多套房的业主是否应该趁早抛售房产？

正二八经小青年

华人著名经济学家、耶鲁大学终身教授陈志武日前抛下一枚重磅炸弹，劝多套房的业主趁早抛售。“趁现在房价比较高，涨得比较多，然后需求也比较高的时候，把你很多套房子卖出去，至少要减持一些。以一定的方式管理好，处理好自己辛辛苦苦赚来的这些财富。”

“我觉得有一点是肯定的，就是未来十年不会是维持房价总是持续增长的10年，可以有99%的把握。因为中国经济增加到今天，很难按目前的模式每年都7%、8%甚至是6%持续增长下去。上帝对中国过去的30几年非常照顾，但是我们都知道根据人类社会历史来看，国家的兴衰到目前为止没有哪一个国家可以总是在快速的增长下去。其实中国经济现在的泡沫越来越大，这本身就告诉我们，中国房地产泡沫要破裂的时间离我们越来越近。这就是为什么我说房地产再持续地增长绝对不会超过五年，十年。”

从这两小段话中，我认为陈志武先生对中国当下经济模式的本质和脉络把握是不透彻的，也没有在中国当代史无前例的城市化人口剧烈流动的大环境大背景下思考问题，从而亦难免出现“不谋全局不足以谋一域”的视觉盲区。

楼市补贴招商引资的经济模式导致房价居高不下

早在三年多前的2010年8月，我即已是楼市的“鬼城派”，在创作《世纪大迁徙——决定中国命运的大城市化》一书中即准确预言：“神州大地，在本该城市化的地方严防死守，不该造城的地方却大肆造城，处处上演空城计！各中小城市的城市化大跃进，给未来造成的巨大浪费，将远大于计划经济时代的大三线、小三线建设。在城市化进程中，可能造成巨大浪费的，还有铁路、公路等基础设施建设，尤其是国有企业一统天下的铁路建设，令人担忧……”

但与此同时，在全国上下对楼市喊打喊杀喊降声里，我又是属于少数的坚定的楼市春天派代表人物之一。因为对中国经济模式深入腠理的分析告诉我，中国楼价高涨并且异常坚挺的主因，并非经济高速增长支撑了楼价，而是楼市补贴招商引资的经济模式导致楼价居高不下。

30多年来“中国经济奇迹”并非上帝对中国的照顾，而是上帝对中国的不公。它的全部秘密在于政府以运动员身份冲到经济第一线，其必然后果是官员短期行为（任期有限）和竞相压价、无度投资无度举债导致资源浪费、环境破坏、社会贫富两极分化，同时各种工业产能严重过剩，包括小城镇大跃进过程中的楼市供应严重过剩，其内部体制上是国企和地方请客、中央买单。一块钱投资成本整成四块钱（其中三块是导致贫富两极分化的腐败成本），如高铁。想不创造GDP奇高的“经济奇迹”都难。它是中国两极分化、环境污染与各种物价高昂的根源。它表面高速内部实难持续，一是因为中央买不起单不可能永远像过去一样通过货币超发转嫁给民众；二是随着市场对供应过量的总结算，楼市和工业过剩地区土地已经面临卖不出去的局面。政府投资主导的经济模式，边际效应已经越来越低甚至为负数，15%的货币增量，换来不到7.5%的GDP增长率，而美国是1美元投资带来1.5美元产出。不需要任何外在压力，改革都必然发生。而改革的路径和方向，惟有自由市场。自由市场化的改革无疑有利于高质高速的增长，普通民众提高收入，进而支持房价购买力。

在农业过剩并且农业成为农民非主要收入的副业、工业产能严重过剩的时代背景下，房地产业已成为中国经济的救命稻草。但是这根稻草也岌岌可危，原因就在于政府主导的小城镇大跃进过量供应。是房地产和空间城市化过剩本身导致楼市危机，而不是工业、农业等经济下滑导致楼市危机。陈志武先生的盲点正在这里。

