购买二手房 慎签“看楼纸”

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    简仁山作

　　部分中介制定“霸王条款”，消费者未细读“哑巴吃黄连”
　　广州市民盘先生通过房屋中介买房，却发现卖方原来是老熟人，两人撇开中介私下成交吃到了官司。盘先生究竟占不占理？法院又会如何判决？
　　“3·15消费者权益日”到来之际，本报与广州市中级人民法院联合开办《维权大讲堂》栏目，今天第二期以看房者与房屋中介的纠纷作案例，提醒广大消费者在看楼买房时切记慎签“看楼纸”。(本栏目联系邮箱nanfangjizhe@163.com)。
　　●事件中介被“飞单”索赔违约金
　　广州市民盘先生打算在黄埔区买房，他通过一家房屋中介去看一个标价超30万的二手房。看房前，中介告诉他根据“行规”，须先签“看楼纸”。2009年11月，双方签订了一份《看房证明及委托协议书》。根据协议，如房屋成交，盘先生应支付成交价的3%作为代理费。且“在一年内，看房者直接或间接与房主成交，都视为由该中介公司促成交易，须支付上述代理费及等额于代理费25%的违约金”。
　　碰巧的是，盘先生所看房子的房东是他十多年的老同事何某。经考虑，他告诉中介自己没相中房子，不再委托。中介公司要求盘先生和何某以书面形式承诺不会私下交易，两人随即签下《承诺书》。
　　一个多月后，房屋中介通过查询发现，盘先生和何某已经私下以15万元成交，中介费落空，于是一纸诉状告上法庭，要求盘先生支付房地产咨询及买卖代理费4500元；并支付违约金1125元。
　　●判决代理费要给违约金可免
　　庭审中，盘先生强调，他虽然在“看楼纸”上签了名，但身份证号码一栏他签的是手机号，这种儿戏的签法证明，当时只是中介以“行规”哄骗自己，没有解释说明具体法律后果，因此该协议应视为无效。其次，他不是有心逃中介费，是于2009年12月10日达成的交易，并非《承诺书》写的在12月6日前。此外，买卖双方是老同事、老熟人，双方最后以15万元的价格成交，不是中介当初提的交易价格31万元，该合同不属于中介一手促成。
　　法院认为，盘先生与何某不按约定时间与中介公司联系，且在短时间内将房屋过户，均证明两人存在为逃避支付佣金而私自交易的恶意，盘先生在本次交易中确有违反诚实信用原则的行为，应支付中介费。由于何某此前已通过仲裁裁决支付9300元违约金，已经能够弥补本次交易中介代理费损失。法院依法酌定盘先生支付咨询及买卖代理费2250元。
　　法院同时认为，本案中《看房证明及委托协议书》第四条中，将合同有效期限扩至一年，并将受该条款约束的范围无限扩大，变成在该合同签订后的一年之内，买卖双方及其家属、代理人等均不得通过其他中介对涉案房屋进行交易，否则就要支付中介佣金和违约金。这样不但导致中介公司只要静待其他公司促成交易，即可坐收中介佣金和违约金；另一方面，买卖双方在不存在恶意逃避支付佣金的前提下，仍需支付双倍甚至多倍的佣金，排除了买卖双方在正常交易范围内另行选择中介公司的权利。因此，法院认定该条款无效，驳回中介公司关于索要违约金等其他诉求。
　　规范“看楼纸”标准应对霸王条款
　　■法官点评
　　广州市中级人民法院一名法官认为，“看楼纸”均是中介公司为了重复使用而预先拟定的，且条款内容在订立时未与对方协商，因此其中的“飞单”条款应认定为格式条款，但中介公司将自身利益最大化，随意扩大条款，在此基础上制定出“一边倒”的霸王条款，消费者大都不知情，处于弱势地位。
　　由于双方信息的不对称，发生纠纷后，许多消费者以为既然已在合同上签了字，只有自认倒霉。但实际上，并不是任何合同条款都具有法律约束力，比较明显的霸王条款包括“随意扩大延长成交期限”、“无效果订金不退还”等。长期以来，个别地产中介利用“潜规则”，损害购房业主利益，排除竞争，影响了整个房地产交易市场的健康发展。
　　法官认为，目前对房屋中介的管理机构还不是很明确，“看楼书”缺乏统一标准、版本混乱。ZF相关部门应规范市场，对“看楼纸”、订金支付协议、放盘合同，房屋买卖合同、租赁合同等制定出标准范本，这样既方便ZF监管，也能保障消费者利益，促使房屋中介诚信经营。