全面解读房地产重磅新政带来的楼市影响

正二八经小青年

“这是房地产救市政策火力全开”，“六年来最大的重磅利好”，“十年调控大转向”……本周一，央行、住建部、银监会和财政部、国税总局在临近下班时间先后公布两条政策，公积金贷款首套最低首付低至两成，二套公积金贷款在首套结清情况下可以三成。商业贷款二套房贷在首套贷款未结清的情况下可以最低四成首付。普通二手房住宅营业税免税条件从持有五年缩短至两年。政策一出，舆论滔滔，纷纷冠以上述的这些评价。

也有人冷静地说，这是对多年来的调控政策重新放松，但基本上也就是回归到2009年的水平，严格来说并不算救市。

不管怎么评价，事实是不会改变的。此次利好政策出台，距国土资源部和住建部出台缩减土地供应、用地性质和房屋套型有条件可变的政策才两天时间；距央行、银监会放松二套房贷门槛的9·30新政策6个月时间；距上次市场最重大利好政策发布6年时间。在这三个时间点之外，是经历过高峰低谷和脱胎换骨，即将迎来新状态的金华楼市。

猜中了开头没猜中结尾

在今年的《政府工作报告》中明确“支持自住型住房和改善性住房需求”的基调后，房地产业界普遍认为房地产政策未来将趋于更宽松。甚至很多人猜到了决策层会在二套房首付比例和二手房营业税上出利好。只是大家都只猜中了开头，没猜中结尾。

“二套房首付以为会下调到五成，没想到一步到位到四成。”“二手房营业税免税期原来都说五年变三年，也直接减少到了两年。”“是啊，首套房公积金首付已经低至三成了，这次直接调到两成，力度超预期。”“都说四月份系列利好会出，三月底就执行了，看来救市真的是雷厉风行。”这两天，在市区房地产界，大家都惊讶于重磅利好政策的速度和力度都大大超过原来预期。

·市场反应·

外地房企涨价多金华平静

在信贷新政刚刚颁布之后，杭州多家房企就宣布售楼处24小时不打烊接待客户，4月1日起全面提价，或者在原价格基础上每平方米上涨500元甚至20%。而在成都，央行新政出台消息公布5分钟内，一位观望了近1年的本地客户，下手购买了一套总价600万元、面积360平方米的房子。据开发商称，该客户认为楼市新政给高端型改善型房源带来极大利好，因此觉得下手的时机到了。

相对于杭州楼市马上调价，金华各家楼盘目前都还没有传出涨价消息。据业内人士估计，一方面是对政策有一个消化过程，另一方面金华现实的供应量和库存房源压力让不少开发商不能轻言涨价，相对而言，利用政策的重大利好和购房环境的宽松，多卖些房子才是正道。

对于广大的购房者来说，则是几家欢乐几家愁。政策刚一出来，记者就有朋友说自己两天前刚刚买下了一套二手房，如果晚几天买，就可以省下5万多元的营业税费用，这可是实打实的真金白银。也有购房者暗自窃喜，在新政策出台前已经下手买了房子，不用今后和人家抢优质房源，或者担心房子涨价。而部分银行则开始担心一些准备办理按揭的购房者，会因为想享受首付比例下调的利好而拖延不办，或许会产生新的违约现象。

可以预见，在去年以来的限购限贷松绑，银行降息，首付降低、二手房营业税调整之后，这些组合拳对金华楼市消费刺激作用将在今后几个月不断显现，预计市场成交量提高幅度将比较大，乐观的预计是接近两成。

·新政后买房卖房哪些变化你要注意·

公积金买房政策福利不是所有人都能享受

关于首付的政策规定，使用住房公积金贷款购买首套普通自住房，最低首付20%；比金华公积金贷款原本比例降低10%。而拥有一套住房并已结清贷款的家庭，再次申请住房公积金购房，最低首付30%。在此之前，公积金二套房贷款首付不低于60%。

我市房地产业内人士老叶认为，虽然首付要求降低，但真正能享受到公积金贷款最低首付带来的福利却有难度，因为这和公积金最高贷款额度有关。举个例子，金华公积金每户（夫妻双方）最高贷款额度为60万元，如果以首套房最低首付2成计算，就只能买到总价80万元以内的房子。如果要买总价更高的房子，则还需要提高首付款。

对二套房来说，如果以最低首付三成计算，目前最高贷款额度下，只能总价买到90万元的房子。而二套房一般都有居住改善需求，90万元以内的改善房源就更难找了。

因此公积金政策要用足反而限定了买房的选择面，不妨考虑适当增加首付款额度。

商业贷款也要算算利息账

举个例子，金华某购房者看中了一套180多平方米的四房的大平层，可以解决家里两孩和三代同堂的居住问题，但是房子总价200万元，手头却只有七八十万元现金，按照原先六成首付还差四十万元，根本动弹不得。按照新政策的话，就可以一步到位实现升级居住的梦想了。

