六安物业管理难在哪里?“东家”不满意“管家”受委屈

打工仔

日常生活中，人们常常把小区的业主比作“东家”，把物业公司比作“管家”。按理说，“东家”和“管家”都希望小区干净整洁，大家安居乐业，这样“东家”放心，“管家”省心，二者目标一致，应该和谐共处。可是近年来，不少“东家”与“管家”因为种种事情而矛盾频频。这又是为什么呢?

　　服务不到位 “东家”拒交费

　　10月底，城东一小区停电，导致多部电梯无法使用，很多户业主被迫爬楼，而在此之前，该小区就因停车问题、物业收费问题被众多网友拿到本地一家论坛上吐糟。“物业处理问题拖拉，如果今后有事再不尽快解决，我也要拒交物业费了!”居住在该小区的胡先生埋怨道。

　　11月8日，家住龙河路一小区的刘女士约了一帮好友聚餐，席间有人挑起了物业管理的话题，立刻引起了大家的共鸣。

　　“不到半年，我们小区被偷了5辆电动车，保安是干什么的?”

　　“我家楼上的住户厨房漏水，叫物业来协调处理，叫了好几次都没来。”

　　“我们小区的物业把公共通道变成车位拿来出租，但这些钱却不知道用在何处。”

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　　类似业主对物业的不满，几乎在皋城各个小区都有发生。据业内人士介绍，业主与物管公司的矛盾，多数因琐事引发。而缺乏维权手段的业主遇到这些事，往往就以拒交物业费来应对。

　　收费率很低 “管家”很委屈

　　“收费率低，我们每年都在贴本。”东大街一老旧小区物业公司负责人给记者算了一笔账:该小区住户在150户左右，按照每户100平方米，每月0.45元/平方米征收物业费，一年公司收入在8万元左右，“像这样的小区能收上来一半的费用就算不错了，两名保安和两个保洁一年的工资就不止四万元，再加上办公费、水电盈亏、零星修缮、绿化耗材等，平均每月要亏万把块钱。”该负责人坦言，再这样下去，自己只能拍拍屁股走人。

　　在裕安区鼓楼街道物业办事处记者了解到，由于地处老城区，该街道近30个住宅小区有超过20个是老旧小区，其物业收费率平均在50%左右，一些物业管理较好的新建小区，收费率很难达到100%。

　　该街道物业办负责人认为，小区收费率不高，首先有物业公司服务自身问题，比如人员素质参差不齐、日常维护管理不够专业、与业主沟通交流不多等等；其次是不少业主缺乏住宅消费意识，特别是一些回迁房和安置房小区的物业收费难度更大，有些人可能经济上不宽裕，采取能拖则拖的方式，有的人却是从来没有交费的习惯。

　　在物业管理费用难以足额收取的情况下，很多物业管理公司往往采取减少员工数量、降低服务质量等手段维持基本运营。如此一来，便又导致业主更多的不满，拒交物业费的人越来越多，从而陷入恶性循环，最终两败俱伤。

　　权责不明确 物业常担责

　　一些物业管理人员认为，由于物业管理是一项全新的工作，目前物业管理法律法规还不健全或难以实施，造成物业公司职责不够明晰，认为物业公司什么都得管，既要为供水、供电、供气、环卫等部门做解释，还要兼顾社区治安、计划生育等。

　　而一些小区的先天不足，更是让物业管理者头疼不已。“有些楼盘其实是因为开发商的原因，硬件设施基础差。头两年或许还没什么问题，越往后，问题越多，物业的压力越大。常坏常修，费用暂且不提，给业主带来的生活困扰是肯定有的，业主把这笔账也算到了物业头上。”市区某物业公司负责人说。

　　小区的管理用房、垃圾用房设在哪里，探头装在哪里?才能最方便物业的管理，这些只有长期从事物业管理的公司最清楚。

　　可在实际过程中，由于很多物业很难提前介入小区规划和建设中，开发商交房后如果再一走了之的话，一些小问题可能就是以后的大隐患。而我市确立的“重心下移，条块结合，以块为主，四级联动”的物业管理监管新模式，由于正处于摸索阶段，一些政策还难以一步到位。

　　矛盾欲化解 仍需多努力

　　有业内人士告诉记者，这些矛盾频繁出现，主要是因为我市物业管理目前正处在初级阶段，负责物业监管队伍还不健全、专业人员少，一些地方还出现相互推诿现象。

　　物业管理涉及千家万户，搞好物管工作是最大的民生与政绩。因此，该业内人士建议建立综合协调机制，加强物业管理的综合执法力度，对于物业管理活动中经常遇到诸如小区内违搭乱建、擅自破坏绿化、违规制造噪声、饲养家禽、排放油烟等问题，应明确由具体相关的行政部门进行监管。

