七大因素改变楼市格局

只能说我输了

高通胀环境下，“银根”告急。保障房在史上最严调控环境下，严肃上马。 　　




在政策的“组合拳”之下，一部分买家被限外、限购和限贷拒之门外，一部分买家手握资金谨慎观望。一边是购买力被限制，刚需“透支”，另一边供应量还将不断攀升。与此同时，上半年的土地市场骤然冷清。房价在多个市场因素下，摇摆沉浮。
　　而当多重政策频繁重压楼市之时，有的房企以价换量，有的房企和同行“联姻”，抱团拿地开发；有的则大张旗鼓地玩起了“副业”。
　　经济大环境
　　高通胀下楼市成财富聚集地
　　动荡不安的全球经济给中国经济带来了沉重的压力，2011年的中国经济，始终在“抑通胀”和“稳增长”间寻找平衡，还须应对房地产可能存在的泡沫和庞大地方政府债的风险。
　　C P I从4月的5 .3 %，到5月的5 .5%，再到6月的6 .4%，通胀数据连续上扬。8月9日，国家统计局公布，7月居民消费价格（C P I）同比上涨6.5%，创下37个月以来新高。市场普遍预测，在C PI高企的背景下，央行近期很有可能有新一轮的加息或上调准备金利率的动作。应对通胀风险，执行货币紧缩政策，成为政府当前工作的重中之重。
　　C PI高企，意味着生活成本的不断提升，以及货币能代表的实物购买力不断贬值。在此背景下，越来越多的人倾向于将资本换算成资产，因此，房产、贵金属等资产的价格仍然将维持高位，以抵御通货膨胀的影响。
　　股市与楼市，是民间财富的两大聚集地。正是由于C PI高企，股市萎靡，投资渠道受限，从2011年上半年来看，即便面临“史上最严厉的限购措施”，楼市依然热度不减，销量和价格均未见明显下跌。
　　调控政策
　　史上最严调控与双轨制并行
　　在楼市一路高歌、持续高涨的大跃进下，2010年4月，以“国十条”为序幕的房贷新政二次调控拉开帷幕，同时要求地方政府根据实际情况限定购房套数。2011年1月“新国八”出台，至今43个城市限购。7月12日，国务院常务会议针对房地产调控再做部署，称限购年内不取消，房价上涨过快的二三线城市将限购，简称“新国五条”。
　　当然，调控的目的不仅仅止步于抑制投机性购房和楼价回归。继房产税试点、限购等一系列政策出台之后，中央政府再出重拳———今年建1000万套保障房，不仅如此，到2015年的5年内还将建3600万套保障房。
　　不管争议几何，“双轮驱动”政策显然已经启动。据住房城乡建设部8月5日公布数据显示，截至6月底，全国22个省、市、自治区上半年保障房建设开工率为56.6%.
　　“一个是限制投机需求，一个是扩大中低收入居民住房供给，两者已经形成了房产调控的组合双拳。”国家发改委投资研究所研究员、中国投资协会会长张汉亚告诉记者，随着今年1000万套保障房开工，我国的供房体系或将发生根本性变化，1000万套保障房的量能，相当于去年全年商品住房的销售总量，这意味着“商品房+保障房”的双轨制时代即将到来。
　　金融紧缩一剑双刃加息新政组合出击
　　今年7月7日，央行宣布年内第三次加息。在此次加息0 .25个基点之后，5年期以上的基准利率突破7的历史心理高位，达到7 .05%.而由于今年广东不少银行上调房贷利率，这意味着目前的房贷利率水平，几乎是10年来最高点。
　　在知名财经评论员陈真诚的观察中，加息对楼市的作用犹如“悬在头顶的利剑。”他认为，加息对房地产市场不仅有实际效果，而且还有后续效果，前者意味着购房者按揭成本增加，后者则对市场有明显的“警示”作用，是调控的主要信号之一。
　　如果说加息是此次金融调控中“温水煮青蛙”的手段，而央行一年之内六次上调存款准备金率，就让整个信贷规模大为缩水，对房地产市场的买卖双方，意味着购房者贷款门槛提升，开发商开发贷更难获取。
　　房地产信托和外资也曾是各路发展商资金获取的重要渠道，而在今年银监会和外汇局多次发文要求限制这两大领域资金流入房地产市场，而发展商以民间借贷获取资金的代价也大为增加。此外，在广深乃至整个珠三角区域，今年惨淡的股市行情，也让他们从股市获取的资金愈发紧张。
　　土地
　　土地流拍增多，下半年供地现天量
　　中房指数最新统计数据显示，1-6月全国130个城市共推出土地11706宗，其中住宅类用地3495宗，推出面积19463万平方米；共成交土地9511宗，其中住宅类用地2854宗，成交面积16179万平方米，同比减少6%.流拍2195宗，流拍率高达19%.
　　对于专业人士广东中原地产项目部总经理黄韬而言，这已经不是“调控政策有效”那么简单，毫无疑问，房企已进入战略防御阶段，若未来地价无明显下跌或调控无适度放松，标志性土地流拍事件将持续出现。
　　上半年住房用地供应只完成了全年计划的26 %，也就意味着，74%的住房用地将集中在下半年消化，3、4季度无疑将迎来住房用地供应高峰。