但很多人没有计算的是，因为贷款额度增加，购房者要付出的利息也大幅增加。上述例子中的购房者，如果按照30年的贷款额度，其利息支出要增加几十万元。而这几十万元如果用于投资理财，也将新增不少盈利。多贷款和少付利息之间的平衡点，还需要购房者仔细盘算。

营业税免税两个条件

住宅面积在144平方米以下，房产证办理时间或契证办理时间在2013年3月31日之前（哪个先满两年以哪个为准），是在金华满足二手房营业税免税的两大条件。

面积超过144平方米的非普通住宅满两年，则按照买卖差额征税，这也降低了原来满两年不足五年的非普通住宅的交易成本。

正二八经小青年

·趋势分析·

成交量很有可能

大幅提升

大多数房地产业内人士都认为，“这次信贷政策的出台对改善型住宅有着极好的推动作用。”也就是说，如果二套房首付比例降低，将吸引更多的改善型客户出手。市区城北一家房企的相关营销负责人说，经过较长时间的调控之后，投资客退场，改善住宅的客户都是自住为主，这部分客户受制于资金周转，开发商苦于滞销，“降低首付比例可以释放有效需求。”

市区江南一楼盘的销售负责人表示，首付六成变四成本身对客户来说影响不大，但这折射出的楼市调控的方向更为重要。因为这意味着对于改善型产品的市场需求，调控方向从“限制”变为“支持”。

作为本轮政策的重点之一，二手房营业税免征期限的调整，不少业内人士表示，其影响“甚至超过第二套房首付降低为4成”。政策一旦落地，二手房价格很可能会有一个整体提升。由此，二手房市场将迎来一个活跃期。

不排除出现部分涨价现象

至于价格方面，市场人士普遍预计新政策执行后的一段时间将以去库存为主，但也不排除部分热点楼盘在库存压力降低后小幅涨价，二手房因为受房东个人因素影响加大，则可能出现较大规模的涨价现象。

·影响解读·

恢复市场信心作用极大

知名房地产评论员丁建刚认为，救市政策的出台，是救经济，救民生，与“经济下行”抢时间，与“通缩”抢时间。本周一的两颗重磅炸弹，力度和速度都超出人们的预期，之前人们普遍预计是二套房首付降至五成，这马上在资本市场上引起了强烈反应。毫无疑问这对整个市场信心恢复会起到极大的作用。

对于目前市场最为关心的后续政策问题，丁建刚预料整个救市措施并没有告终。可以预计的还有二套房利率，不能再用1.1倍的惩罚性利率。同时，也为地方ZF一系列的救市措施，诸如，人才引进政策，户籍政策，地方税收返还政策，甚至购房鼓励政策，都打开了绿灯。未来一段时间成交量大幅度上升，甚至爆发性上涨，完全可以预料。

相对而言，与新政出台后市场变化最直接相关的整个开发商群体，却普遍显得较为理性，集中的意见是新政策将帮助市场回归到消费和正常交易的轨道上，会推动交易量的上升，但提涨价为时尚早，对于炒房投机重新入市也不看好。

营改增也是一大利好

对于新出台的首套新政，杭州滨江房产董事长戚金兴认为，在这样一个经济新常态情况下，中央ZF积极出台一些利好政策，其主要目的是为了促进房地产行业长期健康、稳定、有效可持续发展，为实体经济转型，也为了经济中高速发展做出房地产应有的贡献。

戚金兴认为，在对首套房贷的调整之后，ZF仍会相继推出税收、金融方面相关的配套利好政策。同时，戚金兴谈到：“营改增是房地产的一大利好，尤其对于价格较低的刚需项目来说，对开发商和购房者来说，都减免了一大笔钱，但是对于相对利润较高的高端改善型产品而言，影响不会太大。”

此次政策是定向打靶

滨江房产浙中区域总经理纪巧的观点与此相近，他用了“定向打靶”来形容此次的新政策，在他看来，决策层此举是为了稳定房地产市场，促进正常消费，从原来的从紧政策，对刚需和改善性居住需求进行支持和鼓励，核心还在于刺激消费。后续的政策储备也还是有的，二套房首付再下调也不是没有可能。

特别是二手房营业税政策的出台，纪巧认为非常重要，因为改善性需求不动，二手房市场就不会动，那没有新旧房源的交替和购房资金的流动，整个市场也就活跃不起来，盘不活。但像2009年到2011年间的疯狂市场，只要对金融的口子不松开，是不可能再现的。

