关于房价走势与救市，银行

幸福恋人

关于房价走势，是否救市，如何救市等问题做一下个人观点的阐述。

　　首先，先来回顾一下哈耶克的商业周期理论。
　　奥地利经济学派以研究人在经济活动中的行为作为出发点，在二十世纪又经历了自由主义和社会主义的大论战，由哈耶克将奥地利学派带到顶峰。哈耶克等奥地利学派认为经济周期的产生和发展都取决于银行的信贷，或者说是货币的供给。正是银行信贷推动使得对高级产品的需求误导了中间产品的扩张，进一步推动信贷和货币的膨胀，拉长整个产业链的金融杠杆，一旦需求发生改变，银行为了自己的生存，不得不紧缩信贷，进一步导致产业的萧条。

　　第二，房地产的商业周期。不可否认，房地产的需求从1997年起是真实存在的。大家不要认为投资客是房价上涨的原因，投资者的出现是房价上涨的结果，而且在后面的论述中，大家会发现其实投资需求对房价走势并不是决定性的力量。

　　房地产商从银行贷款进行开发，这是银行的第一次信贷。房产商并没有老老实实地卖房子，他们想出了各种办法刺激购房者的欲望，挑起购房者的恐慌，而当购房者挑选房子的时候，发现房子并不多，被抢光了，而这些在一开盘就能抢到好房子的人通常被称为背房者，背房者创造了银行的第二次信贷。银行也许心知肚明，但仍然在放贷，因为烈火已经被点燃，购房需求被激发。当真正的购房者出现时，就是银行收回之前所有信贷链条的时候，所以说真实的刚性购房需求才是银行的最终客户，最终客户的质量将直接关系到房地产开发贷款，哄抬房价产生的虚假信贷，和投资者信贷的收回。当银行信贷宽松时，房子作为高级产品将直接拉动大量中间产品的需求，铁路也有高级产品的功能。中间产品的产能出现不足，更普遍的情况是中间产品生产商对未来的预期发生改变，于是开始了产能扩张。设备，人力，原材料无不和银行信贷挂钩，银行信贷进一步膨胀，社会的货币需求也随之高涨。以上就是在银行推动下产生的全社会信贷扩张，问题是银行为什么现在不肯放贷了？

　　第三，银行对购房者的停贷事出有因。以笔者的同事为例，需要购买的房子在250万元，首付加上税费中介费等将近80万元，月收入税后一万一左右，我们来算一下帐。首先，我的同事需要160万的银行贷款，分30年付清，总还款额接近翻番，为320万元，360个月还清，每月还款额占用了个人收入的80，考虑到家庭有两个劳动力，日子还算能过下去，但站在银行的角度就不那么想了。银行会认为贷款人的欠款额已经超出了房屋的总价30%(320万>250万)，如果贷款人断供，银行亏本。即使断供的局面很少发生，这笔贷款也已经占到了个人收入相当大的比例，超过80%。这样的情况在一线城市都会发生，正是由于房屋总价的上升，导致银行的最终客户已经变得没有以前那么健康了。2000年时，房屋总价30万，总还款额40万，随着房价的上涨，银行还不慌，那时人们还有3000元的收入，每月还款还不到个人收入的50%，到了2010年，房屋总价120万，总还款额160万，个人收入8000元，还款额已经接近个人收入的60%，银行还是不慌。到了2014年，还款额已经超过个人收入的80%，银行是不是应该考虑考虑了？

　　第三，四万亿。别忘了还有房地产的中间产品，随着银行信贷的扩张，水泥，钢铁包括造城带来的基建都成为了产能过剩行业，已经先于房地产进入收缩商业周期，本来次贷危机是一次调整的机会，但是银行随着救市指令性地扩张信贷造成了现在中间行业的贷款质量下降，银行开始抽贷，进一步恶化中间产业的生存环境。四万亿的问题出在它本应是一个短期措施，防止商业周期收缩得过分剧烈，但四万亿却凶悍地企图改变商业周期的走向，它做到了，却只是暂时的。

　　第四，救市。因为真实购房需求才是银行收回信贷链的关键，所以任何救市措施都应该以最终购房者为前提，继续扩张信贷的效果已经远远小于带来的坏处。放松限购，购房补贴也不是特别好的办法，因为无法甄别购房者是否为真实需求。投资者不算真实需求，投资者必须要有下家才是投资者，否则就是倒霉蛋，最后牵连银行，所以投资需求不过是拉长了信贷链，使得银行收回信贷链上的贷款增加了难度。

　　只有促使房屋降价才能在总体上降低房地产金融杠杆，使个人财务和银行信贷重回健康。房地产商是否亏损，是否破产与银行信贷质量，与全社会的金融安全，和社会稳定相比无足轻重。

　　最后，不要说你买不起房，只要银行愿意，所有人都买得起，但银行现在不愿意这么做了，会危及自身安全。一切始于银行，也将终于银行。