[注意][推荐]索罗斯：中国房产挺不过三年

天涯明月

索罗斯：中国房产挺不过三年

“为什么不送我鳄鱼呢？”当我把一尊琉璃作品——中国龙送到他手上的时候，乔治·索罗斯笑着问。在场的人都笑了。
　　在英语的习惯用法里，鳄鱼是个“狡猾可爱”的动物，索罗斯因此对这个称谓颇有些“感冒”。我连忙告诉他，按中国的习俗，他属马，有个成语是“龙马精神”，送他一条龙，希望他永远都精精神神的。
　　后来听他的助手说，回美国的时候，索罗斯把很多礼物都留了下来，但带走了这条龙，也许是想借古老中国的祥瑞之气吧，因为这位75岁的大鳄，显然远未收山。



　　家里被偷怪门没锁好
　　采访前看过关于索罗斯的很多资料和书籍，被援引最多的形象大都额头微蹙，架一副深色眼镜，笑颜中带着一丝挑衅和不屑，典型的资本市场里的坏孩子形象。可此时的老索(他的随行人员习惯这样称呼)看起来就是一个慈祥的老人，很难联想到他曾经如此放浪、狠辣地出手。是的，在他进门的霎那，我甚至想起了“慈祥”这两个字，后来一直在隔壁演播室的同事居然告诉我，从镜头里看他红扑扑的脸像个可爱的大南瓜。
　　采访过程中，老索大多数时间一直温和地笑着，他耳朵不太好，但听得很认真。语速出乎意料地慢，一个词一个词地往外蹦着，思维却异乎寻常的敏锐有序。
　　他的记性好，几十年前的事娓娓道来，谈他的父亲，那个从西伯利亚战俘营里逃出来的聪明而有原则的青年，他一生的偶像，教会了他如何在非常的环境下不按牌理出牌，教会他如何应对风险。在乔治·索罗斯拿着父亲伪造的身份证，以杰诺斯·吉斯为假名在纳粹的封锁线里穿行的时候，他说那种刺激、危险和快乐远远超过了他后来六十年中的所有“战役”。他甚至笑称他的“第一桶金”正是来自于他十三、四岁时身上绑着的黄金和外汇。
　　最成功的一役自然是狙击英镑，而最满意的却是一些不为人知但更有趣的交易，最失败的则是对俄罗斯电信公司的投资。
　　索罗斯至今仍介意在亚洲金融危机中他充当了“替罪羊”，因为“指责别人永远都是那么简单”，实际上他的布局早在六个月之前就已经完成了，他是市场的守法经营户，只不过看到了市场的扭曲，给了zf一个教训，家里被偷只能怪你家门没关好。
　　中国房产挺不过三年
　　索罗斯说到这些的时候，显得自信而执拗，表情略微严肃起来，从他高而尖的鼻子和灰色的眼睛中流露出一股戾气，像鹰。
　　“发现自己犯了错怎么办？”我问。“抛售、退出”。的确，经过了少年时代的生死考验，索罗斯懂得：活着，是底线。他通常会很快地做决定，然后用很长时间去验证。他总结为“先投资，再决策。”
　　“背痛的时候就会卖出，是吗？”我想起了这个江湖传言，有点坏笑地问他。老索笑了起来，“直觉是判断的一种形式，我在不停地思考和感觉的时候，有时会觉得出错了，却不知道错在哪里，于是会紧张，紧张导致背痛。智力与思想是身体的一部分，所以背痛是我进行判断的信息依据。”
　　谁都看得出来，老索对中国市场的渴望，“现在，我很感兴趣，更想参与了。”“中国应立即着手的是建立全国性的社会保障体系，让人们知道没必要存那么多钱。”
　　老索认为，美国的房地产泡沫一两年内会破裂，中国也挺不过三年，说这些的时候，他犹疑了一下，其实他的原话应该是：“中国，在未来一年……两年……最多三年……”而当美国消费者无力负担的时候，可能会出现全球经济衰退，中国必须用本国市场代替美国消费者的需求，以保持经济的快速增长。
　　应该改善目前中国股市的扭曲现象，在保证控股权的同时给管理层更多的激励，使市场更活跃，更开放——索罗斯仍然认为中国的股市充满了潜力。



