建设委员会公章的拆许字【2010】第29号房屋拆迁许可证分别作为六公房估字【2014】第0823号、第0824号及第0950号房地产价格评估报告书的第一合法要件，对被拆迁人的商业房地产进行评估，其【评估报告书】的委托依据不具有合法性，故六公房估字【2014】第0823号、第0824号及第0950号房地产价格评估报告书无效，也构成实体违法。 4、【城市房屋拆迁管理条例】第九条拆迁人应当在房屋拆迁许可证确定的拆迁范围和拆迁期限内，实施房屋拆迁。 需要延长拆迁期限的，拆迁人应当在拆迁期限届满１５日前，向房屋拆迁管理部门提出延期拆迁申请；房屋拆迁管理部门应当自收到延期拆迁申请之日起１０日内给予答复。
被告颁发给第三人的拆许字【2010】第29号房屋拆迁许可证拆迁期限是：自公告发布之日起六十天内【二〇一〇年十月二十二日起至十二月二十二日止】，被告多次对第三人的拆迁许可证延期批复，【城市房屋拆迁管理条例】并没有相关法律法规规定【拆迁许可证】可以多次延期批复。李克强总理说，对ZF部门法无授权即禁止，或法无授权不可为。被告超越法定职权，故构成实体违法。
5、恒远房地产开发有限公司只是私营企业，是商业开发商。不是国家法律机关、行政部门，无权以单方的拆迁补偿安置方案强迫被拆迁人认可接受。商业开发，商业拆迁，理应在“法无禁止即可行”的法律框架内，进行平等协商，对等补偿安置的市场原则。因此，被告的证据3，拆迁补偿安置方案违法。违法的拆迁补偿安置方案，构成实体违法。
6、裕安区法院在2014年9月15日开庭审理原告诉被告六安市住房和城乡建设委员会违法裁决一案，第三人六安恒远房地产开发有限公司提供的证据1，【恒远开发商企业法人营业执照注册号341500000041196，营业期限2009年12月18日至2013年12月18日】，是过期无效的营业执照。该证据1营业执照，证明六安恒远房地产开发有限公司在2014年9月15日，没有补办变更新的营业执照，所使用的依然是过期无效的原营业执照。被告六安市住房和城乡建设委员会依据第三人过期失效的营业执照，许可拆许字【2010】第29号【拆迁许可证】的延期批复，许可第三人六安恒远房地产开发有限公司作为六拆裁字【2014】1号城市房屋拆迁裁决书的申请人，其依据不具有合法性，故，被告六安市住房和城乡建设委员会所作的2013年12月18日之后、2014年9月15日之前的【拆迁许可证】延期批复及六拆裁字【2014】1号裁决书的行政行为，严重违法。违法的行政结果也是违法的、无效的。因此，被告以上的行政行为均构成实体违法。
7、被告六安市住房和城乡建设委员会作为六公房估字【2014】第0950号房地产价格评估报告书的委托方，没有对原告的商业房地产进行现场确权，也没有进行实测，更没有将原告五年间的经营损失、租金损失、室内外装潢以及看房费、误工费、通讯费、搬迁费等，这些约一百万左右的现金补偿款没有体现在六公房估字【2014】第0950号房地产价格评估报告书里，属故意重大遗漏，致使六公房估字【2014】第0950号原告的房地产价格评估报告书，严重失真。故构成实体违法。
8、被告六安市住房和城乡建设委员会作为六公房估字【2014】第0950号房地产价格评估报告书的委托方，无权剥夺原告的商业房屋的选择权，也无权指定第三人的任何一间商铺，作为强迫原告接受的安置房。原告于2013年8月中旬所选的皋城公馆一号楼09及12两套商铺，是恒远开发商当着工作组的面答应认可的，被告所作的笔录记载着，因此，六公房估字【2014】第0950号房地产价格评估报告书里的安置房是皋城公馆一号楼09及12两套商铺，与原告所属恒远拆迁地块的进行参照评估，多退少补。不经原告选择认可，被告自行选择的安置房，强加于原告是违法的。强迫交易的行为构成实体违法。 9、被告六安市住房和城乡建设委员会作为六公房估字【2014】第0950号房地产价格评估报告书的委托方，没有将原告的三角形附属房4.41平米进行评估。该三角形附属房经一审二审过程中，被告六安市城市管理行政执法局均没有提供违法建设认定书，应视为举证不能。根据【城乡规划法】第六十八条的规定，被告城管局不是违法建设的认证主体。故该三角形附属房是违法建筑于法无据。理应在六公房估字【2014】第0950号房地产价格评估报告书里体现4.41平米的房地产价值。此行为构成实体违法。
10、金安区法院委托南师大司法鉴定中心【2014】文鉴字第481号【鉴定意见书】：暑期为“2013年6月25日”的【六安市住房和城乡建委关于“皋城公馆”地块拆迁项目拆迁期限延期的批复】中“六安市住房和城乡建设委员会”的印文符合打印形成特征，与暑期“2014年6月4日”的【通知】中印文不是同一枚印章所盖印。南师大【鉴定意见书】证明被告六安市住房和城乡建设委员会所作的“2013年6月25日”的【六安市住房和城乡建委关于“皋城公馆”地块拆迁项目拆迁期限延期的批复】不具有合法性，被告所作的六拆裁字【2014】1号裁决书，失去合法性的基础。故构成实体违法。 11、【城市房屋拆迁行政裁决工作规程】第十二条 有下列情形之一的，中止裁决并书面告知当事人：（一）发现新的需要查证的事实； （二）裁决需要以相关裁决或法院判决结果为依据的，而相关案件未结案的；根据以上规定，原告鲁文贤用特快专递分别于2014年5月30日及2014年7月25日向被告六安市住房和城乡建设委员会寄去了【中止裁决程序申请书】，2014年8月4日下午，被拆迁人鲁文贤亲自到被告处递交【答辩书】、【请求现场确权函】、【协助执行书】、【营业执照】、【中止函】【签到表】，并用手机向被告方经办人刘伟发去了以上六份资料，作为送达证据。在此前提下，被告六安市住房和城乡建设委员会无视国家法律法规，仍然不中止行政裁决程序，于 2014年8月8日下午六点，向原告送达违法的六拆裁字【2014】1号裁决书。被告所作的六拆裁字【2014】1号裁决书，程序违法。
