业内分析称：首套房贷款利率最迟明年上半年降

六安论坛②

       “前不久还感叹扎堆在小区门口的房产中介被逼到马路上拉生意，在车流中见缝插针散发售楼传单;最近上街发单子的人少了，手机收到的楼盘短信少了，不少相熟的中介都改行了。”在这个行当干了10来年的房产中介曹先生对本报记者说，紧缩的信贷和持续的调控不见丝毫放松，动摇了房地产从业人员的信心。

　　最让他吃惊的是多家银行对首套房贷款利率的大幅上调，因为近两年来，无论中央还是地方的地产调控政策，都没把首套房贷款者列入调控对象，“今年楼市主要靠首次买房者支持，如果这些人的积极性被打压，生意真没法做了。”

　　首套房贷利率

　　南京最高上浮四成

　　最先表态的是建设银行(601939)，该行国庆后公开表示首套房贷款利率较基准利率上浮5%以上。

　　“银行的首套房贷款利率都上调了，只不过其他家没公开说而已。”曹先生表示，房价并没有明显下调，但首套房的购买成本却在不断增加。

　　今年2月以来，5年期以上贷款基准利率上调了3次，由6.4%调到7.05%;贷款利率优惠幅度则从最初基准利率的7折上调到目前的1.2倍。“南京的银行现在看不到基准利率了，不少上浮了20%，有两家甚至上浮了40%。”

　　以100万元、20年的首套房贷款为例，利率上浮20%后，月供从原来的7783元上涨至8653元，每月要多还款870元，20年累计利息增加近21万元。和今年2月前相比，每个月更要多交2000多元。

　　曹先生说，此前提高二套房首付、停止三套房贷款主要针对投资、投机性需求，如果首套房贷利率全面大幅上调，对自住型购房需求将产生极大的抑制。

　　贷款额度吃紧

　　银行靠涨价赚利润

　　这是否意味着楼市监管政策继续加强?

　　“绝对不是监管风向标，纯粹是出于主动管理定价的需要。”某全国性商业银行负责人对本报记者说，在目前的股份制银行信贷业务中，对公贷款的平均定价约为基准利率上浮10%-13%，个人消费及经营性贷款定价约为基准利率上浮25%-35%，这些业务的向上浮动空间很小了，只有个人按揭贷款定价上行还有空间。

　　他表示，大型金融机构存款准备金率已经升至21%的历史高点，市场流动性紧张，信贷规模大大压缩。银行贷款额度普遍不够，只能通过提高贷款利率的方式，在资金有限的情况下确保最大收益。

　　该负责人透露，南京的情况还算好的，长春等地的银行甚至将首套房贷利率提至1.5倍，不仅按揭审批的流程明显严格，放款周期也相应拖长，3个月拿不到贷款很正常。

　　紧缩难继续

　　明年上半年按揭贷款放松

　　“谁说银行不愿意做按揭贷款?实在是有心无力。”某地方银行负责人也对记者说，目前按揭贷款利率普遍是一套上浮10-20%，二套上浮20-30%，且有30%-60%的首付，银行面临的风险较低。若再考虑新资本协议中，一套房按揭的风险权重仅为45%，按揭贷款经资本和风险调整后的收益率非常吸引人， “看着眼馋”。但是，大客户、大项目贷款占用额度太多，挤出来非常有限，延迟放款成为常态。“现在放款期完全取决于每个月各行的剩余额度。”

　　据悉，今年全国各大银行按揭贷款的新增量较2010年均有大幅下降。

　　但中信证券(600030)资深银行业分析师朱焱认为，随着四季度行业贷款重定价因素的减弱、货币市场资金紧张度有所缓和，存款成本上升的滞后效应体现，银行业主动定价能力改善将步入尾声，不排除部分银行贷款利率出现小幅下行。

　　上述两家银行负责人也表示，在内外部经济矛盾交织的情况下，货币政策继续紧缩的概率下降，加上舆论的压力，正在考虑引导分支机构不再一味追求定价上行，“最迟明年上半年，首套房贷利率就会回落”。