而是在不同时代卖的时候

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编者按：炽热的夏天，房地产行业的聚焦点再一次回到海南，一个放在火炉上烤的论坛。
8月8-11日，2012博鳌房地产论坛将在海南盛大召开，缭绕论坛主题“平衡与发展可连续的中国房地产”，我们将采访众多分量级经济学家、行业大腕、企业首领等，并推出“2012博鳌房地产论坛特稿”系列报道。
阅历了五个季度的经济增幅放缓之后，5月份的经济数字多少令人担心。
就此，政府于5月初发布了一系列“稳增长”政策，开端开释出更多正面的信号。
而近日央行忽然的降息，在不少人眼中，也是一揽子“稳增长”、机动进行预调微调的经济对策将为亢旱的楼市降下甘霖。
但在任志强眼中，房地产已经“被摈弃”，中心通过其余的方法推进经济增长，房地产行业只能从旁边接沾恩，楼市调控并未放松。
2012年6月初，在2012年博鳌房地产论坛行将揭幕之际，华远地产董事长任志强再一次接收了观点地产新媒体的专访。
政策的博弈
无论是十年前还是十年后，对政府的一些政策，任志强始终有着本人独破的看法。
早在1998年23号文件开始房地产市场化改造之时，任志强就提出，如果要履行房地产完全市场化，必需同时实现树立分房保障轨制，让买不起房的人由政府实行保障，固然当时政府并未采用该倡议，但在2007年则出台了相干政策。
任志强在采访中重复表现，现在的(房地产调控)政策都是过错政策。
“房价产生的基本是我们的货币政策和土地政策。为什么不转变土地政策和货币政策呢？基本就不可能公道回归。”任志强表示，不从病因上解决问题，只会让病情加重，现在就是病情加重了。
在他看来，现时处所政府采用的政策都不能算救市，好比扬州的“嘉奖购房”新政，这只是对绿色建造和成套修建发生节能减排的一种奖励，与房地产政策的调控不任何关联。
调控不断定
对于海内货泉政策的调剂，任志强援用许小年先生的话指出，没有投资的机遇，再怎么降息也解决不了问题。
“所以现在不是说降息的问题，也不是增添货币供给量的问题。”任志强续指，因为市场没有真正的放开，在这种情形下扩展供应，没有人能消化掉。所以降息并不象征着市场就一定会转好，至少目前来看，得不出这种论断。
除此之外，任志强还认为今年楼市调控政策存在不确定性。
“温总理曾专门点到了我说的明年3月份要涨价的事。他没有批评我，而是说："任志强提出的这个东西是一个信号，告诉我们生产量在减少，可能会促进市场不平衡或者涨价。"所以他们在会上提出了要增加供给。”
但任志强续称：“如果不开放市场，是不可能增加供给的。我不认为政府的办法能让供给在短期内增加，即便在较长的时光内要想增加也不是太轻易的一件事情。”
以下为观点地产新媒体对北京市华远地产股份有限公司董事长任志强先生的采访内容：
观点地产新媒体：今年8月8日，2012博鳌房地产论坛又将在火热的海南开幕，论坛的主题是“平衡与发展可持续的中国房地产”，房地产行业在如斯庞杂的政策经济形势下发展至今天，你认为行业将来的可持续发展途径是什么？企业应如何达致发展与存续的平衡？
任志强：
任何一个国家的房地产市场都会从新居建设转移到二手交易为主，这都有一个发展的转化进程。不要认为会长期朝一个根本方向发展下去，这是基础条件错误的假设。
总会有阶段性，有的时候一手房要占主导地位，有的时候二手房要占主导地位。当城市化率达到50%、60%以后，持有物业将占主导地位，一手物业会逐步降低，而且会降得越来越低。
中国之所以一手房建设生产占主导位置，是因为现阶段有这个须要，超过这个阶段就不是这样的了，是两个市场。
观点地产新媒体：今年中国经济下滑，宏观调控转向稳增长，在这其中，行业会受到哪些影响呢？
任志强：
我没感到有多大影响，不能说没有影响，影响是有，但是主要目标不是针对房地产，中央现在主要目标是抛弃房地产，用其他的方式去推动经济增长。文件上写的已经很明白了，房地产调控政策不变，但其他政策是放开的，包括民营经济36条、铁路以及其他方面。
