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守绘米

　链家简单说ZF从四月份一次链家调控到九月底的二次调控，链家北京的二手房房价到底如何呢，链家北京的目前的房价大概等于今年三月份上旬的房价的阶段，链家新政出台前比，链家二手房在第三季度末跟四月相比下跌了10%左右，链家但是我们发现下跌的跌幅都发生在第二季度，链家整个第三季度房价是呈现比较平稳的状态的链家，没有什么太大的涨幅，链家但是相对也没有延续第二季的持续性的跌幅。
　　链家我们看一下实际的差距的变化，链家我们可以看到，在07年1月份的时候，链家一二手房从价格指数来看差距非常小，链家大概在一成左右的服务链家，但是08年房价比较平稳的时候，链家甚至下行阶段的时候，链家差距的扩大只扩大了3%，链家从10%到13.8%差距，09年达到19.1%，链家2010年这一年一二手房的价格扩大到46.9%，链家到11月份扩大了51.4%。
　　链家另外我们看了一下成交量和房价之间的关系，链家跟过去一样，链家成交量仍然是二手房价领先的指标，链家我们可以看到在2010年8月，链家我们知道四月调控之后房价慢慢的往下走链家，六月份的时候跌幅10%左右，链家但是随着八九月份成交量的扩大，链家我们看到九月份北京二手房的房链家价和八月份相比还上涨了2%以上，链家大家可能会关心的是二次调控之后房价怎么变化，我们链家最近注意到二次调控政策出台以后链家北京二手房成交量的变化，链家之前有一些报道提到国庆期间，链家十一到十月七日北京二手房只网签了150套，链家北京的二手房成交量暴跌了90%以上，链家这个类比是不恰当的，链家在座的各位媒体朋友如果对网签或者对北京的各家中介公司作业链家有所了解的话都知道各大链家公司的网签都是由行政人员做的，链家他们放假了，链家这个网签量是有滞后性的，链家所以部分的报道上的解读在二次调控之后国庆链家假期期间二手房成交量暴跌，链家以及收假之后网签又增加到600到800套，链家又说二次调控没有效果，链家这两个报道都是失效的。对于我们链家来看，二次调控确实是有一定的影响的链家，但是并没有达到所谓的97%，链家我们的数据是成交量跟九月最后一周相比大概萎缩了链家40%左右，链家这是在二次调控之后市场上链家最新的成交量的变化。
　　链家对于接下来的房价跟成交量我们的看法是，链家十月份的成交量如果不超过1.7万套，链家我们相信十一月份的时候北京二手房价格就会有往下走的压力，链家对于十一、十二月的房价扮演着绝对关键的角色。
链家另外我们特别提出供需比，链家这个一般的媒体和报道当中很少看到，链家但是我们在几次价格趋链家势研究当中都会发现供需比对房价、链家成交量的微妙的关系，链家所以我们提出来跟在座的媒体分享，链家我们都知道成交量，链家各位媒体都非常熟悉，链家成交量一定是成交价格的指标，链家如果成交量快速增加了一两个月价格一定上行，链家如果成交量萎缩价格一定会下行，链家但是我们发现供需关系的结构变化不但是房价的领先指标，链家更是成交量的领先指标，以链家来说，我们每天都会统计系统当中新增的房源和客源量，这之链家间的结构比例关系我们就称之为供需比，根据链家地产市场营销中心长期的监测发现1：3的数字可以当作链家北京供需比的常态的平衡值，链家北京长期来说供需就是不平衡的，链家但是新增一套房源对应三组新增客源的时候房价就会蠢蠢欲动，链家成交量也会上升，链家由成交量上升带动房价上行，如果供需比持续在1：3以下，链家成交量萎缩，房价会出现下行，链家如果预测房价和成交量供需比是很重要的观察的指标，链家我们观察一下红色的曲线是北京二手房的供需比，链家我们知道今年四月份新政出台前供需比达到一个高峰，链家达到1：1.5的峰值，在四月份一次调控政策出台之后，链家供需比五六月份大幅度的掉下来，链家随着市场的逐步回暖，链家二次调控的时候供需比从1：3.1回落到1：2.7，链家由供需比微妙的变化，链家我们相信接下来北京市二手房的成交量一定会受到一些影响，链家但是影响的幅度什么样，链家我觉得十月是一个关键期。

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