房地产成明日黄花？

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     初冬寒意渐浓，万物始萧条。虽然各地频频出台房地产放松政策，央行、银监会等监管机构也配合出台住房信贷政策，但房地产市场历经10月短暂的增长之后，再次呈回落态势。

     今年房地产市场销售旺季“金九银十”已落下帷幕，上海（楼盘）易居房地产研究院报告显示，10月份30个典型城市新建商品住宅成交面积环比增长24.3%，同比减少1.1%。其中27个城市成交量出现了环比增长创年内最高。然而，11月第一周市场即应声而落，成交量下跌明显。一线城市“北上广深”商品房成交量全部下跌，除北京（楼盘）之外其余一线城市成交面积跌幅在30%左右。二线城市天津（楼盘）、长沙（楼盘）量价齐跌，其中杭州（楼盘）成交面积环比大幅下跌达56%，其他二、三线城市东莞（楼盘）、南京（楼盘）、苏州（楼盘）等城市都呈现不同幅度的回落，周期性的降温明显。

    市场的传导效应正在起作用，投资增速正在放缓，被誉为中南海核心智囊，国务院发展研究中心副主任刘世锦在2014金融街（000402,股吧）论坛表示，中国房地产需求的峰值大概是1200万到1300万套，今年已达到，我们的判断非常明显，这就是一个历史性的拐点。未来二三年，房地产投资年增长率将低于10%，因此，房地产调整到位大概需要一两年的时间。

    打折难以奏效10月，或是中国房地产市场黄金时代的最后辉煌。据CREIS（中国房地产指数系统）指数据显示，2014年10月份，全国42个主要城市的成交量达2416万平方米，环比9月份增长12.6%，创下年内新高。其中一线城市成交量全线上涨，广州（楼盘）成交面积增幅高达58%，深圳（楼盘）环比上涨47%，北京、上海都超过20%。

    保利地产（600048,股吧）广东公司董事长余英认为，有量就说明价合理，符合市场规律。

    但这辉煌犹如天际最后一抹晚霞，并未持续到11月。11月第一周市场即应声而落，成交量下跌明显。一线城市“北上广深”商品房成交量全部下跌，除北京之外其余一线城市成交面积跌幅在30%左右。二线城市天津、长沙量价齐跌，其中杭州成交面积环比大幅下跌达56%，其他二、三线城市东莞、南京、苏州等城市都呈现不同幅度的回落，周期性的降温明显。

    在市场渐冷之时，多家知名地产商正通过积分买房、淘宝卖房等放松快速消化库存。据招商地产（000024,股吧）官网消息，从10月1日至12月1日，招商银行（600036,股吧）信用卡持卡人可以1000积分在招商地产24个城市的46个楼盘兑换10000元购房现金抵用券一张，抵用券可累加使用。而万科全国18个城市分公司则在11月与淘宝天猫全面合作，并增加余额宝认筹高倍返利项目。

    中国银行（601988,股吧）国际金融研究所研究员周景彤、李佩珈、梁婧认为，此次调整更多的是房地产市场供求基本面及融资环境发生重要变化，是市场自主性调节的结果，而不是由房地产调控政策变化所引起的。自1998 年住房制度改革以来，我国房地产市场格局已经发生了较大变化。改革之初，房地产市场基本格局是供给不足，基本矛盾是供不应求，潜在需求巨大。经过16 年的快速发展，当前市场基本格局是供求基本平衡，有些地方甚至出现了供过于求的现象。

    央行、银监会早在9月30日下发关于进一步做好住房金融服务工作的通知，多家银行向经济观察报表示，对于贷款购买首套普通自住房的家庭，贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍；对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，最低可执行首套房贷款政策；在已取消或未实施“限购”措施的城市相关分行，对拥有2套及以上住房并已结清相应购房贷款的家庭，又申请贷款购买住房，分行应根据借款人偿付能力、信用状况等因素确定贷款利率。分行可根据当地城镇化发展规划，向符合政策条件的非本地居民发放住房贷款。