房地产市场分化：一线城市强者恒强 鬼城终有见鬼时

时至今日，国务院发展研究中心的调研报告也首次承认：国内房地产市场区域性分化趋势越来越明显，三四线城市出现泡沫破裂现象。也就是说，鬼城终有见鬼时。

但即便如此，谈楼市危机也绝对不能“江山一笼统”地谈，房地产是不动产，是区域性极强的产品，在中国城市化率仅仅真实完成35%的城市化加速期也就是人口迅速流动期，不进行城市、区域甚至到具体楼盘的“中国楼市会怎样”之类大一统的楼市分析，根本不具备任何投资参考价值。就在三四线城市“鬼城”阴影逐渐浮出水面的当下，北上广等一线城市房价却逆势大幅度上扬。而即使在“鬼城”危机已经呈现的小城镇，优质地段优质房源仍然是值得长期拥有的稀缺资源。因为房地产的核心价值就是地段、品质、客户群。

“京津冀、长三角、珠三角三大城市群以2.8%的国土面积集聚了18%的人口，创造了36%的国内生产总值。”国家发改委主任徐绍史说。（《珠三角打造世界级城市群》，《南方日报》2013-10-31）再简单不过的事实说明了另一个再简单不过的道理：即使三大都市圈（群）在现有基础上增加一倍人口，即使新增人口只会吃饭不会干活，三大都市圈的人均GDP也要高于全国平均水平，因为吃饭、住宿本身还创造就业机会和GDP！更何况最终能在这些地方扎根的，哪怕是引车卖浆者流，也无一个不在创造财富甚至是人精中的人精！经济聚集带来人口聚集，人口聚集又进一步促进经济聚集。这些大都市人口持续增加，房价会怎样？

即使最坏的情形出现，即旧有的经济模式不变，城市化的潮流也无法改变上述逻辑和变化。即使经济改革止步不前，旧有经济模式不变，在经济呈现最坏的全面衰退情形下，人口是流向城市找饭碗还是农村？很显然还是流向城市。这是古今中外人类历史所证明的。因为城市才是财富聚集的场所，也只有城市才是只要人多就能创造出就业机会的场所。

陈志武先生希望中国老百姓千万要记住美国社会经过的一个教训，“根据美联储的数据，发现2007年到2010年金融危机冲击的三年里，美国十分之一最富的家庭，财富大概平均增长百分之二。而美国中等收入的家庭，平均缩水将近40%。就是因为，美国中等收入家庭的财富几乎超过百分之百都是放在房地产上的。而美国最富的十分之一的家庭，除了房地产以外，他们更多去投到股票，投到债券，投到基金，投到对冲基金里面。”

但他用美国经验显然不适合中国现实。美国的股票适合长期投资，中国的股票是个无底的老鼠洞，只适合短线炒作，也就是赌博，输赢全凭内幕消息或运气。美国的城市化早已完成，中国只完成35%。除了房地产，中国哪一样理财能够跑赢15%的货币增长率？

陈志武说：“中国目前的房价繁荣很明显跟货币政策的推动有非常非常大的关系，很多人说是因为城镇化带来的。城镇化肯定是一个房价上涨的推动力之一，但是货币政策绝对是非常关键的推动力。如果没有这么多的流动性在中国社会中间流转，房价也不可能涨到今天的这个地步。”他说得对。但一方面，发出去的货币如泼出去的水，收不回；另一方面，不论未来怎么改革，通过货币增发（最好的结果也只能是越来越少）消化各种国企和地方债务，仍是我们今后相当长时期不得已的选择。而同样的货币条件下，楼市为什么有的地方成鬼城、有的地方有价无市有的地方涨得少有的地方不断飙涨？原因就是城市化，尤其是许多人心不甘情不愿的大城市化！

高山流水

想知道是不是泡沫有车的，晚上八点开车到一些新楼盘看一看就知道，自己眼见为实，不是开玩笑的，好多楼盘半年没见到几个房开着灯的

正义回归

学习学习李嘉诚吧！劝多套房的业主趁早抛售。“趁现在房价比较高，涨得比较多".

炒股Q646880646

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