12、【中华人民共和国行政许可法】第三十六条 行政机关对行政许可申请进行审查时，发现行政许可事项直接关系他人重大利益的，应当告知该利害关系人。申请人、利害关系人有权进行陈述和申辩。行政机关应当听取申请人、利害关系人的意见。 第四十六条 法律、法规、规章规定实施行政许可应当听证的事项，或者行政机关认为需要听证的其他涉及公共利益的重大行政许可事项，行政机关应当向社会公告，并举行听证。
第四十七条 行政许可直接涉及申请人与他人之间重大利益关系的，行政机关在作出行政许可决定前，应当告知申请人、利害关系人享有要求听证的权利；申请人、利害关系人在被告知听证权利之日起五日内提出听证申请的，行政机关应当在二十日内组织听证。 被告六安市住房和城乡建设委员会在作出六拆裁字【2014】1号裁决书之前，没有召开听证会，严重违反正当程序。故六拆裁字【2014】1号裁决书，程序违法。
三、对六拆裁字【2014】1号裁决书内容的合理性进行审查： 1、六公房估字【2014】第0950号房地产价格评估报告书不合理，被告及第三人没有对原告的商业房地产进行现场确权，也没有进行实测。恒远开发商对原温州建材大市场的被拆迁户都是现场确权的，有的违法建设打七折算合法面积，有的违法建设按1：2算合法面积。 六公房估字【2014】第0950号房地产价格评估报告书没有真实体现原告的砖混结构、使用面积350平米的商业房地产的市场价值。 2、安置方案不合理 原告所选的安置房是皋城公馆一号楼09及12两套商铺，并经恒远开发商口头同意认可的，工作组李正、平桥乡钱书记等人可以证明。被告违背当事人原告的意愿，胡乱强加安置，及其不合理。恒远商业开发商的员工苏彬，一间20平米的小仓库，恒远开发商给他两间一楼门面房进行安置，相比之下，恒远开发商简直是掐马虎熊。无公平正义可言。原告的证据11实物图片，就是证明的依据。
3、被告对原告所陈述的恒远开发商短路、断水、断电、上房盗瓦、故意破坏、往门上墙上泼漆、扔屎袋、强行挖墙根、深更半夜非法入宅、非法绑架、入室抢劫等行为置之不理。被告作为拆迁主管部门，对此事不予处理，却按照恒远开发商的意愿违法行政，作出六拆裁字【2014】1号裁决书，着实让人心寒，其行为极具不合理。
4、众所周知，解放路小学新校址原本规划在解放路上原公交公司地址，后被恒科开发商净地置换到齐云路上。齐云路没有解放路宽，厚朴巷路没有大别山路宽，木蘭巷路没有齐云路宽。解放路小学与恒科商业开发商的置换行为，没有正当理由，只有商业利益。他们的行为是纯商业行为，不是公共利益。 2013年上半年，解放路小学将2号教学楼门朝东对着厚朴巷路的消防通道砌墙安窗封死。同年8月份，恒远商业开发商找来的工作组进入拆迁现场，恒远商业开发商，大打解放路小学消防通道招牌。2013年11月7日，强拆阳光旅馆。解放路小学、工作组、恒远开发商、城管及个别ZF官员，都说厚朴巷路是解放路小学的消防通道，强拆阳光旅馆是为了加宽厚朴巷路的消防通道，为了修路，为了4500名学生的生命通道、生命安全。演说极致。时至今日，阳光旅馆被强拆一年多，解放路小学消防通道厚朴巷路仍没有加宽。个别官员涉嫌腐败，致使ZF部门乱作为。第三人的证据3规划路图纸，证明规划路不是解放路小学的消防通道。恒远商业开发商以规划路是解放路小学的消防通道为由，申请被告六安市住房和城乡建设委员会对被拆迁人的原告实施不当的司法强拆，是极其不合理的，有失公平正义。
有关开发商及ZF部门违法的、不合理的、显失公平的，在此就不一一列举。 从被告六安市住房和城乡建设委员会所作的违法的六拆裁字【2014】1号裁决书来看，存在诸多违法点，且极具不合理。 人民法院是以事实为依据，以法律为准绳，正确适用法律，依法审理判决。本案中，被告六安市住房和城乡建设委员会在事实不清、依据不足、弄虚作假、实体违法及程序违法的前提下，胆大妄为，违法行政，尤其是原告在诉【拆迁许可证】合法性案件没有终结前，就仓促地作出了违法的六拆裁字【2014】1号裁决书。
根据【中华人民共和国行政诉讼法】第五十四条第二款的有关规定，被告六安市住房和城乡建设委员会所作的六拆裁字【2014】1号裁决书，依法应当撤销。对南师大的司法鉴定书，人民法院依据【中华人民共和国行政诉讼法】第五十六条的规定，应当将有关材料移送公安、检察机关。 以上是笔者对本案的粗浅的探究析理。仅供法院法官参考。
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发表于 2015-1-19 15:43
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