转载的~~关于房价~

喜羊羊

房价不断上涨→导致开发商建造住房越来越多，炒房客囤积住房越来越多和有效自住刚需越来越少→导致一方面大量闲置，一方面无力购买→最终导致产品过剩的经济危机→导致降价普及。
　　 【电视机降价普及的故事】。20年前，单功能29英寸的需要花费20年的城市平均工资，现在1年的城市平均工资可以买5台。当电视机供不应求时，价格升高到1万元。大家少买了，ZF调控了，生产量增多了，就被价值规律拉回到合理价格0.1万元。房价的未来趋势,就像手机电器那样,大短缺导致大生产,大生产导致大过剩,大过剩需要大降价,大降价导致大普及。
　　 【手机降价普及的故事】。1993年,一部手机卖3万元，特好赚钱，于是厂家就大生产。市场需求10汽车就冲动地制造出15车,市场需求增大到100车就制造出150车。结果是大过剩。大过剩就不得不走不断降价以增大“准客户圈”的“产品降价普及”之路。从市长、局长、处长、科长、股长、工程师、干事、班长、技术工，已经普及到农民工。单功能的“大砖头”卖3万元，降到多功能的袖珍手机只卖一百元。
　　 【汽车降价普及的故事】。20年前，科级干部30年的工资剩余只能买0.1台小汽车，现在1年的工资剩余可以买2台。汽车是我国经济的支柱产业，在充分竞争和产品价格不断下降的过程中，获得了健康发展。房市的未来，将呈现汽车降价销售（＼），买车人数增多（/）的【Х状态】。
　　 这样的例子不胜枚举。看电视剧可知，70年前的青霉素（盘尼西林）奇缺奇贵，现在价廉物美。1990年前后买一台低级电脑的钱，在二线城市可以买入1套住房。1977年，全国共有570万人参加了高考，录取率为4.8%。现在录取率大于48%。
　　 【渔钩不断缩小的故事】。炒房客是渔夫，因为贪心,渔钩越来越大，但是，将渔钩换小的这个拐点的到来只是迟早的问题。把鲸鱼（在二线的E市，年供能力12万元的有效自住刚需）钓完了,不得不缩小渔钩来钓鲨鱼（在二线的E市，年供能力10万元的有效自住刚需）,接着缩小渔钩来钓中华鲟（在二线的E市，年供能力8万元的有效自住刚需）。
【住房降价普及扩大消费圈的故事】。
　　 二线城市，大约地统计估计了一下，我的亲友邻居圈里，囤积的投资投机房有100套，有效自住刚需只有10户。如果房价继续上涨，囤积的投资投机房有110套，有效自住刚需只有5户。剩余的115套最终卖给谁去？
　　 全国在建的、待售的、空置的、出租寄宿的非自住房可能有1亿套。目前，房市里，投资投机房 / 有效自住刚需 = 【炒房刚需比】可能在8倍一带。如果房价再次上涨，有效自住刚需就会越来越少，就会出现100个击鼓传花的人里只有5个是有效自住刚需的情况。住房的居住价值是核心价值，住房的投机价值是临时性的。当先知先觉者发现情况不妙而带头杀价逃跑时，熊市就来了。
　　 住房是不动产，过剩后不能内销转出口。在跌跌不休的熊市里，炒房客这个月不卖出，下个月就要亏损更多。在成交量低迷的熊市里，从消费层次越来越低的实际出发，开发商不得不经常降价。买得起1.5万元的买走后，开发商就要开拓买得起1.2万元的消费市场。呈现2万元、1.8万元、1.5万元、1.2万元、1万元、0.8万元......的降价普及趋势。降价普及时，刚需买房，就像高考后的录取，考上清华北大先走，最后的上大专。你不相信，难道房子是穷人买完才轮到富人来买吗？难道全国1亿套【非自住房】不卖出就能凭出租赚钱?
　　 房价可能是一个抛物线图型。例如二线的E市,2011年之前的房价可能是0.3万元,0.5万元,0.8万元,1.1万元,,1.4万元,1.7万元,2万元。物极必反,2012年之后的房价可能是2万元,1.8万元,1.5万元,1.2万元,1万元、0.8万。
　　 【住房普及率】是指有房户占城市总户数的比例，必然呈现40％、45％、50％、55％、60％、......增多的趋势。准有效自住刚会看到，连10年后进城者的住房都在炒家手里了,房价已将未来10几年的通货膨胀也透支了,未来的价格会低于目前价，坚信渔钩将逐年缩小的必然性,坚信【住房降价普及】的必然性，坚信【住房普及率】逐年提高的必然性,坚信消费者最终是衣食父母是上帝的必然性。　
　　 二次房改，可能是30%的低收入群体由政府提供公共租赁房予以保障，将导致大于百分15的出租房腾出来，将导致【住房普及率】逐年提高。