　　在大海里游泳都嫌挤
　　“人民币是高估还是低估呢？”对于这个频频在外汇市场上得手的大鳄这是个必问的问题，尽管回答在意料之中，“我不能回答，因为这会对市场有影响。”老索固执、严肃地说。随即他又笑了，“你不是知道我的反射理论吗？我相信中国zf会有英明的决策。”
　　“谈谈您的投资哲学吧！”我知道很多人都希望在他晦涩的《金融炼金术》、荣枯相生理论、反射理论之外，听到更生动的解释。结果……“最简单的是，了解自己的错误，研究自己的错误，改正自己的错误。”我差点晕了。
　　于是他进一步解释“其实我也不知道，我们对事物的了解总是有偏差，我们不能够了解现象，你可以接近，却永远无法揭开他。”又是反射理论。我知道只能到此为止了，索罗斯一直希望成为也希望别人认为他是一个哲学家，哲学指导着他的投资、理想、人生，他给的答案就是他的哲学。
　　刚刚经过前一天十几个小时飞行，在将近一个半小时的采访里，索罗斯没有任何疲态，精神好得令人诧异。他说，这是他在中国接受的最好也是最完整的采访，我知道那是因为可供比较的原本就太少。
　　想起他的中国助理曾经告诉过我，知道老索怎么玩吗？穿上滑雪服，带两个 保镖，全身装满卫星定位器和手机，任直升飞机把他们空投到白雪茫茫的山顶，然后一直

天涯明月

还敢买房的看看了，尖峰时刻之房价真相

东京房价之贵在全世界都是有名的和数一数二的. 　　

　　一直以来,政府和开发商就告诉我们,国外大城市的房价多高多高,上海现在的房价很健康云云; 沪上地产界人士的口头禅就是我们上海比东京的房价来说还有上升空间.

那好,让我们来看看东京的房价到底有多高,看看咱们上海的房价还有多少上升空间.　　

　　面积:上海6,340平方公里,东京2,187平方公里,上海刚好是东京的3倍,所以东京的土地资源比上海还要紧缺三倍.考虑到那是一个人口众多的岛国，真的是寸土寸金啊。

人口:东京应该要多一些.我手里暂时没有精确的数据.

　　经济实力:东京一个城市的GDP就超过了中国全国的GDP. 人均GDP东京差不多刚好是上海的20倍,人均收入我的保守估计数字是30倍.因为上海的经济以外资为主导,

接下来我们看看房价因为Japan的房价是按照套内面积计算,而且阳台和走廊都是不算钱的,所以要乘以一个系数才相当于上海的建筑面积计算的单价.这个系数我的大致估算是 0.75.另外,Japan的房子卖的都是装修房,所以这个系数还要修正之后才相当于上海的毛胚房价格.修正后的系数为0.7).本人粗通日语,所以直接上YahooJP的地产频道抓了最新的统计数据(2005年2月):

　　东京人口密度之大是世界闻名的,这也是东京房价冠全球的重要原因之一.

　　东京都中央区(老牌CBD，紧邻东京湾。地段和职能定位大致相当于上海的人民广场+外滩+陆家嘴的叠加。如果我没有搞错的话，世界闻名的银座就位于这个区)均价:3.4万人民币/平米.

这是真的.　　

　　计算流程如下: 套内单价:212万日圆/坪 (数据来源：雅虎Japan网站地产频道新建公寓发售价格统计数据2005年2月。因为3月和4月的数据还没有出来，暂时没办法跟大家分享。)

1坪=3.3平米,所以套内单价=64.2万日圆/平米,因为是套内且装修,所以要使用0.7的系数修正为可以比较的建面毛胚单价=44.94万日圆/平米,按照100日圆=7.6人民币的最新汇率(2005年4月9日工行汇率中间价)计算,这个单价就是3.4万人民币/平米,这里还没有考虑人民币未来升值的情况！了解上海今天实际房价(比上海市政府官方公布的过时或者掺水的统计数据要高得多)的人都知道,人民广场或者陆家嘴的新建住宅可能3.4万/平米现在都买不到啊!

另外，附带提一下，东京的二手房价格一般是一手房的2/3左右。我上面给出的数据是一手房。　　

　　东京的地图我也附上了(抱歉好象看不到效果,这个论坛的贴图好象无效,郁闷ING...),大家可以看到中央区的位置确实是东京核心区域的中心,而且紧邻东京湾.看了我的比较数据,你再听那些地产大鳄说上海的房价不贵,还有上涨空间,非常合理,不可能下跌...之类的鬼话的时候,还会相信吗?事实上, 我跟从Japan回来的同学朋友们交流的比较结果,即使忽略收入差距,单单从绝对房价来算,上海的房价在03年下半年已经达到了东京的三分一,04年中期已经达到了东京的二分之一,现在的价格则已经跟东京完全接轨了,部分可比地区价格甚至已经超过了东京.我只能说,上海楼市的疯狂,超出了我们这一代人的想象.03年下半年有从Japan回来的同事,算了一下,当时上海的房价绝对值相当于东京的三分之一,但是上海人的平均收入只是东京人的十分之一(不包括下岗职工和民工等低收入群体,否则这个数字可是20-30分之一).按照房价收入比这一国际规律,上海房价泡沫太大. 那时我们如何能想得到今天上海的房价居然这嘛快就追上了东京.仅仅用泡沫这个词已经无法形容了.04年下半年在Japan跟那里的中国朋友说起上海的房价,他都不敢相信.经过测算,他连说自己买不起(其实我估计他也当时还是勉强买得起的,只是买的不轻松罢了).要知道他可是在日工作近10年的博士.时间过的真快,到了2005年4月,我估计这位朋友应该是真的买不起了.因为今天的房价,比他去年下半年为之咂舌的价格,又上涨了好几成(40%-50%) 啊...