真正解决刚需和

改善性需求买房问题

金华鸿基置业董事长李臻认为，这次新政策出台，是整个房地产调整过程中的重大利好，但不要期望再现经济强增长时期的房地产价格暴涨的市场。决策层出台新政策是为了稳定市场考虑，不是说让房价涨多少，而是真正解决刚需和改善性需求的买房问题。房产作为保值工具有其实用性，但增值的可能性则取决于多方面的因素，不是两条政策就马上可以实现的。

·还有四条新政策·

土地和户型新政策调节供应端

因为对本周一两条政策的力度和速度超预期感到兴奋，不少人忘记了同样是刚刚出台的国土部和住建部四条新政策，对于市场的影响其实同样深远。

“3·30”新政策集中帮助购房者降低首付，降低税负，利好体现在需求端。相对应的，三天前的国土部和住建部的新政策则聚焦在供应端，用限制新增土地供应，灵活变动存量土地用地性质，房源套型面积突破原有“70/90”政策限制，来使得库存量新增的压力减轻，存量的产品也能更适应市场需求。

3月27日，国土部和住建部联合出台四条举措促进楼市平稳健康。首先是限制新增供应。要求住房供应明显偏多的市、县，或在建住宅用地规模过大的市、县，应减少住宅用地供应量直至暂停计划供应；同时允许供应明显偏多或在建房地产用地规模过大的市、县，可根据市场状况，引导未开发房地产用地转型利用。

其次是优化产品结构。允许在建商品住房项目，在不改变用地性质和容积率等必要规划条件的前提下，调整不适应市场需求的住房户型，以支持居民自住和改善性住房需求。

第三是扩大去化渠道。进一步明确市、县可将符合条件的商品住房作为棚改安置房和公共租赁住房房源。

我市房地产业界认为，前面三条政策重在去化库存，说明新政的主要目的是化解楼市风险。

值得注意的是，新政也体现了行政调控手段的进一步退出。“在建商品住房项目，在不改变用地性质和容积率等必要规划条件的前提下，允许对不适应市场需求的住房户型做出调整”实则是对“70/90”政策的松绑。

2006年实施的“70/90”政策，要求90平米以下住房须达到开发建设总面积的70%以上，已经不再符合时代和市场的需求，特别是不符合广大改善性住房的需求。允许对不适应市场需求的户型作出调整，实际上是将住房产品的决定权交还给了市场。

当然，新政的实施也需要加强监管，把握好尺度。如新政首次提出可“通过调整土地用途、规划条件，引导未开发房地产用地转型利用，用于国家支持的新兴产业、养老产业、文化产业、体育产业等项目用途的开发建设”，这一方面有利于调整用地结构，促进相关产业发展，但另一方面，其前提必须是符合总体规划。

新政的实施必须防止趋利的短视行为导致乱改规划，埋下隐患。在要求市、县研究制订未开发房地产用地的用途转换方案的同时，也应该加大上级主管部门的监管力度和发动社会的舆论监督。

正二八经小青年

·政策何时兑现·

银行还在等通知

多部委联合出政策，对购房刚需族来说是实实在在的利好，首付降了，买房压力减少了。那么我市何时开始执行新政？采访了工农中建交等多家商业银行，得到的反馈如出一辙：“目前还没接到通知，具体执行时间得看总行通知”，“应该会很快”。

工具箱里还有大招未出吗？

在今年的李克强总理记者招待会上，总理在回答有关经济增长放缓的问题曾提到“在运用政策上，我们工具箱里还有很多工具。”

“3·30”新政策是不是终极工具，往后是否还有更多大招？

有人猜测，能出的政策已经出了，剩下的自然就是最关键的，以金融手段为主是未来政策的方向，比如说下面几个范围。

1.契税优惠。目前浙江省契税适用税率为3%。如果个人购买普通住房，且该住房属于家庭（成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女）唯一住房的，减半征收契税，也就是减按1.5%征收。对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%税率征收契税。契税如果从3%优惠到1%，100万元的房子直接就能省2万元。

2.贷款利率打折。之前央行银监会已经出台首套房贷款利率最低7折，二套房有条件比照一套房办理，因此实事求是说，目前金华房地产市场上执行的二套房利率相比前几年已经有优惠了，一般能达到基准利率1.1倍。此次新政策中明确“具体首付款比例和利率水平可由银行根据借款人信用状况和还款能力合理确定”，让市场有了更多想象空间。但如果贷款利率由央行规定执行基准利率，虽然不无可能，但优惠也有底线，否则按市场规律办事的商业银行宁肯将钱贷给商业地产、贷给工业项目，贷给消费贷款，也不会给自住住宅和改善性住宅。

3.降息降准。这是大概率事件，业内普遍预计今年二季度还会有一次降息或降准。

记者 严瑾漪