楼市“金九”黯然 “银十”会否增色？

正二八经小青年

        作为房地产传统意义的销售旺季，“金九银十”已经成为业内外共同关注的楼市窗口期。伴随着楼市在今年的逐步回温，在淡季不淡的映衬之下，“金九”的表现虽然可圈可点，但并不“出挑”;而在接下来的“银十”，开发商仍然没有丝毫放松，继续保持冲刺状态。

　　楼市迎两大利好

　　非限购城市首套房贷最低首付比例降至25%

　　9月30日，央行与银监会联合发布《关于进一步完善差别化住房信贷政策有关问题的通知》，通知明确在不实施“限购”措施的城市，对居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，最低首付款比例调整为不低于25%，在此之前这一比例为30% 。

　　这是今年房贷政策的第二次调整。今年3月30日，央行联合住建部、银监会发布了关于个人住房贷款政策有关问题的通知，其中主要的目的之一是下调二套房首付比例，明确对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房，最低首付款比例调整为不低于40%。

　　住房公积金异地贷款业务将全面推行

　　住建部、财政部和央行9月30日联合下发《关于切实提高住房公积金使用效率的通知》。《通知》明确自今年10月8日起将实施多项举措切实提高住房公积金使用效率，包括全面推行异地贷款业务，拓宽贷款资金筹集渠道，有条件的城市要积极推行住房公积金个人住房贷款资产证券化业务，盘活住房公积金贷款资产。

　　《通知》提出，2015年8月末住房公积金资金运用率低于85%的设区城市，要综合考虑当地房价水平、贷款需求和借款人还款能力，提高住房公积金个人住房贷款实际额度。在保证借款人基本生活费用的前提下，月还款额与月收入比上限控制在50%-60%。贷款偿还期限可延至借款人法定退休年龄后5年，最长贷款期限为30年。推行按月划转住房公积金冲还贷款本息业务。

　　“金九银十”成色几何?

　　热：上海成色初显，杭州连续6个月签约过万

　　“十一”黄金周期间记者走访上海房地产市场发现，在政策利好频出的市场环境下，多数开发商开始拒绝让利，购房者房价看跌预期也开始松动，随时准备“出手”的心理占据上风。在此背景下，楼市“银十”可期。据上海链家市场研究部数据显示，9月上海新房价格全面上涨，新房成交量同比上涨72.4%，成交均价同比上涨了10.2%。

　　最新数据显示，9月杭州市区新建商品房共签约10848套，环比增长2.2%，同比增长14.1%，签约量再次创下历史同期最高。业内认为，虽然杭州楼市在传统的“金九”中成交量未明显放大，但考虑到杭州市区商品房已连续6个月签约量“过万”，显示出杭州楼市在需求持续释放的情况下依然维持积极向好态势。

　　据杭州透明售房网统计，9月杭州市区新建商品房共签约10848套，超过2009年9月成交的10301套创下历史同期新高，签约总面积111.3万平方米，总金额175亿元。价格方面，9月杭州市区新建商品房签约均价为15718元/平方米，环比增长3.2%，其中主城区签约均价为22055元/平方米，环比增长4.5%。

　　冷：北京退色，广州“银十”成交量处六年低位

　　据北京市住建委数据统计显示，截至10月7日，北京国庆长假期间的商品房住宅签约套数为342套，其中纯商品住宅为210套;二手房住宅签约55套。受到小长假的影响，国庆期间楼市签约基本进入“停滞”状态。而与2014年同期商品房住宅签约295套、二手房住宅38套相比，市场基本保持平稳。国庆期间的签约也大部分都是9月的成交。但从目前市场看，房地产救市政策层出不穷，楼市小微刺激不断，预计10月成交依然会处于高位。

　　一场台风“彩虹”的不期而遇，今年广州楼市的“银十”开局着实冷淡了不少。监测数据显示，2015年“十一”黄金周前六天一手住宅网签成交540套，加上最后一天预计总成交量也就600余套，处在近六年来国庆黄金周成交量的较低位置。

　　后市研判：购房预期或转向

　　楼市政策持续接力，价格会否持续走高?

　　虽然“十一”期间一线城市房地产市场热度不减，但与此前预期相比，表现出量跌价升的趋势。

　　专家认为，一方面，新盘特别是中低价位刚需盘供应减少，进一步刺激了一线楼市的涨价预期。另一方面，住宅类土地供应稀缺，房企在一线城市不惜高价拿地，土地价格飙升，带动新建住宅价格继续抬头，并通过价格传导效应向外围扩散。业内人士认为，为追求更高利润，势必会出现一些高端项目，同时拉动周边价格的上涨，但是这种状态能否延续下去有待市场检验。

　　在楼市政策持续接力的情况下，房地产市场回暖明显，分化加剧。记者“十一”期间在多个城市房地产市场采访发现，三四线城市楼市仍然“惨淡经营”;一线楼市成交量趋缓，价格上涨明显，部分房企开始捂盘惜售，有楼盘“待价而沽”。

　　土地市场火爆，标杆房企“争城掠地”

　　进入9月以来，一些房企纷纷进入土地市场，一二线城市高价地频出。中原地产据各大房企的公开数据统计，截至9月末，包括万科、保利、恒大、万达、中海、碧桂园等在内的20大标杆房企，拿地总额高达328.34亿元，刷新了今年近8个月的最高纪录，仅次于今年1月份的567.97亿元。

　　值得一提的是，房企热情拿地缘于房价上涨。事实上，包括北上广深在内的一线城市近年来土地成交数量锐减，成交金额也不断下降，但楼面价却持续上升。

　　9月底，碧桂园经11轮报价，以总价12.71亿元竞得佛山市顺德区佛山新城一宗商住地块，折合楼面地价每平方米15112元。同一日，碧桂园还竞得江苏省太仓市长江口旅游度假区内4宗地，总价为6.24亿元……据记者不完全统计，十天内，碧桂园共斩获六幅地块。

　　不仅是碧桂园，万科、阳光城、保利等公司在土地市场均斩获颇丰。记者统计发现，万科9月在杭州、沈阳、上海等一二线城市土地市场频繁落锤;而阳光城不仅在福建晋江、上海等深耕城市强势拿地，更在开拓杭州、苏州等新战场;保利也在佛山、太原、上海、武汉等一二线城市频繁出击。

　　克而瑞研究中心分析师沈晓玲认为，由于一二线城市去库存相对较快，三四线城市库存仍然高企，因而房企紧盯一二线城市，以补充去库存带来的土地储备的“缺货”。另一方面，受益于房地产再融资的松绑、国内利率下行等金融层面的利好因素，一定程度上缓解了房企的资金压力。不过，有业内人士同时提醒，房企应据自身情况入手，注意高价、高溢价地块带来的风险。

老叟

不要有妄想，可能提前进入寒冬！