天量库存下房价还上涨背后的秘密

正二八经小青年

大概稍有些经济学常识的人，都会对这样一条规律耳熟能详——当供给大于需求时，商品价格会下跌。

但是，国内一些重点城市的楼市正在交出相反的答卷。最新的统计数据告诉我们，5月70个大中城市新房和二手房价格环比出现上涨的达到了20个和37个，分别比上月增加了2个和9个。

难道又出现了供不应求的局面了吗？这种局面十几年间因为反复上演，导致人们总是不自觉地复盘历史。但是，在上涨的城市中，除了深圳由于多重因素效应叠加导致供不应求外，其他城市无一不背负巨量库存。

这一违反经济学原理的事情，到底是怎么发生的？

1、重点城市楼市供应机制发生了根本改变。在一个高效的市场环境下，供给和需求的匹配关系无障碍，再生产通道弹性自然。

但如今国内重点城市普通住宅的这一管路已经出现了“肠梗阻”。随着土地价格一路上涨，开发商拿地的成本越来越高，导致未来的产品趋于高端化。也就是说，未来除了一少部分保障房外，在重点城市核心范围内，开发商会越来越少地开发适合一般工薪阶层的产品了。

眼看未来供应会出现短缺，惜售心理占据上风，眼下这点存货怎会轻易降价呢？何况大开发商本身流动性相对持续。于是，他们现在争相改变商业模式。像保利地产，在年初就提出不再将提高周转和扩大规模作为首要目标。这个画外音就是说，快速走量相对不那么重要了，关键要挣钱。所以，从开发商的角度看，降价的动力明显不足。

而在三四线城市，土地价格上涨幅度小，最重要的是那里的中小开发商资金实力较弱，因此很容易选择降价这条路。从这一点也可以看出，未来不同类型城市房价差距将会越来越大。

2、楼市渐次进入单品时代。大量事实告诉我们，楼市已经告别了短缺时代，目前进入存量房时代。此轮救市中，二手房成交一直高于新房，也验证了这一趋势。

在存量房时代，每一套二手房就成为了一个个非标准化的单品，它的定价主要取决于位置、商业配套和装修水准，甚至是过去的历史等等，我们很难找出两套一模一样的二手房。

相对来说，二手房大部分位于主城区，条件优越的更是稀缺，像学区房就是这种类型。买卖这些具有附加值的二手房，如果不是特殊时期（比如开缴房地产税），一般成交价很难下降。

3、商品房成交结构变化拉动房价。在目前统计范围中，商品房既包括普通住宅（144平米以下），也包括豪宅（144平米以上）。从去年下半年开始的这一轮救市，释放了大批改善型需求，势头大大压过了初次置业的刚需。这其中，中高端产品占据了一定比重，由此为成交均价提升做了贡献。

不过，这种脱离了市场规律的上涨，目前正显示出一种背离，那就是购买力的后继乏力。在北京这个典型的一线城市，5月无论是新建商品房和二手房成交量均出现了回落。6月，这一趋势仍在延续。

数据显示，6月第一周，北京商品房成交1862套，环比上周下滑14.9%，二手住宅成交3674套，环比上周下滑21.11%；第二周，商品住宅仅仅成交了1587套，环比上周又下滑14.77%。

在社会薪酬水平并未明显上涨的情况下，房价的上涨明显得不到支撑。所以，可以预见在目前机制下，未来楼市交投必将再次归于沉寂，从而也会为这轮救市打上一个虎头蛇尾的标签。

石头

至少我看六安的房价想往下降就有毫困难，都等吧。