六安：企业管理还是业主自治，社区物业期待少点不如意

别人家的孩子

    高楼大厦林立的城市中心，有多少个小区，就有多少“本”居家生活难念的“经”。在六安，与城市居家生活密不可分的物业管理现状如何?从旧城到新城变迁，六安物业管理历经了哪些演变?未来的社区管理将如何定位与发展?记者近日对此进行了走访。

　　物管日渐规范下的居民新生活

　　“住进新小区以后，真正体会到了物业管理的便利，让我们有一种归属感。”家住中央公馆的居民张先生对眼下的住家环境很是满意，该小区由安徽振兴物业服务有限公司为全体业主提供服务，亲密沟通、精细管理赢得了广大居民的好评。

　　2016年4月，我市碧桂园小区物业在全国性物业专项评议中，被纳入2016年度首批常规品质管理示范项目名录，该社区的服务理念是“给你一个五星级的家”，目前已入住1500户。据该小区物业管理人员介绍，自2015年6月收楼至今，小区未发生一起入室盗窃案，居民安全指数高。

　　记者从市政府有关部门了解到，六安城区第一家物业管理公司诞生于1997年，我市物业行业发展大致经历了三个阶段：1997-2002年为起步摸索阶段。2003-2012年为快速发展阶段，2013年至今为逐步规范阶段。随着1999年六安撤地设市，中心城市快速扩张，房地产业兴起，大量新建住宅小区涌现，物业管理行业随着得到快速发展，截至目前，六安城区物业服务企业184家，其中一级资质企业36家，二级资质37家，三级资质111家，从业人员10000余人，物业服务项目282个，涉及住宅、写字楼、公园、工厂、医院、学校等众多领域，依法指导成立业主委员会89个。

　　老旧小区管理：啃硬骨头、找新路径

　　当然，目前城区走前段路线、凸显服务理念的物业管理公司毕竟不在多数。近年来，城市住宅小区建设步伐加快，10年前甚至更早建成的小区已经被纳入老旧小区范畴，小区管理、物管和业主之间各种问题矛盾日益滋生，成了物管行业中难啃的硬骨头。

　　淠绿新村是较早建成的安置小区之一，入住居民近万人，2014年最先被纳入市区首批老旧小区整治小区范畴。该小区自入住以来，物业管理几经周折，几易其主，各种矛盾集中，后由北苑社区代管，今年十月，经过市政府协调，六安市东胜物业公司已顺利入驻淠绿新村。

　　据悉，2014年开始，我市计划用3年时间全面完成中心城区老旧小区和安置小区的综合改造整治，对老旧小区的基础设施、房屋共用部分、配套用房、技防设施、消防设施和环境质量六个方面进行全面改造整治，2014-2016年共计完成中心城区85个老旧小区综合改造整治、投资约3.8亿元，涉及58983户133937人，通过综合改造整治，实现了老旧小区安全、有序、整治、美观。

　　“小区一下子敞亮了不少。”近日，细心的居民不难发现，自己生活的小区环境质量、居住条件有了明显的提升：新装的路灯、新刷的墙面，亮洁一新的小区环境，六安老旧小区换新颜，这是我市近3年来实施老旧小区改造的喜人成果，也为老旧小区实施有效物业管理提供了硬件保障。

　　“作为居民，我们希望物业管理公司能在服务质量上不断下工夫，社区生活是一辈子的事情，服务水平上去了，有一套完整的长效管理机制，让居家变得轻松、方便、舒适，是我们对社区生活的最大憧憬。”刘敏女士在采访中表达了自己作为一名普通居民的心声。

　　无物管小区成短板

　　裕安城区东大街南侧的文盛街小区，属六安城区早起开发回迁商住小区，1992年拆迁，1996年回迁安置完毕。住有近700户居民。由于开发年代较早，各种基础配套设施相对较差和落后，整个小区道路四通八达，不利于专业化管理，区域内道路破损、下水道堵塞、乱堆乱倒、弱电线乱拉、消防设施严重不到位等现象丛生。是一个典型的无物管小区。

　　记者了解到，目前六安城区像文盛街小区这样无物管小区共有110多个，269万平方米，分布在城区无人管理的大大小小零星住宅或安置小区。因无人管理，脏乱差现象严重，问题矛盾突出，已成为六安城区物业管理行业的一块短板和硬伤，严重制约我市物业管理行业健康发展。

　　小区管理苦寻答案：企业管理还是业主自治?

　　住宅小区是业主的，面对物管和业主之间层出不穷的矛盾，一些小区也曾尝试业主自治。然而业主自治效果几何?

　　记者了解到，近年来，为了 鼓励业主自治，我市积极要求召开业主大会选举当家人。通过考核和激励机制，引导小区业主大会成立和换届。明确新建小区首届业主大会成立经费由建设单位负责。成立一个业主委员会，奖励街道办事处1000元，换届500元。目前城区成立业主委员会的小区达60%，涉及89个小区。

　　“可从目前来看，业主参与管理主动性、积极性还是不够，住宅小区普遍存在业主大会召开难、业主委员会选举难、换届难、履责难等情况，已成立的89个业主委员会三分之一瘫痪、三分之一维持、三分之一正常运行。”市物业管理部门有关负责同志告诉记者。

　　物业管理市场则呈现出参差不齐的局面。有的物业服务企业履行服务合同不规范，主要表现在企业所聘用从业人员年龄偏大，技能偏弱，文化层次偏低，物业收费与服务标准不对等，质价不符等乱象，大多差强人意。员工上门收费多、主动上门服务少，还有的物业企业以管理者自居，缺乏服务意识。物业企业还存在着对内部员工福利发放不到位，小区停车、广告等业主公共收益被侵占等情况。

　　与此同时，对物业管理行业的依法监管不到位，一定程度上也制约了物管行业的发展。目前市区级物业管理主管部门及街道办事处监管力量薄弱，物业管理工作人员配置少，如金安区房产局物业科就1人，城区每个街道办事处物业办基本只配1人，而且都是兼职，有的身兼数职，对物业项目检查督查不够、对物业服务企业违法违规查处少等等，使得六安物业管理行业规范之路愈发颠簸。

　　“规范引进物业服务企业，激发物管行业自律，业主委员会通过公开选拔管理服务企业，让有实力、有能力的物业管理公司脱颖而出，实现优胜劣汰，也促使六安物管行业在‘竞技场’上自我提升。”“通过三年行动计划的制定，有力消化无物管小区尴尬现状，提升政府公信力和认知度。”在前不久市政协组织的城区物管专题调研座谈会上，一些市政协委员纷纷就此建言献策，为城区物业管理行业把脉开处方。

　　“物业管理社会关注度高，物业管理公司在工作开展中不应只是呈现出管理者的姿态，而更应在提升服务方面下功夫，规范我市物管行业水平、提升从业人员总体素质迫在眉睫。”市房产局物业科有关负责人表示，下一步我市物业管理工作主攻方向，将借助新修订的《安徽省物业管理条例》施行，引导广大物业管理行业从业人员特别是各级物业主管部门工作人员学法懂法用法，同时着力引导业主自治，支持业主有效自我管理，督促企业遵规履约，补齐行业发展短板，逐步建立由社区牵头的社区、业主委员会、物业服务企业“三位一体”的管理模式，实现小区管理有序，达成居民满意。（记者 谢菊莲 六安新闻网）

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