楼市又出重磅消息！开发商还能扛住吗？

一缕晨曦

　 　“十一”楼市新政已经满月了，曾一度火爆的房地产市场在10月降温显著，“楼市四小龙”的住宅销售量也逐渐下滑。但调控的步伐从未停止，这次，连中央也发声了！

中央放出一个重大信号！

　　中共中央政治局10月28日召开会议，分析研究当前经济形势和经济工作。会议指出，前三季度经济运行总体平稳，继续坚持适度扩大总需求，确保实现今年经济社会发展目标。要求坚持稳健的货币政策，有效实施积极的财政政策，注重抑制资产泡沫，防范经济金融风险。

　　这是政治局7月26日议后，再一次提出来抑制资产泡沫。

　　在经济学家李稻葵看来，目前中国经济最大的资产泡沫是房地产，不过，这并不代表货币政策转向。他认为，未来，如果房地产的价格继续像过去一样呈两位数的速度上涨，那么房地产泡沫将成为中国经济最大的一个威胁。

　 新一轮楼市调控正在全面上演！

　　 统计数据显示，10月份，北京市商品住宅（不含保障房和自住房）实现成交8508套，环比上月减少41%，创造了近5个月新低。

　　“国庆新政”之后，楼市降温显著，但调控的步伐从未停止。

　　 28日，上交所发布《关于试行房地产、产能过剩行业公司债券分类监管的函》，要求对房地产、产能过剩行业公司债券发行审核试行分类监管。房地产企业的公司债券募集资金不得用于购置土地，发行人应就此出具书面承诺，监管机构将持续监管发行人履行承诺的情况。

31日下午，楼市再传大消息！

　　深交所日前发布了“监管函”。规定了房地产、煤炭和钢铁企业应合理审慎确定募集资金规模、明确募集资金用途及存续期披露安排。同时，监管函同样明确房地产企业的公司债券募集资金不得用于购置土地。业内人士表示，这对抑制土地资产泡沫产生积极作用。

　　如果不是以下四类企业，房企将失去发债资格：

    1、境内外上市的房地产企业；

    2、以房地产为主业的中央企业；

    3、省级ZF（含直辖市）、省会城市、副省级城市及计划单列市的地方ZF所属的房地产企业；

    4、中国房地产业协会排名前100名的其他民营非上市房地产企业。

　　即便是上述四类企业之一，如果财务指标（5项）不达标，也未必能获得发债机会。

　　对于符合基础范围要求的房地产企业，监管函还通过五项综合指标评价做进一步遴选，将房企划分为正常类、关注类和风险类。这五项指标为：最近一年末总资产小于200亿、最近一年度营业收入小于30亿、最近一年度扣除非经常性损益后净利润为负、最近一年末扣除预收款后资产负债率超过65%以及房地产业务非一二线城市占比超过50%。

中国楼市历史上三大低谷

　　在过去十年中国楼市与重点城市楼市的演变中，曾经历过三轮房地产短周期的低谷。

　　第一轮低谷，2006年7月，上海领跌全国，当时，上海新建商品住房销售价格与上一年同期相比，几乎一直处于下跌态势，其中5次全国领跌，成为全国房价下降最为明显的城市。

　　第二轮低谷，2009年3月，深圳跌幅最大，房价跌至接近10000元/平方米。深圳金地梅陇镇初期每平方米叫价1.8万元，到了四期，他们打出“6670元/平方米起放肆触底”的口号。

　　第三轮低谷，2012年6月，温州领跌全国，且此次的下跌持续了26个月，这一轮温州楼市的“跌跌不休”引发了高价楼盘滞销、普通楼盘降价，楼市陷入价格战，面临巨大的去库存压力。

　　回看历史，再着眼于当下，中国楼市将走向何方？

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来源：央视财经(ID:cctvyscj)、中国经济网、腾讯财经、中金在线、每日经济新闻、天天说钱、东方早报、杨红旭楼市研究

本期编辑：崔鹏、范昊天