观点地产新媒体：此等情势下，开发商应如何应对？
任志强：
只有能刺激经济增加，就必定有利于房地产市场发展，比如说降息，降息的目的不是针对房地产，针对于许多宏观经济，但降息当前,帮您健康减肥网，一方面让花费者的购房支出下降了，也闪开发商的本钱降低了。在全部经济发展当中，向上和向下的时候，房地产都同样会向上和向下，受到一些影响。
在我们国度，行政干涉太多，扼杀了货币政策自在调平。比如，银行有钱，但是告诉你不许放给房地产。相似这样的政策还有很多，比如限购政策绝不摇动，你可以投资生产，降息可能有利于投资生产，但是不开放市场，所以这方面对于市场来说没有太大的影响，当没有市场的时候，你给他投资机会人家也不投。
所以，这次重要还是针对整体宏观经济，而不是针对房地产，对于房地产整个工业，只能说是间接受惠。
对其本身来说，我们没有看到中央有专门的政策对房地产放松，都是保持不变。地方政府采取的政策都不能说是救市，比如扬州对成套购房的奖励，实际上这个政策在全世界不论是欧洲还是美洲，都有这样的政策。只要你用的是绿色资料，只要你是精装修的、节能减排的等等，只要是节能的，国家都会有优惠政策。只有中国比拟落伍，所以中国没有更多完全的可以优惠的政策。
这些优惠政策分为两种。一种是给开发商的，比如大局部国家都把成本降低了，给开发商(优惠)，勉励开发商去做这样的事件。比如，美国事减开发商的税，就是用绿色尺度来刺激，给你减税，所以你就会去做，让开发商降低成本的时候会去尽力做这件事。如果你不在生产源头去刺激的话，大家可能就不干这事儿，永远没有这种产品出来。
当然，也有一些国家，像英国，就是买节能产品的时候优惠，因为他们在个人所得税节减上本来就有优惠，而不是因为这个才有。
但是中国政府没做好，所以扬州的政策只能说是对绿色建筑和成套建筑产生节能减排的一种奖励，这和房地产政策的调控没有任何关系。
住建部在今年3、4月份就开了绿色工作会议，各省都拨了一大笔钱用于支撑绿色修筑，不少地方都有绿色试点，不仅仅是扬州，所以很多评论员、媒体都是在瞎说。住建部这个工作会议是在于整体的节能减排支配，而不是由于调控才出来。住建部为什么对这次扬州的政策没有反对，就是因为这是住建部部署的，原来就在说节能减排，完整不是救市，也不是调控放松。
观点地产新媒体：现在宏观政策既要稳增长，而另一方面房地产调控政策又是确定的：稳固和严厉实施，这将会加大调控的难度，应如何平衡稳增长与稳调控之间的关系？是否平衡？
任志强：
不肯定，国务院会议上，某部长告诉我们，温总理专门点到了我说的明年3月份要涨价的事。他没有批驳我，而是说：“任志强提出的这个货色是一个信号，告诉我们生产量在减少，可能会增进市场不均衡或者涨价。”所以他们在会上提出了要增加供给，但是他们的方法是错的。
如果不开放市场，是不可能增加供给的。当人们没有对市场充足预期的时候，怎么可能去增加供给呢？所以我不认为他们的方法能让供给在短期内增加，即使在较长的时间内要想增加也不是太容易的一件事情。
观点地产新媒体：企业在这样的局势下，应当如何应答呢？
任志强：
和我们有什么关系呢？和我们没有任何关系，我们最好的措施就是不生产。当开发商都不出产的时候，能力真正的教导他们，让他们去进步警戒，知道当市场不开放的时候是不可能增长供给的。
观点地产新媒体：万科总裁郁亮表示，愿望此轮宏观调控别中途而废，目前调控是否达到了房价合理回归的目标？
任志强：
房价合理回归本来就是个错误目标，为什么要让错误目标变成事实呢？房价什么叫分歧理回归呢？我认为房价本身并不存在合理回归的问题。房价产生的基础是因为我们的货币政策和土地政策。为什么不改变土地政策和货币政策呢？根本就不可能合理回归。
看病的时候，这个人发烧了，你不解决发烧的原因。他可能因为癌症发烧，也可能因为感冒发烧，然后你都给他吃一种药，只要退烧就行，但病根并没有解决，所以我不认为能到达退烧的后果，究竟你退烧的结果是让病情加重了。
我个人认为现在就是病情加重了。
