2011年地产行业仍然有七层销售均价上调

六安论坛②

1月11日，富力地产公布了2011年全年销售业绩。至此，已有十家龙头上市房企公布了全年业绩，包括万科、中海、恒大、保利、碧桂园、龙湖、绿城集团、金地、世茂房地产以及富力地产。

这十家上市房企去年全年销售业绩为5707亿元，与去年同期总额相比上扬了13.45%。值得注意的是，虽然经过了长达一年的限购，这十家房企中，依旧有七成销售均价同比上扬。

三成房企实现销售目标
绿城业绩下降34.87%
截至1月11日，已公布全年销售业绩的十家龙头上市房企中，万科依旧以1215.40亿元的业绩遥遥领先，中海、恒大则以逾800亿的销售额紧随其后(分别为870.9亿港元和803.9亿元)。在一众房企之中，恒大的销售业绩增长最为亮丽——和去年504.24亿元的销售总额相比，同比增幅为 59.43%。

其余七家上市房企2011年销售业绩分别为：保利地产(732.42亿元)、碧桂园(432亿元)、龙湖地产(382.65亿元)、绿城集团(353亿元)、金地集团(309.2亿元)、世茂房地产(307亿元)以及富力地产(300.4亿元)。

上述十大房企之中，仅有绿城集团与富力地产的销售业绩出现同比回落。其中，绿城集团销售金额同比回落逾三成，达到34.87%;而富力地产同比降幅则为6.84%。事实上，在绿城所实现的销售业绩之中，归属于上市公司绿城中国的权益金额仅为233亿元。
彼时，2010年销售的火爆让开发商们觉得房地产市场的明天格外灿烂，由此纷纷大幅上调2011年的销售目标。然而，他们显然低估了政府调控的决心和力度。在上述十家房企之中，除去中海、恒大以及碧桂园之外，其余7家房企均未能如愿以偿。其中，绿城依旧是一众房企中距离目标最远的开发商，金地和世茂房地产则紧随其后。

值得注意的是，富力地产虽然下调全年销售目标至320亿元，它依旧未能如数实现。

七成房企销售均价上扬
半数成交量同比回落
在上述十家公布全年销售业绩的房企中，恒大地产的销售量超过万科，达到1219.90万平米，同比增幅为54.67%。其余房企的签约销售面积排名分别为：万科(1075.30万平米)、碧桂园(687万平米)、保利地产(650.29万平米)、中海(558.2万平米)、龙湖(328.6万平米)、世茂房地产(239万平米)、富力(226.38万平米)、金地(223.6万平米)以及绿城(187万平米)。

分析人士指出，限购令影响最大的，就是绿城集团，其销售面积同比萎缩三成。

虽然，去年“银十”之后，以龙湖、中海等为代表的房企率先打开降价之门，但并不意味着房价出现整体性的同比回落。数据显示，除去龙湖、万科和绿城三家房企之外，其余七家房企全年销售均价依旧呈现出同比上扬之势。

其中，绿城集团依旧以18877元/平米的销售均价居于首位，不过与去年相比已经出现微幅下调，同比降幅为2.71%。中海、金地、富力、世茂房地产则分列销售均价的前5名。其中，中海销售均价同比上调幅度最大，为23.82%，与保利、碧桂园占据销售均价上调幅度的前三名。

彼时，率先引领住宅销售降价潮的龙湖地产，销售均价回调比例最大，达到14.24%。由此可见，开发商迅速回笼资金的代价可谓不菲。

与此同时，万科销售均价回调了6.19%。值得注意的是，分析人士指出，与绿城、龙湖、金地等以中高端住宅开发为主的房企不同，万科属于高周转、低利润的公司。“他们(万科)做的是中低端产品，利润没有那么大“，上述人士认为，一旦房价下调幅度过大，就将对其利润造成挤压。

在其看来，如果说对绿城这一类房企影响较大的政策是限购令，因为这强迫性的减少了成交量;但是对于万科这类企业来说，房价的下行会真正影响到他们的发展。

综合看来，上述十大上市房企在2011年成功揽金5706.87亿元，同比增幅为13.45%;销售面积总额为5395.27万平米，同比增加了13.35%;销售均价每平米超万元，为11417元/平米，同比微涨5.60%。

1月11日，易居中国发布典型城市住宅存销比研究报告。报告显示，截至2011年12月底，我国10个典型城市新建商品住宅库存总量达到5998万平米，同比增幅达到39.22%;环比增长4.05%。10个典型城市新建商品住宅存销比为14.4，刷新去年11月的记录，“房价下行压力进一步增大。”

易居中国研究报告指出，2012年房企库存压力将进一步增大，房地产业还将深度调整。