二手房-你该这样买

汪剑律师

      目前中国，如果要为市场火爆的产业进行一个排名的话，房产市场绝对排进前三。刚需、投资，有力或者无力的，都在参与这个市场。很多城市，新楼盘往往在几小时内就会售罄。所以，二手房市场就得到了广大购房者的青睐。本文，笔者针对如何更好的购买二手房，与广大读者做个分享。

       一、购房前的自我审查。

当你计划购买一套房产之前，有必要做一个全面的自我审查，主要审查两个方面的问题：购房资格、购房能力。

      （一）必须具备购房资格。

“房子是用来住的，不是用来炒的。”为了整顿乱象丛生的房市，打击投机倒把的“房产贩子”，北京、上海、深圳、合肥-----，各地ZF陆续出台了严厉的限购政策，所以当你要购买房产时，请首先仔细查阅当地的房产政策，做一个严格而详细的自我比对，确定自己是一个具有购房资格的人，不是限购政策的“打击”对象，以免签订房屋买卖合同之后，因自身不符合购房政策而导致合同无法履行，甚至因此承担违约责任。

     （二）必须具备购房能力。

      本条所述主要是针对需要办理贷款的购房全体，全款购房的土豪请直接跳阅。

      首先，个人征信。

购房前不妨去银行查看一下自己的个人征信情况，确定个人征信没有问题。个人征信与后期办理房贷直接关联，现在很多银行对于个人征信审查十分严格，对于征信情况抱恙的群体贷款，银行现在一般采取的是十分保守的态度。因此，在购房前应确定自己的征信情况，能够从银行贷款，以免签订合同后，因个人征信情况不能办理贷款。如果个人征信情况不良，不能直接办理银行贷款，就应考虑通过其他合法途径筹集资金，避免因资金不足导致无法支付房款，造成合同无法继续履行，甚至是承担违约责任的。

      其次，公积金贷款是否适用。

对于有公积金的购房者而言，采用公积金贷款肯定是首选。但是，目前房产市场上，很多楼盘并不支持公积金贷款，甚至二手房买卖，对于公积金贷款也有颇多限制。因此，在购房者在购房前，如果选用公积金贷款的话，应重点查明是否能够使用公积金，以及使用的具体形式。

      二、购房时的全面审查。

      购房者在自我审查，确定自己具备购房能力之后，应重点审查欲购房产的相关产权、质量、环境等多种因素。

    （一）审查所购房产产权。

      审查欲购房产产权，通俗点说就是你要确定你买的是谁的房子，确定卖者是真实的房主，避免交了钱，却发现所交非人。对于房产产权的审查，可以查阅房产证，甚至可以一同前往房产局相关部门查阅该房产的产权情况。

单独产权。单独产权的房产仅登记在一人名下，至于该房产是否确实属于该房产证登记人一人所有，例如是否属于购房者一人所有，对于这种情况，购房者是无法核查的，也不应增加购房者对此的核查义务。因此，对于单独产权的房产，购房者与产权证上登记人直接签署购房合同即可。

共有产权。如果房产证登记在数人名下，则该房产从形式上属于产权证登记人共有。在这种情况下，对于出售该套房产，各产权人应有共识，共同签订合同，或者授权一人签订。如果购房者仅仅与其中一人签订购房合同的话，笔者认为该合同属于效力待定合同，需待其他产权人追认以后才能生效。当然，其他产权人也完全可以不同意该协议。因此，对于共有产权的房产，购房者应明确众产权人均愿出售该房产，并签署协议。

    （二）审查房产是否存在物权瑕疵。

     对于所欲购房产，购房者应重点审查，该房产是否具有物权瑕疵，如抵押权、诉讼保全等。如果该房产存在物权瑕疵，应要求出售方在规定时间内消除瑕疵。

    （三）审查房产性质。

这里所说的房产性质主要是指城镇地区可以买卖的房产，农村宅基地建房，因禁止交易不在此讨论范围之内。这里主要讨论的是房产市场上的主力军公寓、住宅。

对于所购房产属于公寓还是普通住宅一定要严格审查清楚，因为两者具有完全不同的性质。公寓用地性质属于商业用地，产权一般只有40年，部分为70年，不能落户，没有学区；住宅用地性质属于住宅用地或者商住用地，产权为70年，且到期顺延，能落户，可配套学区。以上还只是部分区别，囿于篇幅，在此不再赘述，另行篇文详述。

    （四）审查房产产权剩余年限。

对于公寓，一般使用年限为40年，因为是用地属于商业用地，到期后，很有可能用为用地被收回，而无法继续使用该公寓。

对于商品房，我国商品房产权为70年，规定法律的规定70年期满后自动续期。但是在这里还是要重点提示，对于70年产权还是要保持一个审慎的态度，剩余多少年还是要重点审查，对于不同余期的房产，笔者认为在房价上应有所区别。因为70年产权到期后，政策如何变更，是否会有税收、手续费等费用产生，不可预计。

   （五）审查房产是否存在质量瑕疵。

    对于房产质量是否存在瑕疵这点是否需要审查，毋庸置疑，谁也不愿意买一个质量有问题的房子，住着揪心、住着担心。因此，对于房产质量问题应注意审查，甚至必要时可以通过相关部门进行鉴定。

    （六）审查房产周边环境。

房子所处的环境，与后期生活的质量息息相关。小区内部环境，小区周边环境，房产采光、学区等等因素，均应考量。尤其是学区问题，是否有学区，哪个学区，这些应重点查明，这不仅是关乎房价的一个重要因素，更直接关乎后期子女入学问题。

    （七）签订书面合同。（后期更新详细合同签订注意事项）

    一套房产动辄几百万，因此一份严密完整的书面合同，是必不可少的。对于购房合同如何签订，注意哪些事项，这里不再赘述，后期更新更加详细的签订合同应注意的相关事项。

三、办理过户前后的注意事项。

签订购房合同并非万事大吉，因为签订合同只是确定债权关系，并非物权关系，仍然有“一房二卖”、“一房多卖”的现实可能性。因此要及时过户，并同时应注意其他事项。

（一）及时办理过户手续。

签订合同之后，双方均应按照合同约定，积极履行合同义务。根据合同约定，及时要求对方协助办理过户，前往不动产产权登记中心变更产权登记，完成物权变更，只有完成产权变更登记，领取印有你名字的房产证之后，你才是这套房屋的真正主人。

（二）及时办理交接。

    双方应按照合同约定，及时交接该房产，在约定时间完成对于房产的交接。同时，对于合同中，双方约定的房屋内原有的电器、家具归谁所有的问题，也应按照合同约定履行。

    （三）户籍变更、迁移。

    这是一个容易被众多购房者忽视的一个环节，对方户籍是否登记在该套房产？如果在，应及时要求对方迁移户籍。诉讼过程中，一般是以户籍所在地作为送达地址，如果不及时要求对方办理户籍迁移手续的话，很有可能某天你会收到一个前房主的法院诉讼文书。

囿于篇幅、个人水平，以及各地具体房产政策的不一，本文未能详尽之处颇多，敬请根据当地政策具体审查。本文错误之处，还请多多指正。

    作者：汪剑律师  北京盈科（合肥）律师事务所