　　值得关注的是7月20日，首个针对土地市场的“国五条”横空出世，剑指土地调控。在五条要求中，被认为与楼市调控相关的措施包括：依法加快供地进度，保证今年1000万套保障性安居工程建设用地。采取多种措施增加普通商品住房用地供应等。
　　这场房产和土地市场首次配合亮出的调控“组合拳”，意图非常明确，就是保证并增加土地供应，并将保障性住房和商品房用地同时纳入调控。
　　在上海同策咨询研究部总监张宏伟看来，这也是政府平衡商品房与保障房两个市场的重要举措。“保障房与商品房，已形成一种市场‘双轨制’，将确保保障性住房用地，商品房用地逐步加大供应的同时，也将配建更多的保障房，这是平衡两个市场的重要举措。”
　　产品
　　存量房巨大非住宅物业“抢客”
　　一边是购买力被限制，刚需“透支”，另一边供应量还将不断攀升。
　　根据中原监测数据显示，今年6月，6个重点城市（北京、上海、广州、深圳、南京、青岛）的存量同比增加了22%.
　　“从现在全国重点城市的情况来看，已经是供应略大于需求。”广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理赵卓文表示，随着供应量的增加而需求平稳，供求关系已经逆转。
　　“库存量的上升，主要是源于两类产品的销售压力加大。一种是以改善型需求为主的别墅、大户型豪宅，另一种是区位优势不明显的普通住宅。”保利华南实业有限公司副总经理张亮认为，而销售压力较大的这两类产品，不是降价就能够解决问题的。
　　同时，住宅的“黯淡”对应的是非住宅物业迎来了“春天”。随着不少一二线城市住宅受到限购、限贷和限外等多种政策的调控，不少投资性质的资金流入非住宅领域。此外，许多二三线城市主打休闲、度假的泛地产类物业也开始大行其道。例如碧桂园十里银滩、清远狮子湖、保利银滩等项目都瞄准广深等一线城市的客户群体。
　　购买力
　　“三限”多重发力，购买力萎靡难振
　　今年春限购令出台时，“80后”黎明天一度雀跃，以为房价就此会降下来。但观望至今，房价没见松动，他始终下不定主意。
　　新浪深圳最近发起的购买力调查显示，46.5%的买家在观望；同样，搜房广州发起的调查亦显示，观望买家亦达39.3%.
　　房价仍然高企，购房成本越来越高。即便忽略上升的房价不计，光是高昂的贷款利息，就已令不少首次置业者以及改善型买家望而生畏。
　　同时，限购令如同一道坎，外地买家已经很难迈过去。值得关注的是，近期，上海、佛山等城市纷纷出台限购补充条款，叫停了一次性补缴个税可购房。一名广佛边界的楼盘负责人不无担心地说，该规定对本已低迷的楼市销售无疑是雪上加霜。
　　购买力萎缩的背后是楼市成交量的减少。另一方面，天量保障房亦来抢压购房力。今年，全国将建1000万套保障房，如此天量房产投身楼市，必会吸纳一部分夹心层买家。
　　满堂红研究部高级主任肖文晓估算，具备买商品房实力的买家投身保障房的“比例大概约有一成”。
　　开发商
　　重压下房企变通突围
　　从去年新一轮房产调控以来，众多品牌房企以刘翔百米赛跑的速度大举进驻二三线城市，但谁都没有料到，正当房企赚得盘满钵满之时，二三线城市包括四、五线城市也相继被卷入调控的旋风中来。
　　正在开发商为“前路”被堵倍感无奈之时，后方传来“一线城市房产调控不放松”的消息，开发商可谓是“前遇敌军、后有追兵”。
　　自新国八条“穗版”细则正式出台，时隔五个月后，数据中心调查结果显示，一手房成交量再次呈现下滑现象。近期，多个房企开始以“降价”换“销量”的措施，试图突围楼市。
　　然而，更值得关注的是，以开发住宅为主的房企在多轮政策调控重压下，开始大力发展“副业”，涉及范围除了有商业地产、养老地产、旅游地产、产业园开发、保障性住房等泛地产以外，还开采起矿石、发展养猪业、进军娱乐圈、大玩足球等，涉及面真可谓“广泛”，实在令人叹为观止。
　　此外，新一轮调控还催生了房企“联姻”潮。从去年房产调控以来，“合作”两字频繁出现在房企的公告上。显然，房地产市场的独狼时代已经进入尾声，而“抱团合作”正成为调控下的“主旋律”。
　　《黄金楼市》认为
　　央行三度加息之后，不少业界专家都判断会继续加息，金融紧缩的势头短期内还将持续下去。
　　预计至2015年末，我国将基本建成保障性住房体系和商品房体系，形成“两条腿”协调走路的良性格局。
　　今年下半年土地供应高峰会如期而至。保障房用地与商品房用地供应齐头并进，后市住宅供应有保证。
　　非住宅物业或将继续受持有大量投资资金的消费者青睐，但是部分区域已经出现过热的迹象。
　　下半年楼市将会出现新一轮降价促销潮。从长期看，房企实施转型战略、谋求新发展空间，将是不可避免的趋势。