房地产交易回暖 开发商拿地势头迅猛

宇宙浪子

随着房地产市场交易的活跃，沉寂已久的土地拍卖市场悄然间火热起来。流拍在土地交易市场已经很难见到，而北京新地王的诞生，更是将开发商的拿地热情推向了高潮。接受证券时报记者采访的业内人士表示，开发商拿地的热情升温，一是缘于随着交易量的增加，开发商普遍看好后市；二是缘于地方政府的土地财政饥渴症。


开发商频频拿地在日前举行的上海国有土地拍卖会上，佳兆业集团砸下4.07亿元，抢得嘉定区马陆镇28-01的地块，这一举动被业界普遍解读为房地产开发商重新燃起拿地的热情。而在深圳，数据显示，5月份，深圳共供应土地13宗，成交土地5宗，其中1宗是位于后海的总部办公用地。从6月14日开始，又有16宗土地进行招拍挂，其中27日两宗居住性用地的交易最受关注。


在杭州，7月杭州市区共计划推出8宗土地，出让总面积约446.77亩，其中主城区2宗，余杭区5宗，萧山区1宗。推地面积，较6月的89.9亩和5月的103.01亩分别上涨397%和334%。此外，余杭区近日上演区域内今年首次宅地挂牌，连推2宗临平北相邻宅地；萧山区则是在连续5个月土地零出让之后，首度挂牌土地。


实际上，从5月底6月初开始，开发商拿地的频率就明显大了起来。尽管政府强调限购限贷的政策不会松动，但沉寂已久的土地拍卖市场却悄然火热起来，新一轮地产开发商拿地正如火如荼地展开。龙湖、保利、恒大、万科、金科、佳兆业等知名房企均出现溢价拿地。


万科6月5日在南京以9.41亿元拿地，溢价2.2%；6月8日在沈阳以1.12亿元拿地，溢价2.4%；6月18日在广州以3.8亿元拿地，溢价24.5%。6月6日，佳兆业在上海以4.07亿元拿下嘉定区住宅地块，溢价55.3%。6月18日，恒大在广州天河以13.22亿元创造了商业地块新地王，溢价高达169.7%。


把开发商拿地推向最高潮的，无疑是北京新地王的诞生。7月10日，未拍先热的“地王级”项目海淀区万柳居住用地正式开拍，在央企“集体放弃”竞争的情况下，经过46轮现场竞价和327轮激烈的回购房面积竞报，民企开发商中赫置地以26.3亿元（溢价率40.9%）的最高上限价格、配建16400平方米回购房的条件力压群雄，这一价格折合楼面价约4.42万元/平方米，刷新了北京单价地王的纪录。

宇宙浪子

成交活跃+土地财政实际上，房地产交易市场的活跃和开发商拿地热情的上升，在A股市场上早就得到了提前反应。尽管今年以来A股市场走势疲弱，上证综指目前仍然在2200点下方纠结，银行股市盈率（PE）跌至5倍附近，不少中小盘和创业板股票也是跌跌不休，但地产股却一骑绝尘，成为当仁不让的领涨品种。万科A、招商地产、保利地产(保利西山林语 保利新茉莉公馆)、金地集团这四大龙头地产股今年以来涨幅均超过28%，今年以来涨幅超过50%的地产股也不少。


国信证券的研究报告认为，近日，部分地产中介机构公布了6月份部分城市的房价涨幅指数，有数据显示，超过50%的城市房价开始止跌反弹。从近期微观的成交数据看，6月份大多数城市的成交和房价都出现较大幅度的上涨，这对地产企业上半年的业绩保障有很大的提振。国信证券认为，中期内地产调控的力度不会加强，地产股中期内安全边际较高，“地产行业最坏的时候已经过去”。


华泰证券的研究报告表示，央行降息在时间和方式上都略超市场预期，其中折射出来实体经济的严峻形势，或将进一步减小地产政策收紧概率。在中央的核心矛盾集中于寻找新的经济刺激措施情况下，华泰证券判断，高层对于目前房地产市场价格的结构性回暖将保持更高的容忍度。而由销售回暖引发的土地市场活跃，一方面将增加地方政府财政收入，另一方面作为地方融资重要抵押品的土地价格的稳定，将提升地方政府的融资能力，从而提升地方政府的投资能力，增加中央在迫不得已的情况下重启地方投资，刺激经济的重要砝码。在目前的经济环境下，维持房地产的热度符合中央及地方政府的共同利益。整体经济的遇冷，成为房地产市场实现复苏的“温床”。华泰证券判断，未来一个季度房地产政策出现重大变动概率不大。


深圳吕龙彦表示，从地方政府层面来说，由于经济下滑，政府的收入减少，地方财政面临重重压力，而经济转型面临一个较长的艰难过程，地方政府的收入“开源”短期内不大可能找到新的途径，渴望开发商多拿地于是成为地方政府的真实心态，地方政府的土地财政饥渴症如此才能得到缓解。


从地产开发商来说，经历了一段时间的房地产成交低迷后，企业收入减少，资金面也面临压力，如今央行降息，流动性得到缓解，加上成交量明显上升，不少开发商都认为房地产市场面临反弹，提前拿地，布局下半年甚至明年，成为不少开发商的选择。


有业内人士表示，随着刚性需求的逐步入场，房地产交易市场的活跃度下半年很可能会继续维持，甚至加大，但在调控政策的打压下，房地产的价格不大可能大幅上涨；另一方面，为应对经济下滑带来的压力，国家也会适度加大投资的力度，房地产的价格也不大可能大降，这也决定了开发商拿地的热情在经过陡然上升后，可能会维持“高位平衡”的局面。