降息救市,救了股市, “坑”了楼市? （续）

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停滞两年的利率调控政策在2014的年尾发生逆转，中国的热资金流向、人民币随利率下调的走势、巨大融资的股票市场及风云变幻的楼市发展方向最终会在降息、持续降息的预期下会发生什么实质改变呢？中国央行的救市举措会持续发生作用吗？ 又或者仅是在房价下跌中激荡起小涟漪罢了呢？

在住建部的默许之下， 之前众多限购城市绝大多数已经松绑；还有户籍政策松绑，公积金政策松绑，习主席指导下的税费减免等体现“分类调控”精神的政策也相继出台。相比央行的降息救市举措，房企的处境并为因此而即可扭转。为了快速去库存、资金回笼、成交量提升，开发商打折降价不在话下，连沉寂已久的“零首付”购房也重出江湖。预计在明年初开发商“以价换量”的市场行为将促使“降价潮”的真正到来。

尽管央行降息刺激资本市场，特别是股票市场闻风而动， 连续创三年内新高。而与股票市场的高歌猛进对比之下， 股票投资获益的市场预期和投资信息恢复得的冲动之下，会把更多可支配资金抽离楼市投入到股票市场；特别是在港沪通实施之后，增量的离岸资金入场，可能再次点燃中国股票市场的投资热情；由此，一半是海水，一半是火焰的冰火两重天大戏开演。很显然，楼市是属于海水的那一边；即便央行在明年初再次降息，甚至降准， 同时开发商为了自救使出浑身解术，但2015年楼市低迷的状态仍将持续。其中下面三个方面的原因根本无法通过降息和降准短期解决：

1、房价下降，预期反转，越调越降；在房价一路高歌的时候，任何抑制房价的政策都是助燃剂，因此才会有越调控房价越高的市场反映，因为大众的预期是价格上涨； 而在价格上涨的预期之下，买错的位置只有一个，就是买在了最高点。而随着水泥、钢铁、煤炭、光伏产业过剩之后，房产过剩成为了事实；不仅如此，高房价、高贷款利率、但低租金收益的投资现状不得不让高昂的房价开始低头了，由此楼市调整的周期开始。 房价上涨预期变成了调整和下行预期；而这种预期一旦达成共识，大家当然只会驻足观望，等待房价触底，因为在下跌趋势之下购房正确的时机也只有一点是明智的，即买在了最低点。显然，现在各地政府频频发布救市举措、开发商想尽办法降价促销，反而给正在观望中的购房者以消极的心理暗示，如很多人预言中国楼市濒临崩盘等，这无疑会加重他们的观望情绪。

2、购房需求急转直下，房子过剩成为事实；国务院发展研究中心副主任刘世锦近期称：构成中国房地产70%以上住宅的需求峰值是1200-1300万套住房，这个峰值在今年可以达到，之后中国的购房需求将逐步回调，供不应求的时代一旦过去，房地产市场积压的库存无法消化——很多三四线城市的去库存消化需要36个月之久；除此之外，已经销售但即将完工和仍未完工的住宅量还高达5000万套可以容纳1.5亿—1.8亿人居住；再次，西南财经大学做的空置率数据显示：我国城镇住宅的空置率高达22.4%,农村住宅的空置率高居15%；大城市小户型住宅的空置率更高攀到33%;如此高的住宅供应量和空置住房，将逼迫房价进一步下调。

3、空有买房之心，缺乏买房之力；限贷、限购松绑了却没有了资金，那里还能支持高房价？如果央行没有针对性地支持房地产信贷，是很难提高房地产市场内资金的流动性。这无疑会将一大批空有买房之心却没有买房之力的潜在购房者拒于千里之外。特别是在美联储可能加息的背景下，国内的很多热钱可能回流美国，进一步加剧国内资金池的紧张。很显然，再次的4万亿的刺激政策根本无法期待，否则只会造成通胀的再次横行。

总结一下吧，看完了以上三点的分析， 中国的股票市场要起来，可能是以“牺牲”楼市为代价的； 最起码短期内的现状很难发生改变。楼市的发展方向和趋势不会因为政策的松绑和刺激在短时间发挥作用，充其量只能在房价下跌路途中激起波澜的小涟漪罢了。真正的自住购房时机远未到来，而投资的最佳时机恰恰是众多发展商濒临“死去”的时刻，显然这个时间节点还需要投资者们的耐心等待。

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哎！股民翻身，房奴依旧