比如，政府用限购的办法来打击投资和投机，打击投资本身就是错误的。不动产权呈现之前，罗马时期就是投资品。在全世界的教科书上，房地产都是投资品。没有房地产的投资属性的话，就不可能有酒店、商场、办公楼，包含住宅。
事实上，我们现在是房地产中要打击投资和投机行为，没有说仅仅在商品住宅上打击投机和投机行为。
但我们实际上出台的政策是仅仅在商品住宅上打击投资和投机行为。意思就是，别的你要投资。打击投资这一块儿真的是毛病的，用这种错误政策就像是我们说的没看准病根儿在哪儿，一个人发烧你就使劲给他浇凉水，盼望能通过浇凉水帮他降温，成果他发热更重了。
打击投机有良多种方式，但要在真正能证实你是投机行动的时候才干打击。比方香港、台湾，他们当初是以为在短期之内你把屋子卖出去叫投契，投机跟投资的差异就在于是短期仍是长期，是倒手还是所谓的“长期收益”。
打击投机，个别在卖的时候，我们的股票市场有“t+0”、“t+1”等说法，也就是说在卖的时候要加以限制，而不是买股票限制。
那么我们为什么要限度购置呢？香港是假如在短期之内卖出会加税，台湾也是一样，在卖出的时候分不同年段，分辨加不同的税，这叫打击投机。
所以国务院参事陈全成提出：“不要限制买，要限制卖。”制约卖并不意味着你不能卖，而是在不同时代卖的时候，加收不同的税，比如资本附加税、交易税等等。
香港是超过两年你卖就不算；台湾是超过5年卖出就不算；我们的经济适用住房也是超过5年卖了就不算了等等，都有一些划定。那也就是在卖的时候限制，而不是说因为你要卖经济实用住房，所以我就不准你买经济适用住房。所以从限购上来说，自身就是错的，我们没有看到有任何道理，从经济学上来说，任何逻辑都没有，完全是一个错误的政策。
因为典范的错误而造成的结果就是行政干预抹杀了市场的活跃性，投资投机都是属于活泼市场的主要因素。我们从前说鲶鱼，鲶鱼是干嘛的？就是要搅和的水不停，鱼才能活下来。要没有投机行为，这水都停止了，市场当然不可能活跃。在生物学、天然学上我们都可以看到很多同类的景象，而我们现在做的就是把鲶鱼杀掉，让水放平了，而后让鱼都死掉。
治疗发烧有很多种方法，换句话说叫做“有罪推定”。我之前举过一个最简略的例子就是，你家里有把菜刀，你再买第二把菜刀的时候就认为你是用来杀人的，而不是切菜的。所以你只要买第二套房子就不行，我们第二套房子就已经到50%首付了，已经增加了大家改良性住房的阻碍，我本来斗室子很小，现在想买一个大一点的房子，你给我设立了一个很高的门槛，让我很难进入，意思就是大家不能买。
没有一项政策是准确的，全都是错误政策，就像有人发烧了，你给他浇凉水、把他放在冰窖里退烧是一个道理。烧退了就叫合理回归了？根本就不是一回事儿。
那么，如果你买第三套房子，那就要判你逝世刑，根本不容许。按道理说，我拿菜刀杀人的时候，你说我犯罪，我没拿菜刀杀人，我要切菜就不行吗？现在就告知你不行。
就像大炼钢铁的时候人们要把锅砸了，意思就是大家在一个锅里吃饭，剩下的都要炼钢铁，菜刀也是一样。因为菜刀、钢铁紧张，所以你不能买这么多。
有罪推定的概念就是说，你要去卖房子的时候我要加你的税，这叫你犯法的时候，我能够行使权利，然而没有情理说因为钢铁缓和，所以你不能买这么多菜刀。现在的说法就是，因为咱们土地资源紧张，所以你不能买这么多“菜刀”。你怎么晓得我的“菜刀”没有出租呢？有人买不起“菜刀”，不是照样出租的很好吗？
我们的租赁市场已经看到了，因为限制以后价钱猛涨，起因就在于出租(的房子)少了。
在其他国家，有多少市政府盖的房子，有多少是市场出租呢？比如德国，很多是私家领有的住房用于出租，所以很多地方和国家采取的是你要出租住房，我给你免税，激励出租。
二战以后的英国、德国、法国甚至整个欧洲，简直所有国家都是这样，大家乐意出租。而我们现在出租是要加税的，所以你限制了出租，怎么能提高出租量呢？十分简单。
(本文起源：观点地产网  作者：见习编纂 李雯露)

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