开发商应对有招 “预售从严”能否遏制高房价？

＼、ｘ深深哒爱

　　10日，国务院新推出“国11条”，其中关于预售制度的要求成为市场焦点。紧接着，13日，福建省住建厅向各地房管及建设部门下发通知，要求进一步加强商品房预售管理。其中，不少规定实际上都在暗指目前房地产市场的潜规则，“预售从严”能否遏制高房价？业内人士认为，此次通知中涉及的规定并没有太大新意，但放在目前的背景下，更多是释放出政策调控的信号。

　　新政出台
　　“预售从严”旨在遏制高房价
　　10日，国务院办公厅发布《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》。《通知》明确已取得预售许可的房地产开发企业，要在规定时间内一次性公开全部房源。
　　13日，福建省住建厅向各地房管及建设部门下发通知，要求开发商须在取得预售许可证后10日内，一次性公布全部房源价格并公开对外销售，不得捂盘或拆零分幢分层分单元预售，不得在取得预售证前以“内部登记”等形式违规收取诚意金等费用。
　　零距离营销副总经理杨臻分析，楼盘取得预售证10日内应当销售，有望减少某些房企的“惜售”行为。对市场供求来说，从表面上看，给消费者的供应量必定是有所增加，但不排除有些开发商可能通过调整节奏来控制推售商品房。
　　业内人士一致认为，《通知》从政策层面规范商品房销售行为，一定程度上限制了某些投机炒作的“期房短期转让”和VIP客户的“内部认购”。但此次通知中涉及的规定并没有太大新意，在目前的背景下，更多的是释放出调控信号。
　　“在目前的背景下，国家调控自上而下的调性是一致的。上游中央政策紧，中游各级ZF监管，下游指房贷等措施差异化执行，目前主要反应在心理层面，如果房价还是继续疯涨，不排除新的调控政策进一步出台。”杨臻补充说。
　　记者调查
　　开发商应对有招　预售从严执行难
　　《通知》之下，福州楼市如何应对，成为房地产界共同瞩目的话题。记者在调查采访中发现，目前关于预售制度的执行，存在不少行业潜规则。
　　分批申请预售证 营造“饥饿营销”
　　记者从房地产交易登记中心预售科了解到，福州的商品房预售许可证的申请并未对申请规模做严格限制，只要证件齐全，工程进度达到总层数的五分之一即可以申请办理商品房预售许可证，预售许可证是可以分期分批申请的。
　　换句话说，申请预售证的主动权掌握在开发商的手中，即便是申请了预售许可证，按规定10日内开盘，开发商的捂盘惜售手法也挺多样化的。
　　一方面，开发商可以通过分批申请预售许可证的方式来控制楼盘销售进度，造成房源紧俏的现象。另一方面，开发商可以利用价格杠杆，分幢或分期提供房源给市场，根据销售情况来决定后期房源的定价。如果资金充足，可以通过涨价方式控制，高房价自然就把很多人挡在了“房”门外。这已形成房地产销售的潜规则。
　　据调查，目前很多楼盘每次开盘供应量都很小，往往一抢而空，而等到下一批开盘时，却发现销售价格已经上了一个台阶，业界俗称“饥饿营销”。因此，开发商“分批上市”的“饥饿营销”法导致的一个后果就是——区域房价随之也不断抬升。
　　公开每套房源价格 暂无执行通知
　　据记者不完全统计，福州几乎所有的楼盘都有采取先期价格保密进行“蓄客”、VIP客户“先期登记”、早期客户介绍新客户进行优先“内部认购”等办法售房。
　　价格是购房者最关心的问题之一，而价格最终是怎样定下来的呢？除了依据市场数据外，登记客户的数量也直接影响到最后价格的公布。而价格采取开盘前的保密，实则是为最后开盘时的定价留下时间，尤其是涨价的空间。
　　“目前房屋预售情况可以从房地产交易登记中心的网站查询到，但是公示中往往只显示预售房的均价，具体到每套房屋的价格，普通购房者并不能查到，而网站中所显示的价格往往要低于实际的出售价格。”据业内人士介绍，这次《通知》中明确表示“不得进行内部登记，要求严格按照申报价格，明码标价对外销售”，其实这也是对价格透明的一次挑战。
　　但据了解，针对福建省住建厅提出的公布房源价格即“一房一价”的要求，房地产交易登记中心预售科工作人员告诉记者还没接到具体的实施细则的通知。福建省住建厅的相关负责人告诉记者，这段时间住建厅的相关领导都在和各部门召开会议，商讨各项政策的制定和落实。
　　拷问新政
　　如何不让“一次性公开所有房源”成一纸空文？
　　一直以来，房地产市场的捂盘惜售行为被看作是推高房价的原因之一。在巨大的经济利益面前，开发商捂盘惜售现象屡禁不止，如何才能不让“一次性公开所有房源”成一纸空文？借鉴各地行之有效的政策，记者采访了业内人士。
　　A 申请预售许可证限制最低规模
　　据了解，上海开发商申请楼盘预售许可证时，如果该楼盘达到预售标准的总量未达到3万平方米，那这部分楼盘必须一次性申请预售许可证；而如果楼盘可售面积超过3万平方米，则同批申请预售许可证的范围至少要达到3万平方米。2007年，上海更是做了明确的规定，如果这个楼盘的房价比周边楼盘的房价都要高很多，而且一年销售率没有超过5%，那么就认定这个楼盘是捂盘惜售。
　　“这应该是目前防止开发商捂盘最具实质性的一招。”业内人士表示。据了解，通过分批申请预售许可证的方式来控制楼盘销售进度，是目前各家开发商普遍实行的行业潜规则。严格规定申请预售许可证的最低规模，不但节约ZF职能资源，还能从源头有效控制开发商捂盘惜售。
　　B 严格强化监管、处罚体系
　　业内人士告诉记者，此次出台的新规并无新意，早在2007年就有相关规定，上有政策下有对策，在执行的过程中，很多规定都没有执行到位。
　　据介绍，捂盘惜售并不是一个新问题。在房地产市场现实中，尤其是市场行情好的时候，开发商分期分批开盘，囤积房源，坐等涨价，同一项目卖出多种价格，早已是市场不成文的潜规则。对此，ZF也一直在打击。但是，一直对开发商的捂盘行为缺乏明确的处罚细则，再加上不少地方ZF投鼠忌器，不愿打击违规开发商，导致对捂盘的打击在一些地方“雷声大、雨点小”。
　　如何制定切实可行的监管体系、处罚标准无疑成了当下相关ZF部门迫在眉睫的事。
　　前段时间，南京市出台规定对开发商捂盘确定最高1万元的罚款标准，就引发了舆论炮轰。1万元的罚款标准固然具有可操作性，但是如此低的罚款标准，在巨大的房地产利润面前，实在是难以遏制开发商的捂盘行为。
　　2009年6月昆山市成为全国首个试点房价备案制度的城市，明确商品房利润率不得超过12%，并且规定已备案商品房6个月内不得涨价。这一空前严厉的调控政策是否具有可操作性？种种违规行为是否能够就此得以遏止？办法出台后引起社会广泛关注。