刘光宇：房价的纠结之处 已经不是涨与跌的问题

六安论坛②

     房价是涨还是跌？刚买的房子就掉价，咱是退，还是忍？中介是赔本赚吆喝，还是果断关张？在今年的头9个月，这些都还是问题。然而，十月一过，这一切都似乎有了明确的答案：房价的纠结之处，已经不是涨与跌的问题了。

　　而如今最多讨论的则是降多少的问题了。统计局发布10月份70个大中城市房价数据，与上月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有34个，持平的城市有20个。与9月份相比，10月份环比价格下降的城市增加了17个。环比价格上涨的城市中，涨幅均未超过0.2%。除了政府调控之外，房地产市场巨大的土地储备存量也影响着未来数年的价格变化。中国的国土部在本月首次对外披露未开工用地数据。据悉，截至2011年10月，全国未开工的房地产用地约为21.3万公顷，其中住宅用地16.5万公顷；未竣工的房地产用地45.5万公顷，其中住宅用地35.5万公顷。潜存的未开工用地持续压顶房地产价格，也将促成房地产价格进一步调整。

　　房价下降已经很明显。而且近日，关于万科上海公司酝酿旗下楼盘全线降价的消息引发各界关注。作为曾在2008年率先掀起降价潮的地产龙头，万科的新动向对业界来说有着风向标的意义。万科方面虽然没有正面承认“全线降价”说，但个中说法，都很难不让人往“默认”的方向去想。

　　由于调控的持续深入，而且官方澄清决不放松，加上购房者的持续观望，开发商的资金链越来越紧张，甚至几近崩裂状态。据媒体报道，截至2011年9月30日，有8家A股上市房企资产负债率超过85%，16家上市房企资产负债率超过80%。受破产传闻困扰的绿城中国，截至上半年资产负债率为87.71%。

　　不仅如此，房地产上下游行业也已经深深感受到楼市的寒冷。在产业链中话语权相对弱小的房地产代理销售机构，已经“不约而同”地游说房地产商降价。他们或许才是最先撑不住的人。一位内地开发商高管透露：“不久前易居中国董事长周忻说，现在他正在劝说其代理项目的开发商降价。周忻认为，现在是降价的好时机。而据我所知，还有一些代理行也在要求开发商降价。因为代理行的日子越来越不好过。”这位高管的话印证了一点，在房地产全行业链中，代理行或许将成为最先撑不住的一环节。

　　降价从小了说，是开发商救自己，从大了说，是救整个中国。要说开发商不想降价不完全对，开发商固然期望高房价高暴利，但是他们更知道如果高房价换来的是成交量的暴跌，相信他们都知道该怎么做。在目前情况下，我也相信开发商不管是主动还是被动都有降价的意识。可为什么并没有形成普遍的降价潮呢？北京市副市长陈刚就曾一语道破：“开发商不敢一下降价，房地产调控有一个过程，同样一个楼盘，今天卖出的价格，明天下降太快，容易引发不稳定因素。”

　　至于有什么不稳定因素，原因应该有好多。全国各地一直在上演的老业主打砸售楼处的好戏就充分证明了这一点。开发商有足够的资本死扛是一方面的原因，但多数开发商恐怕没这个资格，我觉得最主要原因就是开发商降价并不一定会有人说好。不但开了降价的头，人家会以为你的楼盘质量差或你已经无力坚持。而且最重要的是如果新盘打完折，可能老业主会眼红，要求差价补偿。开发商为了保个全尸，想流道德的血液都不敢流。于是有人说，摆在开发商面前的问题已不是该不该降的问题，而是敢不敢降的问题。

　　开发商降价似乎已经成为必然，而目前唯一要做的就是为开发商降价扫清障碍，就是要为开发商降价做好铺垫，疏通各种降价通道。防止各种势力阻挠降价发生。

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