另外,值得一提的是,东京的房子没有70年这个土地使用年限问题,而且建筑质量跟上海相比,是绝对过硬得多的.这一点相信不会有人反对吧!以上数据,全部是我收集的第一手数据.有异议的欢迎探讨和提出质疑. 　　

　　最后,我的结论是: 上海的房价泡沫之大已经无法用疯狂这个词来形容了. 如果这样大的泡沫都不会破灭和下跌,则人类有史以来的一切经济规律都要推翻重来了.那些至今还相信上海房价不会跌的善良百姓们,快醒醒吧,不要让你们一生的血汗钱,变成有关利益集团的牺牲品.　　

　　以上是绝对值的比较。下面比较相对值。比较相对值最清晰的比法就是比房价收入比(这样也省得钢铁，nanak之流来胡搅蛮缠了)。在网上搜索了一下 Japan官方的权威数据，现在东京新建公寓(专有面积75平米精装修的3室1厅1厨1卫单元，由于一般都附送20平米的阳台和好几个平米的走廊以及基本电器包括液晶电视等，装修也确实高级，大致相当于上海的120平米毛胚房)的售价与工薪族平均年收入的比值是5。

为是是

水王

山风

太长，先占位子吧

婚不由己

胡D扯~~~~~~~~~~

天涯明月

其实楼市与股市的道理是一样的!没有永远的牛市!也没有永远的雄市!涨的越高,跌的越惨!人生也是如此!

天涯明月

一个中国老太太和一个美国老太太在天堂相遇。中国老太太说：“我攒够了３０年的钱，晚年终于买了一套大房子。”美国老太太说：“我住了３０年的大房子，临终前终于还清了全部贷款。”这个故事在上世纪末广为流传，有的版本说老太太不是在天堂，而是人间相遇拉家常说的话。故事包含的意思很明显：中国人观念落后，不懂得超前消费贷款买大房子享受。一位研究房产市场走向的学者认为，中国城市居民这些年超越经济实力大量买房和买大房，与此类宣传有很大关系。中国人被美国老太太“忽悠”了。

　　当下中国的房产市场出现四种景观：一是拥有私房者达到７６％。美国是６８％，英国６７％，德国４２％；二是房子越做越大，许多新房面积比发达国家普通市民的住房宽得多，想买小房买不到；三是买房者９１％用按揭，按揭人群中３１％的人月供占其收入５０％以上，越过公认的警戒线，被称为“房奴”；四是房价居高不下，又大又贵的房子使无房者处于两难境地，不买吧，左邻右舍大多都买了，而且房价上扬推动租价上涨；买吧，只能加入新的“房奴”队伍中。

　　面对当前中国严峻的房产形势，我想知道，当初讲“老太太买房故事”的人到哪里去了？他现在怎么看中国的楼市？

　　当然，把中国目前房市问题都归咎于一个故事，或者讲故事的人，肯定不符合事实，也不公平。实际情况是，当时中国老百姓手里多少有些积蓄，而住房条件普遍很差，急于改善。在那样的大环境里，即使没有老太太买房的故事，也会有别的故事或者说法，论证按揭买房的正确性，但我认为，制造或者转述此故事的人，还是有一定责任的。

　　改革开放后，国人十分重视国外特别是发达国家的信息，凡是能模仿的事物都很快加以模仿，尤其是消费方面巴不得马上与国际接轨。但是绝大多数人不可能到国外去看，去了的人也未必了解整体情况。

　　在这种背景下，首先讲述“老太太买房故事”者，理应告诉人们：富裕的美国，并不是所有人都像故事中老太太一样贷款买私房，也有不少人像“中国老太太”一样攒钱买房，甚至攒了钱也不买房而是租房。至于住房面积，发达和中等发达国家城市普通百姓也不追求宽敞，韩国城市里面积小于５９平方米的小型住宅达到４０％，日本普通人家的住房面积，大都是六七十平方米；而德国前总理施罗德，为了省租金，租住两室的公寓，女儿来了就加一个床，一间房睡三个人。比德国、日本和韩国穷得多的中国，现在城市里造的新房八九十平方米的房型都算是小的，动辄１００多平方米，没有钱节衣缩食借巨债购买，这是多么荒谬的事！

　　“老太太买房的故事”首创者和转述者，对上述信息是不了解还是知道了故意隐瞒？不得而知。可以肯定的是，如果以上信息与买房故事一样广为传播，中国人买房时就会多一份理智，中国城市房情或许不是现在这个样子。

山风

就六安这水平不会跌破$1100/平方吧?

山风

看来我还算不上房奴

relax727

同意四楼的，罗嗦不管用，房子还是有人盖有人买，你要愿意你就租房子租到挂，那是你的生活方式，活着高兴就好，操那么多心干吗