不悲观楼市的新常态 开发商们急迫期盼能放松房贷

宇宙浪子

　今年上半年，楼市演绎了有惊无险的微调，而随着地方政府小打小闹的“救市”、央行喊话支持首套房贷等政策环境的微改善，开发商对下半年的预期已发生了逆转。

　　“到年底，量下降，价格会有所上升。”6月17日在“博鳌21世纪房地产论坛”(以下简称“博鳌论坛”)上，首创集团董事长刘晓光给出的判断是：“随着经济增长放缓，房地产的调整不可避免，但并未出现所谓的‘拐点’。”


　　博鳌论坛大佬云集，并对楼市预期做了激烈“碰撞”，尽管少数经常“看空”者依然悲观，但不少开发商对未来走势并不悲观。


　　预期急转弯
　　年初，随着“崩盘论”、“暴跌论”等各种危言渲染，楼市悲观情绪不断加重。紧随其后，成交量萎缩，部分楼盘削价出货等等更是扩大了消费者的观望情绪。


　　但经过半年调整后，楼市“回暖”迹象乍现。7月16日国家统计局发布的最新数据显示，上半年，全国房地产开发投资4.2万亿元，同比增长14%;商品房销售面积4.8亿平方米，同比下降6%，商品房销售额3.1万亿元，同比下降6.7%。


　　华远地产董事长任志强称：“6月份的数据好于1-5月份的数据，销售额和销售量都有所回升，因此我认为下半年的情况会好转。”但他也指出，下半年是否可以转正，要看保障性住房的水分，如果这一比重加大的话，开发商就很难做了。“有一部分虽然也售了，但是没有计算在商品房的销售中，那么统计数据就有所下降。”


　　任志强解释说：“如果销售数据不上不下的话，全年我认为会维持在5000万套左右，这一数据是巨大的，全世界也找不到这样的数据，可以说是去年以来的第二个高峰期。”


　　但不可否认的是，房地产销售已由去年的谷峰期开始下滑，并被业界称为“由黄金期转向了白银时代”，房企躺着赚钱的时代一去不复返，利润空间亦大幅缩小，这也被称为楼市“新常态”。


　　在新常态下，地产商并不悲观。路径地产董事长认为：“下半年交易量会向上，价格则是稳定的，明年肯定是量增加，价格跟GDP的涨幅是差不多的。”


　　“1-5月份是负增长，大概是8%，下半年会持续的负增长。”住建部政策研究中心主任秦虹也指出，从销售的指数来说，下半年好于上半年，虽然还是持续的下降，但是降幅会明显收窄。


　　虎杰投资首席分析师张寅则告诉地产中国网，业界大佬的预期之所以发生逆转，是因为随着地方政府救市、信贷政策微调以及经济大环境的向好，给了开发商一定的信心，但这并不意味着房地产调整结束，相反此轮调整会延续较长时间，犹如“温水煮青蛙”，而不是硬着陆。


　　国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松此前在接受地产中国网专访时亦指出，楼市由顶峰回调是正常的，但今年的成交量依然处于第二高，全年销售可达到11亿平方米左右，均高于2012年之前的年份，“调整期，倒几个小企业也无伤大雅，这种调整也是必要的，要能适应这种新常态。”

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急盼放松信贷　　其实，此轮楼市的调整不在于“限购”政策，而在于信贷政策，尤其个贷的收紧。


　　“除了部分城市供过于求的因素之外，影响这轮调整的就是个贷的收紧。”张寅告诉地产中国网：“去年依然有限购、限贷政策，但中国房地产销售量达到了历史高峰，销售面积高达13亿平方米，但随着影子银行的清理，银行在房贷的审核条件变得更加严格，审核周期更长，而且利率非常高。”


　　北京师范大学金融研究中心主任钟伟则一阵见血的指出，银行之所以严格控制房贷，除了考了到楼市供应量增加带来的房价下行风险之外，更重要的是，房贷已不怎么赚钱了。


　　“银行为个人提供的抵押贷款，不应该其他的原因不贷款，应该由央行和银监会予以调整。”单伟豹认为“银行有这样的责任进行调整，现在储备金是没有问题的，但是贷款的利率达到8%、9%，还是太高。”


　　刘晓光则期望进行银行业改革，“应该设置一个发展的模型，更好的处理商品房、经济适用房、保障房的比例，确保合适的比例，保持市场透明和价格稳定。”


　　“我们希望中国有一个稳定符合预期的政策，我们不希望今天上涨，明天下降，这样的话，对老百姓和开发商都是不好的，市场化要更加的透明。”任志强则称：“银行不应该限制抵押贷款，应该更加的透明和市场化。”


　　尽管开发商希望放松个人房贷，但在钟伟看来，下半年不会放松，有可能中国人民银行和国家开发区银行会给予棚户区更多的资金，鼓励地方政府和进行棚户区改造的企业更多的资金，而不是开发商所预期的放松房贷。


　　“目前，各方还没有到很急的程度，下半年放松的指望可能落空。”世联行北京公司总经理刘春岩：“就政府而言，今年的成交量保守估计，不会太低，对当地经济影响不大;对开发商而言，目前的销售还说得过去;对于购房者而言，观望的情绪是有的，但90%的属于自住购房。因此，放松的可能性比较小。”


　　张寅则认为，信贷放松的可能性存在，但不是三季度，而可能在四季度，“那时候信贷会稍微宽松一点，因为要完成全年任务，一般是前紧后松，但别指望有很大的放松。”


　　秦虹则指出，按照国家的规定，购买首套房利率是9.8折，不希望给予更多的优惠，目前的情况是没有折扣，还要提高10%、15%，甚至是30%，显然是不利于购房者实现购房愿望。“对于首次置业的消费者给予怎样的政策，商业银行根据自身的利益，贷款多了，额度多了，就优惠，任务赚的利润少了，就上浮利率，这样不利于房地产行业长久的发展。”