　　他还建议，要加强对物业管理行业的服务规范检查，加强对房地产开发项目竣工综合验收的监管力度，保证物业对接时小区的公共配套基础设施和公共设施运行情况良好，明确界定各方权责，理顺物业管理各方主体间的关系。此外，政府部门还应加大对物业服务企业的扶持力度。据了解，皋城小区物业收费多层基本在0.5元，高层在1元左右，然而这些年来，物价及人员工资等却在不断上涨。

　　“值得关注的是，六安城区物业管理问题已经被列入今年市人大二号议案，借此机会，老旧小区维修改造、物业服务收费、执法进小区、小区停车乱等症结该如何解开，正排在各级政府部门的工作表上，加之‘双创’的深入推进，城区物管工作或将迎来修复形象、快速发展的新契机。”该业内人士说。

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　　物业管理有四大症结

　　日前，记者对一些小区进行调查中发现，物业管理市场化程度不高、开发商遗留问题得不到解决、业主委员会维权途径不畅、物业公司服务不到位四大问题，这是造成业主与物业公司产生矛盾的症结所在。

　　“血缘”关系影响市场化程度

　　由于有些物业管理公司是房地产开发商的派生公司，两者存在“血缘”关系。属于此种情况的物业管理公司成了开发商的挡箭牌，当业主房屋出现质量问题找到开发商时，开发商往往拿物业公司作挡箭牌，业主据此拒交物业费。

　　针对这种情况，天津市在2003年9月份开始实施《物业管理招标投标管理办法》，新建住宅的物业管理100%实现了招投标，截至2005年6月底，全市有84个新建小区的1128万建筑平方米的住宅实行了公开招标。截至2005年6月底，天津市已经有683个物业项目、3135.68万建筑平方米的房屋办理了前期物业管理。

　　开发商遗留问题导致矛盾

　　据了解，开发商遗留问题主要表现在项目配套不到位、房屋质量问题得不到解决、业主长期拿不到产权证等方面。另外，部分早期开发的商品房没有建立维修基金，使物业公司无法对设施进行及时维修、更新等，从而引起业主的不满，收费难造成企业亏损。

　　河北区某小区业主的产权证迟迟办不下来。开发商承诺的智能化管理的硬件设备也没有兑现。该小区的物业公司与开发商虽然不是隶属关系，但业主只能跟物业公司对话。据了解，该小区的开发商与物业公司的合同应于2005年6月份到期，而实际上，2005年2月份，物业公司就退出了小区物业管理，原因是3年亏了100多万元。物业公司每个月的物业费收缴率仅为20%，仅小区电梯的养护一项就使物业公司背上了严重的财务负担。

　　业主花钱买服务意识不强

　　由于个别业主委员会成员法制意识不强，在解聘和选聘物业企业问题上，不能按照《物业管理条例》的规定进行表决，以少数人意志决定大多数业主的意愿，造成企业、业主委员会和业主之间的矛盾，选聘企业问题久拖不决。同时由于业主委员会成员缺少专业知识，不能结合小区实际情况确定合理的收费标准，过分地压低价格，企业无法接受。

　　河北省某小区的业主委员会希望辞退物业公司后由开发商接管。区物业办与物业公司多次做工作仍达不成一致意见，企业因没有合同依据最终不得不退出项目管理。

　　物业公司服务意识不强

　　2003年4月到2004年8月，天津欧思诺物业公司作为河北区月桂园小区的物业管理企业，在管理过程中未按合同约定提供服务。物业办要求欧思诺物业公司进行整改，但该公司始终未予纠正。2004年8月，小区业主会辞掉欧思诺物业公司。

　　根据《天津市物业管理条例》和《天津市物业管理企业退出项目管理暂行办法》规定，物业管理服务合同期满不续约或者解除合同的，原物业管理服务企业应当在合同终止之日起十日内，向业主委员会办理物业管理相关资料的移交事宜。但欧思诺物业拒不在规定时间内与业主会办理交接工作，结果欧思诺物业处以8万元行政处罚。

佳丽

在六安的小区不能得罪保安、物业公司！
因为他们会想方设法坑害业主，不缴物业费的业主：
深更半夜按你家门铃
偷把你家的摩托车、电瓶车卖了
划你家的车子...
不一而足，罄竹难书啊！

christina

拿钱不办事。