    据经济观察网不完全统计，市场难觅7折利率踪影，多位银行人士表示，以目前银行的融资渠道成本计算，9折仅能保本，7折利率基本不可能实现。融360的研究报告显示，鉴于目前房地产风险仍处于高位，年底信贷资金普遍紧张，商业银行存贷比考核尚未放松、资金成本仍处于高位，房贷利率大幅下调的情况难于出现。优选财富高级理财经理田朵认为，银行信贷政策不轻易放松跟目前银行坏账率高企以及临近年底银行贷款额度受限有关。上市银行的半年报中备受关注的坏账率在三季度再次成为焦点，从目前已公布的数据看，银行坏账率高企的现象并没有改善，同时在银行新的考核制度的作用下，整个四季度银行将面临巨大的考核压力，双重作用下使得银行房贷进度放慢，贷款利率优惠更是难以执行，央行7折房贷利率在年内难以落实。

    打折难以奏效的另一重要原因还在于购房者观望情绪浓烈，住房城乡建设部副部长齐骥11月2日表示，预计11月份之后，房价同比仍然会下降，但降幅会缩小。

    购房者在观望，机构投资者同样也在观望。“为降低投资风险，我们目前已经谨慎投资房地产项目。”11月12日，民生财富投资管理公司总裁马骅向经济观察网说道。

    房地产投资将降至10%中国统计局11月13日发布的数据显示，今年1-10月份，房地产总投资额为人民币7.72万亿元，同比增长12.4%，较前9个月同比增速回落0.1个百分点；商品房销售总额为人民币5.64万亿元，同比下降7.9%，较1-9月的降幅收窄1个百分点。

    中国人民银行2014年第三季度中国货币政策执行报告显示，房地产开发投资增速放缓。前三季度，全国完成房地产开发投资6.9 万亿元，同比增长12.5%，增速比上半年回落1.6 个百分点。全国房屋新开工面积13.1 亿平方米，同比下降9.3%，降幅比上半年缩小7.1 个百分点。全国房屋施工面积为67.3 亿平方米，同比增长11.5%，增速比上半年高0.2 个百分点。全国房屋竣工面积为5.7 亿平方米，同比增长7.2%，增速比上半年回落0.9 个百分点。

    瑞银证券中国首席经济学家汪涛及巴克莱首席中国经济学家常健均认为，前期库存高企和销售前景的不确定性未来仍会抑制开发商的新开工意愿，接下来几个月内房地产投资同比增速将逐步放缓至10%。

    但招商银行金融市场部高级分析师刘东亮则认为，基于目前中国经济最大的下行压力来自于房地产带动的投资下滑，考虑到今年下半年陆续出台了有利于地产的政策，特别是放松限贷限购，销售端回暖将逐渐带动投资端反弹，预计至明年年中，地产投资将出现反弹。

    中国银行国际金融研究所采用定量分析方法测算了房地产投资对GDP 增长的影响，结果显示：过去十五年间（1999-2013 年），房地产业对GDP的贡献率年平均约为9.9%，平均每年拉动GDP 增长0.96 个百分点。如果房地产投资由2013年的19.8% 下行至2014年的13%，将导致GDP下降0.44个百分点，对GDP 的冲击比各方预期的要大。

    在央行第三季度中国货币政策执行报告中，或许可窥见监管层对这一问题的思考及答案，“房地产市场调整、环境污染治理和制造业增速放缓短期内会对经济增速产生一定影响，但随着城镇化推进和经济增长方式转变，中长期将实现更可持续和更高质量的增长，打造出中国经济的升级版。中国经济体量较大，协同推进新型工业化、信息化、城镇化、农业现代化的回旋余地很大，市场空间广阔，抗风险能力也比较强。在基础设施投资、房地产等传统增长动力有所放缓的同时，移动互联、电子信息、网络销售等新兴业态加快发展，信息技术、科技服务、租赁和商务服务业固定资产投资增速保持在40%左右的较高水平，服务业持续较快增长，经济运行呈现出典型的结构调整期特征。”

    政府似乎已对GDP增速有预判，有媒体表示，参与编写12月份的中央经济工作会议报告人士透露，GDP目标下调已成定局，7%的建议目前居主流。

    “我们做过一个测算，中国房地产需求的峰值大概是1200到1300万套，到今年这个水平已经达到。达到以后，房地产整个市场的态势就是往平走，然后再往下走，就是这么一个态势。我们的判断非常明显，这就是一个历史性的拐点。如果再过上两三年以后，房地产投资每年增长率有一个5%到10%，上10%是很难的，比如说5%左右，我们估计房地产调整到位大概需要一两年的时间。”刘世锦在2014年金融街论坛上说道。