开发商代收契税近三年才办下产权证、结余款项却迟迟未退还、不成想产权证又成了物业收费“尚方宝剑”想拿证先交费……这几年，家住中辰一品小区的江先生和不少业主被这件件烦心事搞得头痛不已。
实在耗不下去的江先生，几天前将物业费交了。没多久，证到手，余款终退还。
事情似乎解决了，不过江先生接连抛多个疑问：代办费三年前就交给了开发商（安徽远大置业有限公司），为何近期才办下证？业主们几百万元代办费有没有挪作他用？办证明显逾期，违约金为何不赔付？代办费余款为何迟迟不退？ 以扣产权证方式催缴物业费合法合规吗？
办证、拿证疑云重重
2012年，江先生看中了由安徽远大置业有限公司投资建设的中辰一品小区，并与开发商签下合同，按揭购买了一套120多平方米的期房。2015年，一期交付，拿到新房钥匙后，就开始忙活装修的事。
没过多久，开发商要求一期200多户业主，将契税、维修资金等费用交给开发商，方便统一办证，江先生一共交给开发商代办费3万多元。而一期业主代办费加起来共有几百万元。
江先生称，期间见产权证一直办理不下来，他就向开发商提出，将费用退还自己办证，可当场就被回绝。
“一直等到2018年初，开发商才告诉我产权证办下来了，我的代办费余款还有1万多元，可这笔费用，多次到开发商财务部催还都不欢而散”。后来开发商打来电话，又要求江先生把物业费交齐，产权证和余款才能交还。
“逾期不赔偿，余款迟迟不退，业主的产权证还不给，开发商违规在前，事情还没说清楚，就压着业主催缴费，我很反感这种强迫做法。”
可产权证迟迟拿不到也不是事，几个月后，实在没辙的江先生，将物业费交齐，终于收到红色不动产权证和开发商的退款短信。
事情发展到这里，江先生抛出了文前多个疑问。“业主已把该做的都做了，开发商能不能向广大业主解释下这些质疑。”
前期开发商走了，违约问题就不承担了？
3月13日，记者来到中辰一品小区营销中心。该中心综合部一王姓负责人告诉记者，中辰一品开发商安徽远大置业有限公司已不是该项目控股单位，去年，六安辰龙置业有限公司已接盘该项目，一并开发后期的商业地产。
“我在中辰一品项目工作时间较长，对前期情况还比较了解，业主们提出的疑问，我觉得不能全怪开发商。六安相关部门办证效率不高，业主资料、首套房证明不齐备，也影响了办证进程，所以业主提出让开发商赔偿逾期违约金有点牵强。而结余余款退还事宜，六安辰龙置业有限公司在逐户通知退费中，不存在故意拖欠问题。特别要说明的是，不管是前期开发商还是现在的公司，都是负责任的良心企业，没有将代收费挪作他用。”
该负责人还补充到，前期开发商大部分工作人员已不在本项目办公，具体详细情况他也无法回答。
江先生认为，既然六安辰龙置业有限公司已接手该项目，就是项目主体责任方，不能不管欠账，更不能将责任推给其他单位和业主。
对于，业主产权证成了催缴物业费的“尚方宝剑”一事。该负责人称：“因不少业主不缴纳物业费，物业亏本难运转，物业又和现在的公司属于一家，为方便开展物业费收缴工作，才迫不得已采取这种方式。”
江先生称，开发商和物业的做法明显不对，物业是为业主服务的，这样做带有强迫性质。
采访中，六安辰龙置业有限公司一位曾姓副总经理告诉记者，前期开发商留下的扫尾工作较多，他们正在一步步处理中。
主管部门：按程序，业主早可拿证
违规问题将调查
六安市不动产登记中心相关工作人员称，中辰一品小区产权证长时间办理不下来，主要还是因前期开发商自身原因造成，耽误了办证进程，并不是主管部门工作效率低造成。
“目前，我中心日均产权证办证量可达几百本，极大地满足了广大购房市民的实际需求。”
该中心不动产登记科科长张阿怀称，通过查看中心不动产登记系统，发现在2014年底时，中辰一品开发商已办理了项目一期初始登记。如开发商将契税、维修基金等费用缴纳到位，办理了相关手续，按办证规定，30天工作日内产权证就可办理结束，也就是说2015年该小区一期业主就能拿到产权证。
“如果物业以扣业主产权证的方式，强制业主缴纳物业费的做法确实存在，那明显违规违法。”六安市房管局物业科工作人员称，近期，将联系该小区物业，了解具体情况，如属实将责令停止此行为，理顺缴费程序。
律师点评
3月14日，记者就中辰一品项目相关问题，采访了安徽寻求律师事务所律师田中喜。
前期开发商已撤股退出该项目，业主该怎么维权？
田中喜表示，开发企业发生股权变更、实际控制人变更等情形，并不影响业主维权。安徽远大置业有限公司作为一个独立的民事主体仍然存续，无论股权结构如何变更，均不影响该公司对外承担民事责任。
逾期违约，违约金难要回又该怎么办？
田中喜告诉记者，这里首先要区别办证逾期的原因。因业主提交资料不全或不符合办证要求或迟延交付代办证费用等原因造成的逾期，责任由业主自行承担；因不动产登记机关未在法定期限内办理产权登记颁证造成的逾期也不应归责于开发商；因开发商挪用代办证费用、迟延提交办证资料造成逾期的，责任应由开发商承担。因开发商的原因导致办证逾期的，开发商应按《商品房买卖合同》的约定承担违约责任，支付违约金，如协商不成，业主可按合同约定的争议解决方式，申请仲裁或提起民事诉讼维权。
为催缴物业费，开发商将产权证交给物业，扣押产权证强制缴费合法不？
“开发商收取业主代办证费用，领取产权证后，负有向业主直接交付产权证、返还代办费余款的合同义务。开发商将产权证交物业公司、物业公司扣押产权证的做法都是违法的。”田中喜称，业主有权对开发商提起民事诉讼，诉请开发商交付产权证、返还代办费余款。
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来源：六安新周报
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发表于 2018-3-15 19:40
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