五问市法院朱庭长

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请问市法院胡院长，六安市住建委违反了【城市房屋拆迁管理条例】
第二十三条：拆迁补偿的方式可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换。
第二十四条：货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。
第三十三条：因拆迁非住宅房屋造成停产、停业的，拆迁人应当给予适当补偿。之规定，违法行政，剥夺被拆迁人选择货币补偿方式，作出六拆裁字【2014】1号裁决书。六安市住建委的合法性在哪里？六拆裁字【2014】1号裁决书的合法性又在哪里？

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被上诉人六安市住建委本是中立机构，应该拿出两套方案写进裁决书里：一套方案是对上诉人所属恒远公司的拆迁地块的部分与第三人恒远公司皋城公馆一号楼09及12两套商铺进行评估，多退少补；另一套方案是对上诉人的商业房地产按照当前的商业房地产市场价值进行评估，评估结果加上六年来的经营损失、房租损失、房内外装潢等费用。让被拆迁人的上诉人自行选择。而不是一切按照第三人恒远开发商的意思去做，去蚕食被拆迁人的利益。
实际上，被上诉人既当裁判员，又当运动员，与第三人共穿一条裤子。请问胡院长，被上诉人所作的六拆裁字【2014】1号裁决书，它的合法性在哪里？
一审法院在六公房估字【2014】第0950号评估报告书【有效期六个月  2014年7月15日至2015年元月15日】过期无效后，于2015年元月23日作出违法的判决。把判决书的日期提前写到2015年元月9日。违法判决的前提是：1、是评估报告书已过期无效；2、拆迁许可证二审还没开始审理；3、建设用地规划许可证在诉阶段；4、327号延期批复在诉阶段；5、被上诉人六安市住建委的两枚印章合法性没有定性；6、评估报告书只评房子价值，没评土地使用权价值，评估报告书不完整，不能作为裁决依据；7、被上诉人没有委托评估专家委员会进行鉴定；8、违反法定程序；等等，等等。
稍微有一点职业道德的法官，都会将违法的六拆裁字【2014】1号裁决书撤销的。

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所谓房地产价值，就是土地使用权价值与房子价值之和。或者说是有形资产与无形资产之和。六公房估字【2014】第0950号房地产评估报告书，应该分别显示土地使用权价值+房屋价值。在房地产价值中，土地使用权价值是房地产的核心价值。而房屋的价值在六安每平米1200元左右，在上海、在北京，房屋的价值每平米1350元至1500元之间。而房地产价值差别很大。这足以说明土地使用权价值决定房价。如皋城公馆一号楼08商铺，上下142平米，分摊的商业用地面积28.4平米，商铺售价每平米22000元。则
08号商铺房地产价值==142平米*22000元/平米===3124000元
08号商铺房子价值====142平米*1200元/平米===170400元
08号商铺土地使用权价值===3214000元—170400元==3043600元。
通过精算细分，证明土地使用权价值是房地产的核心价值。也揭示了开发商靠卖楼赚钱的假象。
开发商是靠高价转让土地出让金赚钱的。
因此，六公房估字【2014】第0950号房地产价格评估报告书严重失真。属违法评估。则六拆裁字【2014】1号裁决书不具有合法性。

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再如皋城公馆8号楼，恒远公司实际控制人朱军所居住的三楼住宅房，房屋面积110平米，分摊的住宅用地使用权面积约4.8平米，公摊约百分之二十。售价每平米6000元。则
朱军的8号楼住宅房房地产价值===110平米*6000元/平米==660000元
朱军的8号楼住宅房价值=========110平米*1200元/平米==132000元
朱军的8号楼4.8平米的土地使用权价值==660000元—132000元==528000元
所以，所有的开发商在做售楼广告宣传时，一律统称某某地产。如恒远公司宣传时称“恒远地产”,恒科公司宣传时称“恒科地产”，没有一家房地产公司称自己是“房产公司”。
因此，房子只是土地上的附着物，土地使用权价值才是房地产的核心价值。故公信评估公司按照开发商的意思，违法只评部分房子的价值，而不估商业土地使用权价值的行为，致使六公房估字【2014】第0950号房地产价格评估报告书严重失真，涉嫌诈骗，严重违法。六拆裁字【2014】1号裁决书，失去合法性的基础。
被上诉人所作的具体行政行为严重违法！

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六公房估字【2014】第0950号房地产价格评估报告书除了评估标的物的结构、面积没有搞清楚及商业用地使用权价值被漏评外，其评估目的不对，评估方法错误，评估时点更不对。
《城市房屋拆迁估价指导意见》第十一条 拆迁估价目的统一表述为“为确定被拆迁房屋货币补偿金额而评估其房地产市场价格。”
评估价值要求
拆迁估价时点一般为房屋拆迁许可证颁发之日。拆迁规模大、分期分段实施的，以当期（段）房屋拆迁实施之日为估价时点。
上诉人的商业房地产是皋城公馆第三期12号楼建26层的大楼，开发建设设置时间是2013年下半年，恒远公司的14号楼、15号楼建设工程规划许可证可以证明。皋城公馆第三期开发项目是12号楼、13号楼、14号楼及15号楼。
被上诉人所选择的评估时点是2010年10月22日。是极其错误的。评估时点不同，房地产市场价格也不同。因此，六公房估字【2014】第0950号房地产价格评估报告书，不具有合法性，相对应的，被上诉人所作的六拆裁字【2014】1号裁决书，失去合法性的基础。

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被上诉人六安市住建委不是上诉人的债权人，也不是待拆迁房地产的权利主体，上诉人既没有委托被上诉人，也没有委托评估公司进行评估。评估报告书也没有上诉人签字。并且上诉人在评估公司第一次评估后，通过特快专递告知公信评估公司不予认可它的评估及谢绝再次评估。

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六安市住建委在没有告知权利主体情况下，

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在没有对上诉人商业房地产进行实测的前提下，

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在评估公司没有对上诉人房内进行实地勘测的情况下，

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把上诉人的商业房屋价值每平米按643.8元人民币进行评估。