遏制房价虚火 2011新一轮楼市调控蓄势待发

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时值岁末，突如其来的加息令房地产市场再一次感受到“从紧”的气氛。中央经济工作会议闭幕后，房地产主管部门已开始密集部署明年调控。土地、信贷、税收等政策将进一步趋紧，楼市调控已经步入常态化阶段。

　　据一位接近住房和城乡建设部的人士透露，2011年，房地产调控将着力于保障房建设和分配体系的完善、土地出让和管理制度的改革以及房产税扩征等领域。另外，货币政策逐步收紧也将考验房地产业的资金链。“长短策结合是今后楼市调控的主要特点。”

　　保障房再发力

　　作为房地产业制度性变革的重要元素，保障房建设以及分配模式改革将是明年房地产调控的着力点之一。WJB日前表示，“总理应该管的主要是保障性住房，解决的主要是中低收入者的问题。土地要首先保障保障性用房。”

　　根据住房和城乡建设部日前下发的《关于报送城镇保障性安居工程任务的通知》，2011年，全国计划建设保障性安居工程任务是1000万套，并要求各地方ZF调整之前上报的“2009-2012年三年保障性住房建设规划”和地方“十二五”保障性住房建设规划。

　　相比2010年的580万套的建设量，2011年计划建设的保障房将增长72.4%，大大高于此前市场对2011-2012年全国保障性住房建成量分别约为680万套和620万套的预期。

　　资料显示，2009年全国保障性住房建设规模约为260万套，2010年为580万套，2011年将高达1000万套。仅这3年的数据，全国保障性住房就已达到1840万套。如果按照此数计算，意味着平均每10个家庭可以拥有1套保障房。

　　业内人士指出，中央经济工作会议已经传递出一个信息，即建立一个保障与市场共存的机制，通过两只手，即保障房和商品房来共同解决供给问题。如果每年坚持1000万套的保障房建设，其对商品房价格的平抑作用将逐渐显现出来。

　　专家指出，保障房大规模建设的同时，也应改革相应的分配制度，以实现保障房福利体系的公正和公平。

　　目前，有地方ZF已开始建立市民收入水平、资产价值和现有住房面积的信息库，并建立相应的核查制度。另外，为实现房源的合理供给，保障房的建设和销售正在逐步分开。开发商在建好保障房之后，以ZF限价转交给地方ZF，ZF或ZF指定的机构根据申购者的充分信息资料加以甄别，并通过公示等措施加强社会监督。

　　专家建议，限价房和经济适用房的立项、开发、建设和销售等环节也应设立配套的问责制度以及追溯惩戒制度，无论哪个环节出了问题，ZF和司法机关都应追究相关人士的行政或法律责任。

　　土地闲置将遭严查

　　12月以来，各地地王频出，引发房价跟风上涨，19日，国土部紧急发文表示，要加强土地调控，严格落实房地产用地调控政策，打击囤地炒地、闲置土地等违法违规行为。提出对招拍挂出让中溢价率超过50%、成交总价或单价创历史新高的地块，市、县国土资源主管部门要在成交确认书签订或中标通知书发出后2个工作日内，上报国土资源部和省国土资源主管部门。

　　美联物业研究中心发布报告称，国土部此次出台的通知属于加强版，或为启动楼市第三轮政策调控的急先锋。但如果各地方ZF不坚决落实执行，仍难以起到实质性的作用。

　　4月份以来，地价快速上涨。国土部解释称，全国土地供应并不少，一些企业购置土地后没有及时开发，有囤积现象。为此，国土部开始要求省级国土部门，对因为ZF原因闲置土地，在明年1月中旬之前将尚未完成整改处置的土地和具体的地块信息、闲置原因向社会公示，还将公布一批因企业原因造成土地闲置名单，禁止企业及控股股东在问题查处到位前参与竞争拿地。

　　有专家表示，本轮土地调控风暴可能将以严查处理闲置土地为调控重点。全国政协委员张皎指出，对闲置用地处理，除了执行国家的相关法律法规之外，各级土地主管部门应该抓紧研究制定闲置土地处置的操作程序，制定实施细则、“闲置土地处置操作程序”等配套法规。

　　“面粉”的上涨速度已经超过了“面包”，“招拍挂”土地出让方式也受到诟病，改革土地出让方式也有望成为新调控手段。

　　上海中原研究咨询部总监宋会雍表示，如果仅要求土地不得溢价50%，ZF完全可以将起价提高。而如果人为地把土地价格压下来，很可能造成由于市场竞争不充分，在竞争者之间产生不公。一些地块由于位置和面积较好，出现地王的可能性很大，溢价率应该以市场平均价格为基础进行计算。

　　目前，北京、上海、深圳等地逐步开始探索新的土地出让方式。今年10月份，深圳以“定地价、竞房价”的方式出让一块安居型商品房用地，该宗地安居型商品房的最高销售基准价格为8000元/平方米(含装修)，竞拍将以8000元/平方米为最高基准，价低者得，最终卓越集团以7380元/平方米的最低报价拍得该地块。

　　房产税扩征或起步

　　据接近发改委财政金融司的人士介绍，部分城市推进房产税改革的条件已经成熟，相关管理条例的修订及地方试点工作正在加紧推进。2011年，如果房价继续大幅上涨，房产税试点很可能推出。

　　“9·29新政”后，中央明确提出将“加快房地产税改革试点推进工作，并推广到全国”；至此，房产税扩征至住宅领域的路线图逐渐清晰。“现在只是时间问题，房产税试点将在数月内启动；上海、重庆将分头试点后再总结推广。”全国工商联房地产商会会长聂梅生表示。

　　据了解，明年最有可能试点开征房产税的城市主要集中在上海、重庆；另外，深圳、北京试点的可能性也很大。上海市已建立房屋状况信息中心，为征收房产税铺路，上海有开征房产税的基础条件，一旦国家政策明确，可加快推进。

　　房产税扩征至住宅领域要变成现实，关键要解决房产评估和有效甄别征税对象两大难题。关于房产税改革的探讨和尝试，主要也是解决这两大难题。

　　知情人士透露，对于征税对象的甄别，主动权将交给地方。地方建设主管部门将以国务院此前划定的90平方米中小套型普通住宅的90平方米为基础面积标准，同时，结合各主要城市人均居住面积的情况，由地方ZF划定辖区内的免征面积，而后上报相关主管部门批准并备案。

　　建设部一位官员表示，如果一人拥有多套住宅，而权属人又不在当地，目前的设计中，可以借用个人所得税自主申报的方式，要求以年末为结点，权属人进行申报并缴纳税负，同时制定严厉的罚则，当然，这一切的前提在于，ZF掌握清楚的房屋权属情况。

　　除了房产税以外，加息也被认为是遏制房价上涨的最猛药。今年央行已连续两次加息，五年期以上的贷款利率已经由年初的5.94%上调至6.4%。虽然两次加息幅度不大，不过对于房贷按揭者来说月供却增加了不少。经过两次加息，贷款利率仍打七折为4.48%，每月月供则为5054.98元，每月增加了189.29元。如果加上利息折扣减少的因素，每月增加的按揭额更大。

　　摩根士丹利表示，中国央行或许在明年上半年还将加息2至3次，且不对称升息的机率也将上升。加息有助于缩小负利率，让公众买房投资的愿望降低，同时增加了开发商和投资客的资金成本。

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